Tebernüş Kireççi'ye SORU SOR

Gürsel Öngören

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu’nun başkanıdır. Öngören Hukuk Bürosu’nun da sahibidir. Prof. Dr. Gürsel Öngören, İstanbul Aydın Üniversitesi’nde ders vermekte; Emlakkulisi.com okurlarının sorularını cevaplamaktadır.


Eğlencede büyük indirim! Oyunlar 1 TL! Esenyurt TİKİ Eğlence Dünyası!


Gürsel Öngören
Prof. Dr. Gürsel Öngören



Prof. Dr. Gürsel Öngören kimdir? 



Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu’nun yönetim kurulu başkanıdır. İstanbul Barosu’na 1985 yılında üye olmuştur. 1998 yılında hukukcu.com adlı internet sitesini kurarak hukukçulara bilgi ve kaynak sağlamış, 2001-2003 tarihleri arasında Yargıtay’da Hukuk Bilgi Bankası Projesi’ni yönetmiştir. Halen İstanbul Aydın Üniversitesi’nde ders vermektedir. Yeminli mali muşavirdir. Öngören yabancı dil olarak İngilizce bilmektedir.


Prof. Dr. Gürsel Öngören, aynı zamanda Türkiye'nin bir numaralı emlak-konut sitesi www.emlakkulisi.com okurlarının sorularını yanıtlamaktadır. 


Prof. Dr. Gürsel Öngören'e soru sormak için tıklayın!



Gürsel Öngören’in hangi okullardan mezun oldu?



1961 yılında Sakarya, Kocaali ilçesinde doğdu. İlk ve orta eğitimini Kocaali Hürriyet İlkokulu ile Kocaali Ortaokulunda tamamladı. 1975 yılında Lise eğitimine İstanbul Davutpaşa Lisesinde başladı, 1978 yılında Sapanca Lisesinde tamamladı. İstanbul Üniversitesi Hukuk Fakültesini 1982 yılında bitirdi. 


1985 yılında avukatlık stajını tamamlayarak İstanbul Barosuna avukat olarak kaydoldu.


1985 yılında İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesinin Yönetim Bilimleri Ana Bilim Dalında İdare Hukuku asistanı oldu. Aynı Fakültenin Kamu Yönetimi Bilim Dalında 1987’de yüksek lisans, 1989’da doktora programından mezun oldu. Yüksek Lisans tezini “Kamulaştırma ve Kamulaştırma Kanununda Süreler” ve doktora tezini “İl Özel İdareleri” konusunda yaptı. Ekim 1990 tarihinde Doçentlik sınavımı tamamlayarak, Yüksek Öğrenim Kurumundan doçentlik unvanı ve yetkisini aldı. 1996 yılına kadar İstanbul Üniversitesi Siyasal Bilgiler Fakültesinde İdare Hukuku Doçenti olarak görev yaptı. 1996 yılında Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi İdare Hukuku Ana Bilim Dalına Profesör olarak atandı. 1998 yılında öğretim üyeliğinden ayrılarak bir müddet avukatlık yaptı. 

2004 yılından itibaren İstanbul Ticaret Üniversitesi Hukuk Fakültesi, İstanbul Üniversitesi İletişim Fakültesi ve Kadir Has Üniversitesi Hukuk Fakültesinde, İdare Hukuku ve Kitle İletişim Hukuku alanında çeşitli dersler verdi. Halen İstanbul Aydın Üniversitesi Hukuk Fakültesinde İdare Hukuku bilim dalında öğretim üyeliği yapmaktadır. 


2011 yılında yeminli mali müşavirlik yetkisi almıştır.


Yayınlanmış kitapları; İdari Yargılama Mevzuatı, Türk Hukukunda İdari Dava Açma Süreleri, Kitle İletişim Mevzuatı, Uluslararası İletişim, Televizyon ve Radyoda Kişilik Haklarına Saldırılara Karşı Hukuki Başvuru Yolları, Radyo ve Televizyon Hukuku, İnternet Hukuku, Bilişim Hukuku, Türk Fikir ve Sanat Eserleri Hukuku Açısından Mimari Eserler ve İlgili Yargı Kararları, İmar Planları, İmar Uygulamaları ve İptal Davaları’dır.



Gürsel Öngören hangi kuruluşlara üye?



DEİK Dış Ekonomik İlişkiler Kurulu, Türk-Belarus İş Konseyi başkanlığını 2010 yılından bu yana yapmaktadır. 


