Tebernüş Kireççi'ye SORU SOR

Dönüşümde 3'te 2 yalanı

Kentsel dönüşümde simsar müteahhitlerin ortaya attığı bir yalandır. 3’te 2 çoğunluk şartı, sadece ‘riskli binalar’ için geçerli. Kentsel dönüşümde ise ‘oybirliği’ şartı aranır.


Eğlencede büyük indirim! Oyunlar 1 TL! Esenyurt TİKİ Eğlence Dünyası!


Dönüşümde 3



Kentsel dönüşümde 3’te 2 oran hangi durumlarda aranmaktadır?



24 Aralık 2012 tarihli Hürriyet Gazetesi’nde yayımlanan habere göre; kentsel dönüşüm, deprem riski altındaki alanların yenilenmesine odaklanırken, rant peşindeki bazı müteahhitler vatandaşı ‘çoğunluk’ oyunuyla kandırmaya çalışıyor. Dönüşüm simsarları, riskli alan ilan edilmemiş ya da risk raporu alınmamış yapılarda üçte iki çoğunluk şartını öne sürüyor. Ancak riski olmayan binalarda üçte iki çoğunluk değil ‘oybirliği’ şartı geçerli oluyor.



Kentsel dönüşüm nedir?


Kentsel dönüşüm hakkında detaylı bilgiler için tıklayın!



Simsar müteahhitler 3’te 2 oyunuyla nasıl kandırıyor?



Kentsel dönüşüm, deprem riski altındaki alanların yenilenmesine odaklanırken, rant peşinde koşan ‘dönüşüm simsarları’ yeterli bilgi sahibi olmayan vatandaşı ‘çoğunluk’ oyunuyla kandırıyor.


Kentsel dönüşümü hayata geçirecek ‘Afet Yasası’ndaki üçte iki çoğunluk şartını öne süren bazı müteahhitler, riskli alan ilan edilmemiş ya da riskli bina raporu almamış binalarda dönüşüm için diretiyor. Ancak, bu şartları yerine getirmeyen yapılarda üçte iki çoğunluk değil, oybirliği şartı aranıyor. Özellikle Bağdat Caddesi, Caddebostan gibi merkezi ve değerli lokasyonlarda bu yolu seçen müteahhitler, hak sahipleriyle anlaşma yapıp, sözleşmelere de anlaşmalardan vazgeçmek isteyenlerin bir bedel ödemesine ilişkin madde koyduruyor.



3’te 2 çoğunluk şartı için kanun ne diyor?



‘6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Kanunu’na göre dönüşümün başlayabilmesi için bazı şartlar bulunuyor. Dönüşümün başlayacağı riskli alanlar Bakanlar Kurulu kararıyla ilan ediliyor. Binasının riskini tespit ettirmek isteyenlerin ise Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen lisanslı kuruluşlara başvurması gerekiyor. Eğer, lisanslı kuruluş binanın riskli olduğuna karar verirse, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne bildiriyor. İl Müdürlüğü de durumu tapu müdürlüğüne bildiriyor. Ardından hak sahiplerine tapudan bir yazı gönderiliyor. Eğer herhangi bir itiraz olmazsa, Bakanlık riskli yapı veya site maliklerine yıkım için 60 gün günden az olmamak üzere süre veriyor.  


Kanuna göre, sürecin bu şekilde işlemesi ve müteahhitlerin bu aşamadan sonra devreye girmesi gerekiyor. Yıkım izni alan hak sahiplerinin, müteahhiti ve tasarımı seçip, üçte iki çoğunlukla anlaşması gerekiyor. Ancak, bir çok müteahhit dönüşüm sürecine ilk aşamada dahil oluyor. Hem riskli yapı tespitini kendisi yaptırıyor hem de riskli yapı raporu alınmadan hak sahipleriyle anlaşma yapmaya başlıyor. Müteahhit anlaşmaları yaptıktan sonra binanın risksiz olduğu tespit edilirse, dönüşüm süreci de tıkanıyor.


