Tebernüş Kireççi'ye SORU SOR

İmar Hakları Transferi

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın üzerinde çalıştığı sistem yasalaştığında vatandaş dere yatağı veya fay hattı gibi yapılaşmaya izin verilmeyen yerdeki imar hakkını yapılaşma izni olan bir alana taşıyabilecek.


Eğlencede büyük indirim! Oyunlar 1 TL! Esenyurt TİKİ Eğlence Dünyası!

 

İmar Hakları Transferi nedir?


Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın kentsel dönüşüm sürecinde hayata geçirmek için üzerinde çalıştığı bir düzenlemedir. Düzenleme ile yapılaşmaya izin verilmeyecek yerlerde konutu bulunan vatandaşlara imar hakkını başka bir alana transfer edebilme imkanı sunulacak. Transferle; dere kenarı, fay hattı gibi riskli alanda evi bulunanların hak mağduriyetinin önüne geçilecek.


İmar hakkı transferi nasıl kağıda dökülecek? 


İmar yoğunluğu azaltılması istenen alanla transfer etmek istenen alan belirlendikten sonra arsa sahibine kullanmak istediği imar hakkının tamamını ya da bir kısmını başka alanda kullanma hakkını gösteren sertifika verilecek. 


Sertifika paraya dönüştürülebilecek mi?


Sertifikası bulunan mülk sahibi bu hakkı kendisi kullanabileceği gibi menkul kıymet olan sertifikayı piyasada satarak başkalarına devredebilecek. Vatandaş, bu sertifikayı ikincil piyasa üzerinden istediği an paraya çevirebilecek.


İmar Hakları Transferi


İmar Hakları Transferi hangi kolaylıkları sağlayacak?


Bakanlık, böylece riskli alanda imar hakkı bulunan ve kentsel dönüşümle birlikte yapılaşmaya izin verilmeyecek yerlerde vatandaşların imar hakkını başka bir alana transfer edebilecek. Transferle yerinde geri dönüşüm yapılamayacak dere yatağı, fay hattı, su havzaları gibi alanda evi bulunan vatandaşların hak mağduriyetinin önünü geçilecek.


Bakanlığın üzerinde çalıştığı sistemle arsa sahibi kendi rızasıyla var olan imar hakkını kullanmayıp, kamu güvencesi ve işbirliğiyle başka bir projede kullanabilecek. 


İmar Hakları Transferi için nereye, nasıl başvuru yapılabilir?


Kentsel Strateji şirketinin kurucu ortağı, ünlü şehir plancısı A. Faruk Göksu’nun önerilerine göre; İmar Hakları Transferi  (İHT) programına gönüllü katılmak isteyenler parsel sahibi belediyelere yazılı başvuruda bulunur.

Başvuru için gerekli belgeler yönetim tarafından belirlenir.


İHT’ye başvuru için hangi belgeler gerekir?


Gönderen bölge kapsamındaki imar haklarını transfer etmek isteyen parsel sahibi tarafından sağlanan başvuru formunu doldurarak, kurula onaylatmak üzere başvurur. Başvurunun aşağıdaki belgeleri içermesi gerekmektedir. 


– Tapu belgesi

– Hangi değerin neden korunması gerektiğinin açıklaması

– Mülkün bulunduğu arazinin mevcut kullanımını, büyüklüğünü, çevredeki kullanımları, sokakları, su kaynaklarını plan/harita

– Öneri yoğunluğu ve kullanımı gösterir belge

– Mülk üzerinde mevcutta izin verilen yapılaşma hakkını gösterir belge

– İmar hakkı transferi sonrası arazinin mülkiyetinin özel mülkiyette mi kalmasının yoksa kamu mülküne mi geçmesinin amaçlandığını açıklayan bir yazı

– Koruma, restorasyon vs. planları

– İmar hakları hesaplamaları içeren doküman

– Başvuru ücreti


Mülk sahibi belediyelerin planlama birimine başvuru yapar. Değerlendirme, planlama biriminin yanısıra bazı uygulamalarda mülk sahipleri, yatırımcı ve sivil örgütler tarafından oluşturulan Halk Komiteleri ile birlikte değerlendirilir.


İmar Hakları Transferi’ne belediyeler nasıl hazırlanmalı? 


Belediyeler İmar Hakları Transferi (İHT) planı hazırlama aşamasında yoğunluk haritası, değer haritası, yoksulluk ve yoksunluk haritalarını hazırlanmalı ve dönüşüm planlarını yapmalıdır. İHT sürecinde belediyeler planlama ve uygulama aşamasında konularında aşağıdaki çalışmaları yapmalıdır. 


