Tebernüş Kireççi'ye SORU SOR

Emsal kira

Kiraya verilen gayrimenkuller için beyanı zorunlu en az kira, 'emsal kira bedeli'dir. Kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedeli, emsal kira bedelinden düşük olamaz.


Eğlencede büyük indirim! Oyunlar 1 TL! Esenyurt TİKİ Eğlence Dünyası!


Emsal kira ne demek?


Bir yapı veya konutun satış ya da kira bedelinin, benzeri ile karşılaştırılmasına emsal denir. Şöyle ki; aynı bina içerisinde aynı özelliklerde ve aynı katta 2 farklı daire mevcut. Bu dairelerden A olanını satmak istiyorsunuz. Daha öncesinde ise B olan daire satılmış. B olan dairenin satış bedeli ile A olan dairenin satış bedelinin karşılaştırılması işlemine emsal denir.


Emsal’in bir diğer anlamı ise şudur: bir gayrimenkulün kira bedelidir. Gelir Vergisi Kanunu’na göre gerçek kira bedeli yerine emsal kira bedelinin esas alınması gerekiyor Ayrıca; kiracı ve kiralayanın ortak kararları doğrultusunda kira bedelinin düşük gösterilmesi vergi matrahında aşmayı önlemek için yapılan bir işlemdir.


Hürriyet Gazetesi'nin vergi uzmanı yazarı Şükrü Kızılot'a göre; Gelir Vergisi Kanunu’nun “Emsal Kira Bedeli” başlıklı 73. maddesine göre, kiraya verilen gayrimenkuller için beyanı zorunlu en az kira “emsal kira bedeli”dir.


Kiraya verilen gayrimenkullerin örneğin ev veya dükkanların, kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamıyor.

Emsal kira bedeli ise, kiraya verilen gayrimenkulün emlak vergisi değerinin yüzde 5’idir.


ÖRNEK-1: Hasan Bey’in İstanbul Maltepe’de, emlak vergisi değeri 300 bin lira olan bir evi vardır. Bu evinde, yıllar önce kocası vefat eden “Halası” bedelsiz yani kira ödemeden oturmaktadır. Bu durumda Hasan Bey kira almadığı bu evi için “emsal kira bedeli esası”na göre, en az 15 bin lira kira geliri beyan etmek zorunda.


ÖRNEK-2: Fatma Teyze, emlak vergisi değeri 280 bin lira olan evinden, yılda 9.600 lira kira almaktadır.

Fatma Teyze’nin, aldığı kira emsal bedelinin altında. Bu durumda emsal kira bedeli esasına göre; (280 bin TL ) x (% 5) = 14 bin lira kira beyan etmesi gerekiyor. (Hürriyet Gazetesi, 20 Şubat 2013)


Emsal kira artışı nedir?


Yapının bulunduğu bölgede yatırım amaçlı alışveriş merkezi, büyük konut projeleri ya da ulaşıma araçlarının yapının olduğu bölgeye gelmesi gibi durumlarda yapının emsalinde bir artış gerçekleşebilir. Yani; yan yana olan iki bina arasında bu tür durumlar göz önünde tutularak emsal artışına sebep olur.


Emsal kira katsayısı nedir?


İmarlı arsada kapalı inşaat alanını belirlemek için yapılan işlemdir. Bin metrekarelik bir arsa üzerinde en fazla bin metrekarelik bir inşaat alanı yapılabilir. Fazlası istendiği takdirde bu yüksekliğe girer. 

Tüzel kişilerin yapmış olduğu toplu konutlarda yüzde 10 kadar bir emsal artışı yapılabilir.  


Binalardaki emsal kira bedeli nasıl oluşur?


Özel merciler ya da mahkemelerce tespit edilen kira ya da Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin yüzde 5’idir. 


Emsal kira bedeli nasıl hesaplanır?


Emsal kira bedeli şu şekilde hesaplanır: Bir apartman dairesinin rayiç bedeli (vergi değeri) 100.000 TL dir. Bu daire yıllık 3.000 TL’ye kiraya verilmiştir. Bu durumda dairenin emsal kira bedeli (100.000 TL x %5) = 5.000 TL olup, beyanda bu tutarın dikkate alınması gerekecektir.


Emsal kira bedeli hangi durumlarda uygulanır?


1. Kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin emsal kira bedelinden düşük olması durumunda.

2. Bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumlarında.


Emsal kira bedeli hangi durumlarda uygulanmaz?


1. Boş kalan gayrimenkullerin korunmaları amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması durumunda.

2. Binaların mal sahiplerinin veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumunda emsal kira bedeli uygulanmaz. 

3. Mal sahibi ile birlikte akrabalarında aynı evde veya dairede ikamet etmesi durumunda.

4. Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulanmaz.


Emsale giren alanlar nerelerdir?


Yapılarda emsale dahil olan bölümler; çatı katları, asma kat, bodrum kat ve kapalı çıkmalar diyebiliriz.


Emsal kira bedeli hangi durumlarda uygulanır?


Maliye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazırladığı “Kira Geliri Elde Edenler İçin Beyanname Düzenleme Rehberi”nde; 


“- Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, 

- Kiraya verilen gayrimenkulün, kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde, “emsal kira bedeli” uygulanacaktır.” şeklinde açıklaması yer alıyor." (Şükrü Kızılot, Hürriyet Gazetesi, 20 Şubat 2013)


Emsal kira


Emsal kira bedeli için Gelir Vergisi Kanunu ne diyor? 


GELİR VERGİSİ KANUNU


    Kanun Numarası: 193


    Kabul Tarihi: 31/12/1960


    Yayımlandığı Resmi Gazete Tarihi: 06/01/1961


    Yayımlandığı Resmi Gazete Sayısı: 10700


(...) 


 GAYRİSAFİ HASILAT:    


- Madde 73(Değişik fıkra: 04/12/1985 - 3239/56 md.) Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanununa göre belirlenen vergi değerinin %5'idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin %10'udur.


    Ayın olarak tahsil edilen kiralar, Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilir.


    Kiracı tarafından gayrimenkulü genişletecek veya iktisadi değerini devamlı suretle artıracak şekilde gayrimenkule ilave edilen kıymetler, kira müddetinin hitamında bedelsiz (Kıymetlerin emsal bedelinden düşük değerle devri halinde, aradaki fark bedelsiz devir sayılır.) olarak kiralayana devrolunduğu takdirde, mezkur kıymetler kiralıyan bakımından, bu tarihte aynen tahsil olunmuş addolunur.


    Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır. Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.


    Gayrimenkul iradı sahipleri için,


    1. Ittıla hasıl etmeleri kaydiyle, namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması;

    2. Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz.) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir.


    Yabancı parasiyle yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile, borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tesbit edilecek kur üzerinden Türk Parasına çevrilir.


    EMSAL KİRA BEDELİ ESASI:    


    Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:


    1. Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadiyle bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

    2. (Değişik bent: 04/12/1985 - 3239/56 md.) Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru veya kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

    3. Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi;

    4. (Ek bent: 04/12/1985 - 3239/56 md.) Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.


- Madde 74(Değişik fıkra: 24/12/1980 - 2361/51 md.) Safi iradın bulunması için, 21 inci Maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir. (...)