GYODER, Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı Derneğinde yönetim kurulu üyesidir. 


Gürsel Öngören, Kentsel Dönüşüm ve İmar Hukuku Derneği ve Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu başkanıdır. 


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu nedir? 



Prof. Dr. Gürsel Öngören’in yönetim kurulu başkanı olduğu platform hakkında detaylı bilgiler için tıklayın!




Öngören Hukuk Bürosu ne zaman kuruldu?



Öngören Hukuk Bürosu 1998 yılında Prof. Dr. Gürsel Öngören tarafından kurulmuştur. Öngören Hukuk Bürosu ulusal ve uluslararası alanda şirketlere, kuruluşlara ve kişilere uzmanlık alanlarında hukuki hizmet vermektedir. 



Gürsel Öngören
Öngören Hukuk Bürosu




Özel uzmanlık alanlarında müvekkillerinin menfaat ve ihtiyaçları doğrultusunda yaratıcı ve çözüm odaklı danışmanlık hizmeti veren Öngören Hukuk Bürosu, aynı zamanda deneyimli avukatları ile mahkemelerde, icra dairelerinde ve kamu kurumlarında müvekkillerini temsil etmektedir.



Öngören Hukuk Bürosu hangi konularda hizmet vermektedir?



- Eskiyen Bina ve Site Yeniden Yapım Danışmanlığı


- İdare Hukuku


- Vergi Hukuku


- İmar Hukuku


- İcra-İflas Hukuku


- Gayrimenkul Hukuku


- Eski Eser Hukuku – Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Hukuku


- Fikri Mülkiyet ve Sanat Hukuku


- Şirketler Hukuku - Ticaret Hukuku


- Şirketler İçin Sürekli Hukuk Danışmanlığı



Prof. Dr. Gürsel Öngören hangi konularda haber olmuştur? 



Kentsel dönüşümde devlet müteahhiti desteklemeli! (Emlakkulisi.com, Mart 2013)


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören yaptığı açıklamada; “Kentsel dönüşüm müteahhidin zekatıdır." dedi...


İyi giden kentsel dönüşüm sürecinde müteahhitlerin kentsel dönüşümün yükünü sırtladıklarını,  birçok önemli müteahhidin ve inşaat şirketinin normal projeden daha küçük kârlarla kentsel dönüşüm seferberliğine katıldıklarını belirten Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Profesör Öngören; “Riskli binalarda oturanlar ev ve işyerlerini kendileri yıkıp yenileyebiliyorlar. Bu durumda konut ve işyeri sahiplerine verilecek kredi faizinin yarısını devlet ödüyor. Ancak bina sahipleri binalarını müteahhide verip yaptırırlarsa, devlet ve bankalar müteahhide kredi faizi için bir indirim yapmıyor. Halbuki müteahhit, yaptığı dairelerin ve işyerlerinin en az yarısını arsa sahiplerine veriyor. En azından, riskli bina mal sahiplerine verilen dairelerin finansmanı için kredi kullanan müteahhide, bu finansman faizinin yarısı devletçe geri ödenmelidir.  Evlerini müteahhit aracılığıyla yenileyenlere, evlerini kendileri yenileyen kişilere uygulanan tüm teşvik ve yardımlar da uygulanmalıdır” dedi.


Kentsel dönüşüm ile İstanbul’da iki milyon, Türkiye’de altı milyon konut ve işyeri yeniden inşa edilecek

Bakanlar Kurulu birçok yeri riskli alan ilan etti. Ankara’da, Çankaya ilçesi, Akpınar Mahallesi, Namık Kemal Mahallesi, Elmadağ ilçesi, Yenice, Yenidoğan ve Yenipınar mahalleleri; İstanbul’da, Sultangazi İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, Siteler mevkii, Küçükçekmece İlçesi, Kanarya Mahallesi, Fatih Mahallesi riskli alan ilan edildi.

Risksiz alanlardaki riskli yapıları yıkıp, yeniden yapma çalışmaları da hızla ilerliyor. İstanbul’da 20.000 konut ve bina yıkıldı. Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformuna başvuranlardan alınan bilgilere göre sadece İstanbul’da 500 sitede yaklaşık 150.000 kişiyi etkileyen yenileme çalışmaları sürüyor.



Kentsel Dönüşüm Hukuk Platformu: Dönüşüm konusunda oyalanmayın! (Emlakkulisi.com, Şubat 2013)


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu; “6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği 2012 yılında tamamlandı. 2013 yılı halkımızın kentsel dönüşüm için harekete geçme zamanı” diyerek kamuoyunu uyardı.


Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü; deprem ve diğer afetler konusunda yasal düzenlemeleri ve kentsel dönüşümü teşvik edici idari düzenlemeleri yaptı, riskli alan ilanlarını Bakanlar Kurulu yapıyor.


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr Gürsel Öngören yaptığı açıklamada; “6306 sayılı Kanun kentsel dönüşüme bütüncül olarak bakarak; riskli alanların boşaltılması, rezerv alanlarında yeni konut ve işyerlerinin yapılması, riskli binaların yıkımı ve yeniden yapımı, imar planları, kamulaştırma, hak sahiplerine yapılacak yardımlar dahil olmak üzere dönüşümü tüm boyutları ile kapsayan bir yapı oluşturmuştur. Deprem ve diğer afetler doğrultusunda İstanbul ve diğer yerlerin kentsel dönüşümü konusunda daha ayrıntılı düzenlemeler de yönetmelik ve genelgelerle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından çıkarılmaktadır. Doğaldır, hiçbir kanun ve yönetmelik mükemmel değildir ve her vatandaşın durumuna uymayabilir. Burada asıl amaç kamu yararı olduğu için, devletçe hızlı hareket edilerek deprem veya afetten önce hukuki altyapının hazırlanmasıdır. Hükümet, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve kentsel dönüşümden sorumlu Genel Müdürlük bunu başarmış ve başlatmıştır. Mutlaka eksikler vardır ve çıkacaktır. Kervan yolda düzelecektir.” dedi.


Mal canın yongasıdır ama deprem kovalarken, riskli alanlarda ve yapılarda oturulmaya devam edilemez.


Prof. Dr Gürsel Öngören; “Deprem kovalayacak, biz koşacağız. Bundan sonrası halkın hızlı hareket etmesine kalmıştır. Devlet görevini yapmaktadır. Riskli alanlar ilan edilmektedir. Tespitlerin yapılması için lisanslar dağıtılmıştır. Halkımızın bu yasal altyapı doğrultusunda; binaları yenileme konusunda ön görüşmeleri tamamlayarak, belediye ve çevre il müdürlükleri ile görüşerek riskli yapıları tespit ettirmesi, riskli alanlarda uzlaşma görüşmelerine başlaması ve riskli yapıların yıkımı ve yeniden yapımı için çalışmaları olgunlaştırması gerekmektedir” şeklinde açıklamalarını sürdürdü


Riskli binaları bir an önce boşaltmalıdır


Prof. Öngören şunları da ekledi: “Kentsel Dönüşüm sürecinde ilk dikkat edilecek konu can güvenliğidir. Bakanlık ve Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü vatandaşın can güvenliği için elinden gelenin en iyisini yaparken, halkın mal derdine düşmeyip, canını düşünmesi gerekir. Evet, mal canın yongasıdır ama deprem kovalarken, riskli alanlarda ve yapılarda oturulmaya devam edilemez. Halkın hızla risksiz alanlarda bulunan ama risk taşıyan ve eski binalarının dönüşümü için kendi aralarında toplantılar düzenleyip, binayı kendilerinin mi yeniden yapacağına yoksa bu konuda inşaat firmalarıyla bir anlaşma mı imzalayacağına karar vermelidir.


Riskli binaları bir an önce boşaltmalıdır. Binayı yenilemeyi kendileri yapacaksa bunun mali yönü için hazırlıklara başlamalıdır. İnşaat firmalarıyla kat karşılığı bir anlaşmaya girecek ise de verilecek daire veya işyerinin büyüklüğünden ziyade depreme dayanıklı bir mülk elde etmeye odaklanmalıdır. Yenileme sonucu küçük daire düşüyorsa; satıp yenisini alabilir veya kiraya verip başka yerde oturabilir. Ama dairem küçülüyor deyip, anlaşmayı engelleyip, kendisinin ve başkasının can güvenliğini tehlikeye atmamalıdır. Bunun vebali ve faturası ağırdır. Oturduğu ilçe ve bölge riskli alan ilan edilen yerlerde de halkımız, belediye ve diğer kamu yöneticileriyle arsa bazında uzlaşmalara katılmalı ve evlerini önümüzdeki bahar veya yaz günlerinde boşaltmaya başlamalıdırlar. Kervan yola çıkmıştır. Halkın da depremin önünden koşması gerekmektedir.”