– Master Plan

– Kamu Hizmet planı

– Transfer Yönetmeliği

– Onaylar

– Sermaye İyileştirme Planı

– Gayrimenkul Piyasa Analizleri

– Plan Onayı

– Onaylar

– Programın Periyodik Kontrolü


Belediyeler İHT planı aşamasında hangi detaylara dikkat etmelidir?


– Gönderen (Korunacak) bölgenin tanımlanması, mevcut kullanım kararları, transfer edilebilir imar hakkı kredisi, 

– Alan (geliştirilecek) bölgenin tanımlanması, planlama alanı, mevcut planlardaki kullanım kararları, transfer sonucu yoğunluk artışı,

– Gönderen ve alan bölgeler için teknik ve toplumsal altyapı ve kapasite analizleri hakkında bilgiler ile tüm tapu belgeleri. 

– Alan bölge maksimum yoğunluğa ulaşana kadar birden fazla bölgeden imar hakkı alabilir.


İmar hakkını transfer edenin imar haklarının tamamı ve/veya bir kısmını satma ve pazarlık etme hakkına, satın alanın ise elinde tutma, tekrar satma veya ekstra yapılaşma hakkı olarak kullanma hakkına sahiptir.

Planlama birimine yardımcı olan farklı çıkar gruplarından oluşan halk komitesi oluşturulur.

Komitenin faydası bilgilendirme, iletişim ve programa katılanlara destek olmaktır. Gönderen ve alan bölgedeki mülk sahipleri, yatırımcılar, programdan etkilenen yaşayanlar ve sivil örgüt temsilcilerinden oluşan komitenin üyeleri seçilmiş yöneticiler tarafından atanması ise katılımı ön plana çıkarmaktadır.


İHT’de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın rolü ve etkisi ne olmalı?


Yasa ve yönetmelik belediyelere İHT programını uygulayabilecek yetkileri vermelidir. Ayrıca yönetmelikler üst ölçek kapsamlı planlar ile uyumlu olmalıdır. İmar hakları transferi yönetmeliği bağımsız olarak da çıkarılabilir, mevcuttaki yasalarda ve planlarda değişiklikler ve eklemeler yapılarak da benimsenebilir. Yasal süreç içerisinde önemli olan bir diğer husus ise transfer kayıtlarının düzenli bir şeklide tutulmasıdır.


İHT için hangi bilgiler toplanmalı, nasıl değerlendirilmelidir?


Göksu’ya göre; programın uygulanması süreci içinde mevcut bilgilerin toplanması, bir araya getirilmesi ve değerlendirilmesi planlama ve halk komitesi tarafından yapılır. Aşağıdaki bilgilerin biraraya getirilmelidir.


– Doğal Yapı ve Koruma Alanları

– Mevcut Arazi Kullanım Kararaları

– Mülkiyet Haritası

– Mevcut İmar Planları


İHT için oluşturulacak Master Plan’ın içeriği nasıl olmalıdır?


Ünlü şehir planlamacısının önerilerine göre; İHT programının uygulanabilmesi için yasa planlama ve uygulama süreçlerini ve zorunlu belgeleri kapsamalıdır. Master Plan; Belediyenin IHT programının çerçevesini oluştur.Plan;


– Ekonomik büyüme ve nüfus tahminini içermelidir.

– Bütün olası gönderen ve alan bölgeler tanımlanmalıdır.

– Tahmin edilen nüfus artışının belediye sınırları içinde ve alan bölgelerde

nasıl yerleştirileceği analiz edilmelidir.

– Alan bölgedeki mevcut ve önerilen altyapı tahmini yapılmalıdır.

– Gönderen bölgeden alan bölgeye imar haklarının nasıl transfer edileceğinin işlem ve yöntemleri belirlenmelidir.

– Alan bölgedeki gelişmenin yönetimi için kesin planlama hedefleri ve tasarım standartları belirlenmelidir.


Sermaye Geliştirme Planı; Alan bölge için altyapının yerini ve maliyetini içermeli ve eğer altyapının maliyeti yatırımcı ile paylaşılacaksa bunun yöntemi tanımlanmalıdır.


Gayrimenkul piyasası analizi, gönderen bölgede üretilen imar hakları ile alan bölgenin bu imar haklarını karşılayacak geliştirme kapasitesi arasındaki ilişkiyi inceler. Bu analizde amaç, uygulama yönetmeliği benimsenmeden önce, geliştirme transfer planında önerilen transfer sisteminin geçerliliğini denetlemektir. 


Kamu Hizmet Planı; Master planın kamu hizmeti planı bileşeni, özellikle alan bölgede, belli bir zaman içinde kamu hizmetlerinin sunumunu içerir. 


Raporlar; Süreç içinde Çevre Etki Değeri Raporu, Altyapı Kapasite Analiz Raporu, Yaşam Kalitesi Etki Raporu belediyeler tarafından istenir.