Çünkü bina ‘riskli yapı’ olarak belirlenmediyse, Afet Yasası’na göre uygulama yapılmıyor. Eğer yapıda risk tespit edilmiyorsa dönüşüm yapmak isteyen müteahhitlerin, tüm bağımsız bölüm sahipleri ile anlaşması gerekiyor. Başka bir deyişle, oybirliği ile karar alması gerekiyor. Bir daire veya dükkan sahibi karşı çıktığında dönüşüm yapılamıyor. Ancak müteahhitler, vatandaşın yasa hakkında yeterli bilgi sahibi olmamasından yararlanarak, bina riskli değilse bile üçte iki şartını öne sürerek dönüşümde diretiyor.



Riskli yapılar nasıl dönüştürülür?



Riskli yapı tespiti için Bakanlıkça lisanslandırılan kuruluşlara veya şirketlere başvurulur.


Gerekli incelemeler yapıldıktan sonra yapı için risk raporu hazırlanır.


Bu risk raporu, Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne gönderilir. Müdürlük de bunu Tapu Müdürlüğü’ne bildirir.


Ardından rapor hak sahiplerine taahhütlü olarak bildirilir ve itiraz varsa 15 gün içinde yapılır.


Rapor onaylanırsa, Bakanlık riskli yapı veya site maliklerine yıkım için 60 gün günden az olmamak üzere süre verir.

Görüşme yapılan müteahhit ile hak sahiplerinin en az üçte iki çoğunluğu arasında protokol imzalanır. Bu protokol de 

Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne sunulur.



3’te iki oyunu ile karşılaşan vatandaş ne yapmalı? 



Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, Afet Yasası kapsamında riskli yapı tespiti yapılmadan sözleşme imzalyanların hukuki durumu hakkında şunları söyledi: “Gerek yasa gerekse yeni yayınlanan yönetmelikte çok açık bir şekilde belirtildiği üzere riskli yapı tespiti yapılıp kesinleşmeyen, yıkım yapılmayan ve kat maliklerince toplantısı yıkım sonrasında gerçekleştirilmeyen bir taşınmazda yapılacak tüm sözleşmeler hukuki olarak geçerli olmayacaktır kanaatindeyiz. Hukuki olarak tehdit ve zorlama içeren bu sözleşmelere maruz kalan vatandaşlarımızın hem bu sözleşmelerin iptalini isteme hem de cezai olarak bu sözleşmeleri imzalattırma zorlamasında olanlara karş savcılıklara başvurma hakları vardır.”



Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar 3'te 2 için ne diyor? 



Ercan İnan 24 Aralık 2011 tarihli Vatan Gazetesi'ndeki “3’te 2’yi bulunca değil ‘röntgeni çürük’ yıkılacak” başlıklı köşesinde Bakan Bayraktar’ın gazetecilerle buluşmasında 3’te 2 çoğunluk konusunda dikkat çektiği konuları kaleme aldı. İşte Ercan İnan’ın köşesinden o bölümler; 


"Yasa tasarısı ortaya çıkınca kamuoyunda tartışılmaya başlandı. Ancak tasarıda bir ayrıntı var ki tüm gözlerden kaçıyor. Yasa tasarısı kamuoyunda tartışılırken sanki riskli bir binada oturanların 3’te 2’sinin oluru ile binanın yıkılabileceğine dair bir algı oluştu. Oysa bu bilgi büyük bir yanılgı. Zira yasa tasarısındaki hükme göre bina yıkımında kesinlikle 3’te 2 çoğunluğun kararına bakılmayacak.


Bilimsel Teknik Heyet’in raporu doğrultusunda bina yıkılacak. Bina yıkıldıktan sonra yapılacak işle ilgili olarak alınacak kararda 3’te 2 çoğunluğun oyu etkili olacak." (...)