Gürsel Öngören: Kentsel dönüşümde ek düzenlemeler yapılmalı! (Emlakkulisi.com, Mayıs 2013)


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Gürsel Öngören, kentsel dönüşümle ilgili bazı ek düzenlemeler yapılması gerektiğini ifade etti...


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, kentsel dönüşümle ilgili bazı ek düzenlemeler yapılması gerektiğini söyledi. Kentsel dönüşümü rant kavgası haline getirilmemesi gerektiğini savunan Öngören, 16 Mayıs 2012 tarihinde çıkan 6306 sayılı kanunun birinci yılını doldurduğunu ve bu yıllık uygulamada halkın en çok büyükşehirlerde değerli semtlerdeki apartmanlarda kentsel dönüşüm simsarlarının oyunlarından şikayet ettiklerini ifade etti. 



Kentsel dönüşüm nedir? (Emlakkulisi.com, Mart 2013)


Kentsel dönüşüm nedir? Riskli alan, riskli yapı, rezerv alan, bina güçlendirme nedir? Kentsel dönüşümle hayatımıza giren tüm bu kavramları işin uzmanından öğrendik. Prof. Dr. Gürsel Öngören kentsel dönüşüme dair merak edilenleri sizler için yanıtladı...


Son yılların en büyük projelerinden biri olan kentsel dönüşümle birlikte hayatımıza birçok kavram da girmiş oldu. Riskli alan, riskli yapı, rezerv alan, yerinde dönüşüm, bina güçlendirme ve daha pek çoğu kentsel dönüşüm projesiyle  tanıdığımız kavramlar arasında yer alıyor. Peki nedir bu kavramlar ve herşeyden önemlisi kentsel dönüşüm projesi dahilinde karşılaşılabilecek durumlarda hangi yollar izlenecek? Kentsel dönüşüm projesine dair tüm sorularınızı Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören'e yönelttik. İşte tüm ayrıntılarıyla kentsel dönüşüm... 


“Kentsel dönüşümdeki ihtiyaçlar”


Kentsel dönüşüm nedir? 


Kentsel dönüşüm, kentteki sorunlu alanların belirlenip, sağlıklı ve de yaşanılabilir hale getirilmesi amacı ile yeniden yapma veya sağlıklı hale getirmek için uygulama yapılması anlamına geliyor.  Kısaca kentsel dönüşüm kentin dokusunu bozan sorunların giderilmesi oluyor. Bu şekilde de kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılarak olası doğal afetler sonucu oluşacak zararların en aza indirilmesi amaçlanıyor. 


Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkacak ihtiyaçlar şunlar olabilir; yeni konut yapılması, doğal afet riski olan 

bölgelerdeki veya yapısı itibariyle riskli olan binaların yeniden inşası, zayıf yapılı binaların (gecekondu) yapımının engellenmesi, şehrin modern ve medeni ihtiyaçları karşılayacak hale getirilmesi (kongre ve finans merkezleri, park ve eğlence alanları inşası).


6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun'un bugüne kadar yapılanlardan farkı ve amacı nedir?


6306 Sayılı Kanun'un amacı; can ve mal kaybının meydana geldiği doğal afetler gerçekleşmeden önce gerekli tedbirlerin alınması, zararın oluşmadan engellenmesi ve vatandaşların sağlıklı ve güvenli bölgelerde ve binalarda yaşamasını sağlamaktır. Daha önce çıkan kanunlar afetlerden oluşan zararları gidermeye, yaraları sarmaya yönelikti. 6306 sayılı Kanun'da öncelikle vatandaşların can güvenliği hedeflenmiştir. Riskli yapısı yıkılmış olan hak sahiplerine kredi, konut ve işyeri tahsisi, konut sertifikası gibi desteklerin verilmesi mümkündür. Kentsel dönüşümün etkili bir şekilde gerçekleştirilmesi için de yerel yönetimler etkin bir biçimde yetkilendirilmişlerdir. 


Kanun kapsamında Bakanlığın, idarenin ve TOKİ'nin yetkileri nelerdir?


