Kullanılacak krediye karşılık ipotek alınacak evin özelliklerinin incelenmesi ve gayrimenkule değer biçilmesi işlemidir.
Ekspertiz nedir?
Ekspertiz; bir uzman tarafından gayrimenkulün değerinin belirlenme çalışmasına denir. Arsa değeri, bina değeri, ulaşım, alt yapısı, imar durumu gibi durumları inceleyip değer biçme işidir.
Türk Dil Kurumu (TDK) sözlüğü, ‘Ekspertiz’ kelimesinin karşılığını “Bilirkişi tarafından yapılan inceleme” olarak verir.
Ekspertiz kullanılacak krediye karşılık ipotek alınacak evin özelliklerinin incelenmesi ve gayrimenkule değer biçilmesidir.
Alınacak ev istenen krediye uygun mudur? Bunun için evin değeri belirlenir. Konusunda uzman kişilerce evin değerinin belirlenmesi işlemine “Ekspertiz” ya da “Gayrimenkul Değerleme” denir. Evin değerini belirleyen kişilere “Eksper” ya da Değerleme Uzmanı denir. (En güvenilir eksperler SPK Lisanslı uzmanlardır).
Eksper evin değeri belirler ve bankaya rapor sunar. Banka bu rapora göre belirlenen değerin %75’ine kadar kredi verir. Örnek olarak: Evin değeri 100.000 TL ise 25.000 TL’yi peşin vermeniz gerekir. Kalan 75.000 TL’yi banka size verir. 100.000 TL’nin tamamını kredi olarak almak isterseniz banka sizden ikinci bir gayrimenkul ipoteği ister. Bu size veya ailenize veya bir yakınınıza ait bir ipotek de olabilir.
Eksper nedir, kime denir?
Ekspertiz işlemini yapan uzman kişiye eksper adı veriliyor.
Ekspertizm metodları nedir?
Ekspertizmin 4 farklı metodu vardır. Bunlar; Maliyet Metodu, Pazar Değeri veya Emsal Metodu , Finansal Metod, Geliştirme Metodu. Bu maddeleri şu şekilde açıklayabiliriz.
1. Maliyet Metodu: Gayrimenkul alıcısının, belli bir gayrimenkul için yerine koyma maliyetinden fazla bir bedel ödemeyeceği varsayımından yola çıkılır.
2. Pazar Değeri veya Emsal Metodu: Değerlendirilmesi yapılan gayrimenkulün eşdeğer gayrimenkullerde yapılan değerlendirmenin karşılaştırılmasıdır.
3. Finansal Metod: Söz konusu olan gayrimenkulün gelecekteki değerinin iskonto değeri ile bugün ki değerinin hesaplanmasıdır.
4. Geliştirme Metodu: Gayrimenkulün o anki kullanımından daha farklı bir uygulamaya hizmet edecek şekilde geliştirilmesinde ortaya çıkacak maliyet ile bu geliştirmeden doğacak gelirlerin karşılaştırılması yapılır.
Ekspertiz işlemlerini kim yapar?
Ekspertiz işlemi için uzman kişiyi kredi kuruluşu seçer. Eğer gayrimenkulun değerini ölçmesi için uzman kişiyi alıcı seçecek olur ise son sözü kredi kuruluşu verir. Genelde konut kredisi çekmek için alıcılar bankaya başvuruda bulunduklarında banka ekspertizlik ücreti almaz ve kredi onayını, miktarını ekspertiz onayı dahilinde belirler.
Ekspertiz raporunda hangi bilgiler bulunur?
- Binanın (gayrimenkulun) kimliği / açık adresi
- Kime ait olduğu / Türü
- Kaç katlı, kaç yaşında olduğu
- İmar durumu, Belediye ve Tapudan sorulur.
- Ulaşım : ulaşım özellikleri araştırılır.
- Gayrimenkulun Fiziki Durumu : Betonarme, kagir, yığma, çelik karkas, ahşap vb.
- Altyapı
- İtibar (bina ve sahibinin)
- Binanın inşaat değeri yukarıda anlatılanlar pozitif ise bir değer oluşur.
Arsa değeri :
Bina ilk 5 yılı aşmışsa aleyhte puan düşüyor. Arsa değerlendirilmesi yapılırken altyapı, ulaşım vb. puan alıyor.
Binanın Değeri :
Bina inşaat değeri + Binanın arsa değeri
Binanın inşaat kalitesine göre m2 değerlendirmesi bazı ilgili kurumlarca yapılmaktadır. (İnşaat Mühendisleri Odası, DİE yayınları vb).
İnşaatlar 1. Sınıf, 2. sınıf, 3. sınıf, lüks, süper lüks olarak kategorize edilebilir.
Örneğin: İstanbul'da 1. sınıf bir inşaatın inşaat bedeli 400-450 $/m2'dir.
Lüks olursa, ısıtma- soğutma sistemleri, klima, site oluşu, park, eğlence alanları vb... değerlendirmede devreye girer (600-650$/ m2'dir.)
Teknik altyapı (atık su, yağmur suyu, telefon, doğalgaz hattı vb) içerir.
Ekspertiz raporu örneği:
EKSPERTİZ RAPORU
TALEP EDEN: DÜZENLEME TARİHİ :
İMAR DURUMU:
ADRESİ:
GAYRİMENKULUN TAPU BİLGİLERİ:
İLİ PAFTA ARSA PAYI
İLÇESİ ADA KAT NO
BUCAĞI PARSEL BAĞ. BÖL.
KÖYÜ ALANI NO
MAHALLESİ MALİKLER
SOKAĞI İ
MEVKİİ
MEVCUT TESİSAT
YAPI TARZI
ELEKTRİK BETONARME
ŞEHİR SUYU TAM KAGİR
DOĞAL GAZ YARIM KAGİR
KALORİFER AHŞAP
ASANSÖR ÇELİK SİSTEM
DİĞER DİĞER
GAYRİMENKULUN TANIMI:
ARSA : TL/m2
BİNA : TL/m2
TOPLAM : TL/m2
GÖRÜŞ:
DEĞERLENİR ( ) SATILABİLİR ( ) SATILAMAZ ( ) DİĞER (...)
DEĞERLENDİRME
İSİM : İMZA :