Kat malikleri yıkımla artık arsa hissedarları olacak


Yıkılan binadan sonra o binanın ilgilileri artık kat maliki olmaktan çıkacak. Kat mülkiyeti, kat irtifakı gibi bir sıfatı olmayacak. Yıkılan binanın oturduğu arsanın hissedarı haline gelecek. İşte 3’te 2 çoğunluk bu noktada devreye girecek. Yıkılan binanın yerine yapılacak projeyle ilgili karar 3’te 2 arsa hissedarının oluru ile verilecek. Burada da 30 günlük süre var. Eğer karar verilemezse kamulaştırma dahil önlemler alınabilecek. Yıkıma direnen bina ilgililerine hapis cezası dahil ağır yaptırımlar uygulanabilecek.


Çoğunluğun kararına uymayan hissedarın hakkı ne olacak?


Diyelim ki 3’te 2 çoğunluk arasında yer almadınız. İtiraz ettiniz. Devlet devreye girecek. SPK’nın gayrimenkul ekspertiz çalışmasına göre arsaya bedel biçilecek. İtiraz edenin hissesi oranında bedel kabul ederse kendisine verilecek ya da bankada adına bloke edilecek. Bir diğer yöntem olarak projeyi kabul eden hissedarlar arasında açık artırmayla satılabilecek. Satılmayan hisseyi devlet alabilecek.


Yıkılsın raporu verilmeyen sağlam bina da tehdit altında


Afet Yasası’na göre sadece ‘Yıkılsın’ raporu düzenlenen binalar değil, onun yanındaki binalar da sağlam olsa bile tehdit altında. Zira şayet bölgede imar durumu ve yapılmak istenen proje, o sağlam binanın da yıkılmasını gerektiriyorsa, bina istediği kadar sağlam olsun yıkılacak. Yine bu duruma itiraz etme imkanı bulunmuyor.


‘İyi de bunda özümün kârı ne?’ demeden...


Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, riskli alanların dönüşümünün bir seferberlik olması gerektiğini, yasanın Meclis’teki diğer partilerin de desteği ile çıkmasının önemli olduğunu vurguladı. İnşallah vekil zammında hep birlikte kalkan eller, bu önemli projede de ortak akıl ile en ideal, en adil yasayı çıkarırlar. 


Erdoğan Bayraktar, dönüşümün bir rant yasası olarak görülmemesi gerektiğini şu sözlerle vurguladı: 


“Hani Azerilerin dediği gibi ‘İyi güzel de bu işte özümün kârı ne?’ denilmeden olay götürülmeli. Projenin başarısı baştan olaya böyle yaklaşmamaktan geçiyor. Bu bir rant yasası değil, ölüme meydan okuyan yasa olacak. Bu işe kelle koltukta giriyoruz. Ancak TOKİ’den gelen bir deneyimimiz var. Hesaplarımıza göre 7 milyonun üzerinde konutun yenilenmesi lazım. Tabii öyle bir çırpıda olacak şey değil. 20 yıla yayılacak büyük bir proje.”



3’te 2 oranı için hukukçular ne diyor?



Kentsel Dönüşüm Ve Hukuk Platformu'nun sitesi www.kentseldonusumvehukuk.com'da uzmanlara sorulan sorular ve cevapları şöyle; 


Soru: Oturduğum binanın riskli olduğunu düşünüyorum ancak 2/3 çoğunluk bana katılmıyor. Binanın durumunun tespiti için ne yapabilirim?


Cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 3 “(1) Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir.” 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 7  “Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır.” Kısaca herhangi bir malik tespit isteyebilecektir.


Soru: Binada yıkım için 2/3 çoğunlukla karar alındı. Ben bu karara katılmıyorum. Benim payıma ne olacak?


Cevap:  6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6 “Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir.”


Önerilen Bağlantılar : TOKİ indirim 2016