6306 sayılı Kanun uyarınca Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yetkileri şöyle;


- Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşlara lisans vermek,


- Hazırlayacağı bir yönetmelik ile usul ve esaslarını belirleyerek riskli yapıların tespitini talep etmek, yapı malikleri veya kanuni temsilcileri talep edilen riskli yapı tespitini yaptırmazlar ise, riskli yapı tespiti yaptırmak,


- Rezerv alanı belirlemek, riskli alan belirlemek, 


- Rezerv alan ve/veya riskli alan konusunda maliklerden belediye ve il özel idarelerinden gelen teklifleri değerlendirmek,


- Riskli yapı tespitine karşı yapılacak olan itirazları inceleyecek olan “teknik heyet”i oluşturmak,

6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak maliklerle ve kiracılarla yapılacak anlaşmaların usul ve esaslarını belirlemek, 


- Riskli alan ve yapılarda tahliye ve yıktırma işlemlerini yaptırmak,


- Kanunun 3’üncü maddesi kapsamında Bakanlar Kurulu kararıyla veya Maliye Bakanlığınca Bakanlığa tahsis edilerek tasarrufuna bırakılan taşınmazlar da dâhil olmak üzere, uygulama alanında bulunan bütün taşınmazlar üzerinde her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmak; bu alanlarda bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmak, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmak; aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmek; kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamak, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmak veya yaptırmak, arsa paylarını belirlemek; 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmak, payları ayırmak veya birleştirmek ve Türk Medeni Kanunu uyarınca sınırlı ayni hak tesis etmek,


6306 sayılı Kanun uyarınca İdarenin1 (belediyeler ve il özel idarelerinin) yetkileri ise;


- Bakanlıktan rezerv alanı belirlenmesi veya riskli alanın tespiti talebinde bulunmak,


- Riskli yapı tespiti yapacak kurum ve kuruluşlara lisans vermek,


- Bakanlıkça süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenen riskli yapı tespitinin verilen süre içinde yaptırılmaması halinde, riskli yapı tespiti yaptırmak,


- Riskli yapı tespitinin hak sahiplerine bildirilmesi ile verilen 60 günlük süre içerisinde yıktırılmayan yapının yıktırılmasını sağlamak,


- Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımlarını onaylamak,


- Riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurmak.


6306 sayılı Kanun uyarınca TOKİ’nin yetkileri de;


- Bakanlıktan rezerv alanı belirlenmesi veya riskli alanın tespiti talebinde bulunmak,


- Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından yapılacak kira yardımlarını onaylamak,


- Riskli alanlarda, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda ve rezerv yapı alanlarında bu Kanun kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini geçici olarak durdurmak.


“Riskli yapıların tespitini yapı malikleri yapar”


Riskli Alan / Riskli Yapı nedir? Kim belirler?


6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin ç bendi uyarınca Riskli Alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı'nın görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade ediyor. 


Uygulama Yönetmeliği'nin 5. maddesi uyarınca riskli alanın tespiti; Bakanlık tarafından veya TOKİ veya İdare tarafından Bakanlıktan talep edilerek yapılıyor. Riskli alan belirlenmesi için bu alanda taşınmaz maliki olan gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de Bakanlık veya İdareden riskli alan tespit talebinde bulunabilir. İdareye yapılacak talepler Bakanlığa iletilir. 


6306 sayılı Kanunun 2. Maddesinin d bendi uyarınca Riskli Yapı ise: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı veya yapıları ifade ediyor.  


Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesi uyarınca riskli yapıların tespiti; öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Bakanlıkça, süre verilerek maliklerden veya kanunî temsilcilerinden istenebilir. Verilen süre içinde yaptırılmadığı takdirde, tespitler Bakanlıkça veya İdarece yapılır veya yaptırılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. 


Riskli yapılar, Bakanlıkça veya İdarece veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kamu kurum ve kuruluşları, üniversiteler; sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler; depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları; 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ve laboratuvar kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetleri veren ve 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.


"Rezerv alanına Bakanlık karar veriyor"


Rezerv Yapı Alanı nedir? Kim belirler?


6306 sayılı Kanun'un 2. maddesinin c bendi uyarınca Rezerv Yapı Alanı: Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları ifade ediyor.  


Uygulama Yönetmeliğinin 4. maddesi uyarınca rezerv yapı alanı tespiti; Maliye Bakanlığı'nın uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirleniyor. Bakanlık tarafından resen belirleme de yapılabiliyor. TOKİ veya İdare, gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabiliyor. Gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de gerekli bilgi ve belgeleri ihtiva eden dosyaya istinaden Bakanlıktan rezerv yapı alanı belirlenmesi talebinde bulunabiliyor.


Kentsel Dönüşüm Eylem Planı nedir?


Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebi ile can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan riskli alanlar ile ekonomik ömrünü tamamlamış, yıkılma veya ağır hasar görme tehlikesi olan yapılar ve alanlar, 6306 sayılı Kanun kapsamında belirlenecektir. Yapılan risk tespitleri sonrasında başlanacak olan uygulamalar “Kentsel Dönüşüm Eylem Planı” içerisinde yer alacak. Kentsel dönüşüm eylem planlarının önceliği; birinci deprem bölgelerinde yer alan illerde ve ikinci deprem bölgesinde bulunup acil risk taşıyan yerler de olacak.


Yerinde dönüşüm nedir? 


6306 sayılı Kanun kapsamında “Yerinde Dönüşüm”, kentsel dönüşüm projesi kapsamında bulunan müstakil binalar için kullanılan bir terim. Örneğin; 20 konutlu bir binada daire sahibi iseniz ve söz konusu bina depreme dayanıklı değil ise, binanın bulunduğu arsanın mevcut imarında değişiklik yapılmadan, bina yıkılarak yerine depreme dayanıklı bir bina inşa edilmesi anlamına gelir. 


Uygulama Alanı nedir? Nasıl belirlenir?


Bakanlar Kurulu kararı ile kararlaştırılan riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nca belirlenen rezerv yapı alanını ifade eder. Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ya da yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere tespit edilen alanlara uygulama alanı denir.  


Binanın riskli olup olmadığı nasıl anlaşılır?


Bir binanın riskli olup olmadığı 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan “Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik” hükümlerine göre tespit ediliyor.  Yapının ekonomik ömrünü tamamlamış olduğunun, depremde yıkılacak veya ağır hasarının çok olduğunun risk tespit kuruluşlarına tespit ettirilmesi ve alınacak risk raporu ile anlaşılır. 


“Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranmaz”


Binanın risk tespitinde çoğunluk şartı aranır mı?


Hayır aranmaz. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin 1. fıkrası ve Uygulama Yönetmeliği'nin 7. maddesi uyarınca; “Riskli yapıların tespiti, Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya İdareye bildirilir.” Görüldüğü gibi herhangi bir daire, dükkan ve arsa payı sahibi bu başvuruyu tek başına yapabiliyor.  


Risk tespitinden sonra yapılacaklar nelerdir?


6306 sayılı Kanun'un 5. maddesinin 3. ve 4. fıkrası uyarınca riskli yapı tespiti yapılmasından ve risk tespitine itiraz varsa sonucunun alınmasından sonra; yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilecek. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacak. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, belediyeler veya il özel idarelerinin de katılımı ile valiler veya kaymakamlar tarafından yapılacak veya yaptırılacak. Belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilecek. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir.

Risk tespit raporunun hazırlanmasından itibaren yıkımın gerçekleşme süreci toplamda 6-8 ay içindedir. Bakanlık yıkmak isterse bu sürenin sonunda yıkabilir. Ama Bakanlık söylemde ve açıklamalarında yıkım için acele etmeyeceklerini, maliklerden talep gelmeden harekete geçmeyeceğini belirtiyor. 


Söz konusu tespit işlemine dava açılabilir mi?


Evet açılabilir. 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 9. fıkrası uyarınca; “Bu Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 6/1/1982 tarihli ve 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.” Belediye Kanunu madde 73’te de “kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır ” deniliyor.  


Sağlam bir bina 'Riskli Alan' üzerinde bulunuyorsa yıkılır mı?


Tabii ki yıkılabilir. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesinin 7. fıkrası uyarınca; “Bu Kanunun uygulanması için belirlenen riskli alanların sınırları içinde olup riskli yapılar dışında kalan diğer yapılardan uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de bu Kanun hükümlerine tabi olur”


Bina güçlendirme nedir?


Bina güçlendirme bir yapının olası bir depremde can kaybının olmasının engellenmesi amacı ile yapının yapısal ilavelerle depreme dayanıklı hale getirilmesidir. Bir diğer anlatım ile binanın dayanıklılığının arttırılması amacı ile iyileştirmeye yönelik yapılan müdahalelerdir. Binanın yıkılıp yeniden yapımının alternatifidir.  


Yıkım yapılan alanlara imar artış hakkı verilir mi?


Şu an için hiçbir yasal düzenlemede imar artışı verileceği yok. Ama kamu yöneticilerinin söyleminde bu var. 6306 sayılı Kanun, imar planlarının bütünsel yapısına aykırı olmayacaksa, Bakanlığın yapacağı imar planları ile imar artışı yapılmasının yasak olduğuna dair bir madde taşımadığından uygulamada imar artışı yapılacak. 


Belediyeler imar planları notlarına parsel birleştirmelerde imar artışına olanak tanıyan hükümler koymaktadır. Ayrıca şu an hazırlanan yeni İmar Kanunu Taslağı'nda bu yönde düzenlemeler olduğu söyleniyor. 


Sit alanı dâhilindeki yapıların dönüşümü mümkün müdür? 


Evet, sit alanlarında da kentsel dönüşüm mümkündür. 5366 sayılı “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun”a göre; sit alanlarında, koruma alanlarında hem sosyal donatı alanları oluşturmak hem de afet riskine karşı önlem almak için, kültür ve tabiat varlıkları yenilenmekte ve yeniden kullanım fonksiyonları getirilmekte.



“Ya imzala ya da terk et” tehdidi can yakıyor (Zaman Gazetesi, Mayıs 2013)


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, Başkan Yardımcısı Prof. Dr. N. İlker Çolak ve Genel Sekreter Av. Boray Köknel yaptıkları açıklama ile “Kentsel Dönüşüm Yasası” olarak bilinen 6306 sayılı kanun ile ilgili değerlendirmelerini paylaştılar.


Gürsel Öngören “Kentsel dönüşüm bir Türkiye Projesi. Toplumun her kesimi bu sürece destek veriyor. Deprem bölgelerindeki şehirlerde riskli alanlardaki uygulamalar başarı ile ilerliyor. Ancak büyük şehirlerde riskli yapılar açısından bir rant kavgası yaşanmaya başladı. Bu yüzden bazı ek düzenlemeler yapılması gerekiyor. Kentsel dönüşümü rant kavgasından ve kentsel dönüşüm simsarlarından elbirliği ile kurtarmalıyız” dedi.


16 Mayıs 2012 tarihinde çıkan 6306 sayılı kanunun birinci yılını doldurduğunu paylaşan Öngören; “İlk bir yılda deprem kuşağındaki şehirlerde hızla ve toplumsal destekle uygulanmaya başladı. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğü her gün bir etkinlik içinde. Bakanlar Kurulu, çalışması tamamlanan riskli alanları vakit geçirmeden ilan ediyor. Özellikle riskli alanlarda belediyelerin elini taşın altına koyması sonucu yeniden yapım anlaşmaları ve uygulamaları hızla ilerliyor. Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu olarak bu süreci destekliyoruz. Bir yıllık uygulama sonucu halkın en çok şikayet ettiği konu büyükşehirlerde değerli semtlerdeki apartmanlarda, kentsel dönüşüm simsarlarının oyunları ile çaresiz kalan 1/3 azınlık hissedarlarının mağduriyeti” dedi.


Öngören, Kentsel Dönüşüm Yasası'ndaki uygulama yönetmeliğindeki değişikliğe ne diyor? 


Prof. Dr. Gürsel Öngören, Kentsel Dönüşüm Yasası'nda 02 Temmuz 2013 tarihli Resmi Gazete'de yayınlarak yürürlüğe giren yönetmelik değişikliği için şu yorumları yaptı; 


Kentsel dönüşümde kurallar değişti


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören 2 Temmuz 2013’te Resmi Gazetede yayınlanan Kentsel Dönüşüm Uygulama Yönetmeliği değişikliğinin yeni fırsatlar sunduğunu açıkladı


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören kentsel dönüşümün bir yıllık deneyiminin ışığında, 2 Temmuz 2013’de Resmi Gazetede yayınlanan yönetmelik değişikliği ile kentsel dönüşümde bazı kuralların değiştirildiği belirtti. Öngören “Bir yıllık uygulamanın sonucu yaklaşık 50.000 parça bağımsız bölümde yapılan deneyim sonucu gereksinim duyulan bazı yeni düzenlemeler yapıldı. Bunların arasında en dikkat çekeni, imar artışlarına olanak sağlayan parsel birleşmelerine ilişkin düzenlemelerdir. Yönetmelikte yapılan detaylı düzenlemelerle parsel birleşmelerine her parselde 2/3 çoğunlukla izin veriliyor. Ek olarak riskli yapıların olduğu parseller yandaki boş arsalarla birleştirilerek daha büyük projelerin yapılmasına fırsat çıktı” dedi.


Daha fazla imar almanın yolu açıldı


Profesör Öngören, “Riskli yapıların yeniden inşası için düzenlenecek yapı ruhsatları da diğer maliklerin haklarının menfi olarak etkilenmemesi şartıyla, bütün maliklerin değil, sadece riskli yapıların maliklerinin talepleri doğrultusunda düzenlenecek. Böylece parseldeki maliklerin birbirini engellemesinin önü kapanmış oldu. Bu fırsat inşaat sektörü tarafından kaçırılmamalı. İnşaat yatırımcıları tek bir parsele aynı binayı yeniden yapmak yerine, riskli binalar olan birkaç parseli birleştirerek daha büyük işler yapabilecekler. Hatta riskli yapıların komşu boş arsalarını da bu parsellerle birleştirerek, şehre marka değeri katan daha nitelikli projeler yapabilirler” dedi. 


1/3 azınlık mülk sahiplerine son vagona binme şansı


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Genel Sekreteri Av. Boray Köknel de yapılan yönetmelik değişikliği hakkındaki görüşlerini paylaştı: “Uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklikle, kentsel dönüşümde 1/3 azınlıkta kalan kişilerin arsa paylarının satışında yeni bir düzen de getirilmiştir. Satış kuralları adım adım belirtilmiştir. Önceki uygulamalarda tereddüt oluşturan arsa payı değer tespiti netleşmiş, açık arttırmanın nasıl yapılacağı açıklığa kavuşmuş, paranın ne kadar zamanda yatırılması gerektiği belirlenmiş, hepsinden önemlisi satış değerini beğenmeyen azınlık hissedarlara dönüp anlaşmayı imzalamak ve son anda kentsel dönüşüme dahil olmak fırsatı verilmiştir. Kentsel dönüşümde diğerleriyle anlaşamayan ve hisseleri satışa çıkarılan azınlık paylarına, son vagona binme imkanı tanınmıştır. Bunlara ek olarak kentsel dönüşümde tebligat yapmak da kolaylaştırılmış ve satışların daha kısa sürelerde yapılabilmesi sağlanmıştır” dedi.


Riskli yapı tespit kriterleri de altı ay sonra değişiyor


Köknel sözlerine şöyle devam etti: “Yönetmelik değişikliğine göre, altı ay sonra risk tespit şirketlerinin, binalara rapor verirken kullandığı ölçütler de değişecek. Şu an için kullanılan 2007 tarihli depreme dayanma ölçümleri yerine, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünün yeniden belirlediği depreme dayanıklılık veya riskli yapı ölçümleri altı ay sonra kullanılmaya başlayacak. Yönetmelik değişikliğinin ekinde Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar yayınlandı. Ayrıca yapılan değişiklikle, riskli yapıların yıktırılmasında daha etkili bazı yöntemler getirildi.” 


Kentsel dönüşümde teşvikler sürüyor


Özellikle birçok belediye ve noterin ayak dirediği, kentsel dönüşümdeki belediye ve noter harcı almama uygulamasının Yönetmelik değişikliğinde açıkça vurgulandığını paylaşan Öngören şunları söyledi: “Son zamanlarda bazı belediye ve noterler, kentsel dönüşümde ruhsatlar için ve sözleşmeler için harç istemeye başladılar. Bu da vatandaşın ve inşaat şirketlerinin kafasını karıştırdı. Yönetmelik değişikliğinde nelerden harç ve vergi alınmayacağı açık açık sıralandı. Yine yapılan binalarda konut satışlarında da %1 KDV avantajı var. Devlet kentsel dönüşümü teşvik ediyor. Hem riskli alanlarda ve riskli binalarda oturan halkımızın ve hem de inşaat şirketlerinin ilk yıllarda verilen bu teşvikleri değerlendirmesi lazım, yoksa kentsel dönüşüm bir iki yılda oturursa bu teşvikler yavaş yavaş kaldırılır. Bu yüzden verilen fırsatı kaçırmamak lazım.” 


Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr Gürsel Öngören, ilk bir yıllık kentsel dönüşüm uygulamasının sonucunda yapılan Yönetmelik değişikliğinin yararlı olduğunu, işi yürüten kamu görevlileri, belediyeler ve halkın işini kolaylaştırdığını belirtti.



Prof. Dr. Gürsel Öngören ve Öngören Hukuk Bürosu’nun iletişim bilgileri neler? 



Adres : Meşrutiyet Cad. Ersoy İş Merkezi No:102/11-12 Kat:5 Beyoğlu 34420 İstanbul / Türkiye

Telefon: 0 212 292 56 23

Faks: 0 212 244 51 93

E-mail: gursel@ongoren.av.tr

Web Adresi: www.ongoren.av.tr



Önerilen Bağlantılar : TOKİ indirim 2016