Tebernüş Kireççi'ye SORU SOR

Kapıcı dairesi

Apartmanların kapıcıya ücretsiz kiralanan dairesidir. Kiralanan kapıcı değilse kira ücreti, apartman yönetimi tarafından ortak giderlerin ödenmesinde kullanılır. TOKİ, Samsun’da 4 Temmuz 2012’de 13 kişinin hayatını kaybettiği sel felaketinden sonra kapıcı dairesi yapmamaya karar vermiştir.


Eğlencede büyük indirim! Oyunlar 1 TL! Esenyurt TİKİ Eğlence Dünyası!


Kapıcı dairesi
Kapıcı dairesi



Kapıcı dairesi nedir? 



Kapıcı daireleri binanın Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal) hesaplanırken hesaba katılmayan bölümlerindendir. Ortak alandır. Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merpenler, yangın merpenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlarından biridir.  



Kapıcı dairesi zorunlu mu?



3030 sayılı Kanun Kapsamı Dışında Kalan Belediyeler Tip İmar Yönetmeliği’ne göre, yapıda 12'den fazla daire varsa, kapıcı dairesinin de yapılması zorunlu kılınıyor. Ayrıca bekçi odası zorunluluğu hususuna da değinmek gerekirse; binaların brüt 1500 metrekareden fazla olanlarında zorunlu kılınıyor.



Yönetmelik kapıcı dairesini nasıl tanımlıyor?



Konu ile ilgili hükümler yönetmeliğin 52. maddesinde yer alıyor;


Kapıcı Dairesi ve Bekçi Odası


Madde 52- 


1-Kapıcı dairesi ayrılacak binalar: Konut olarak kullanılacak kaloriferli veya kalorifersiz binalardır. Bu binaların 12 daireden fazla olanlarında kapıcı dairesi yapılması mecburidir.


2- Bekçi odası ayrılacak binalar: İşyeri ve büro olarak kullanılacak kaloriferli veya kalorifersiz binalardır. Bu binaların brüt 1500 metrekareden fazla olanlarında bekçi odası yapılması mecburidir.


3- Kapıcı dairelerinin ve bekçi odalarının ölçü ve nitelikleri: 


a) Kapıcı dairelerinin ve bekçi odalarının taban döşemesi üst seviyesinin hiçbir yeri tabii zemine (0.50) metreden fazla gömülü olmayacaktır.


b) Kapıcı daireleri doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenecektir. Kapıcı dairelerinin bina içinde düzenlenmesi durumunda, en az 30 metrekare inşaat alanı olmak üzere, her birisi en az ( 7.00) metrekare ve dar kenarı en az (2.5) metre olmak üzere 2 yatak odası ve (9.00) metrekareden az olmamak üzere 1 oturma odası, en az (3.00) metrekare mutfak ve banyo veya hela ve duş yerinden oluşması gerekir.


Kapıcı dairelerinin bina dışında düzenlenmesi durumunda en çok 40 metrekare inşaat alanında yukarıdaki ölçüleri sağlayacak 1 yatak odası, 1 oturma odası, mutfak ve banyo veya hela ve duş yerinden oluşması sağlanacaktır.


c) Bekçi odası en az (6.00) metrekare büyüklüğünde ve doğrudan ışık ve hava alabilecek şekilde düzenlenecek ve en az (1.50) metrekarelik bir helası olacaktır.



Kapıcı dairesi hangi konularda haber oldu? 



Kapıcı dairesi kiraya verilip ortak giderlerde kullanılabilir mi? (Posta Gazetesi, Temmuz 2013)


Tamer Heper, Posta Gazetesi'ndeki yazısında kapıcı dairesi kiraya verilip ortak giderlerde kullanılabilir mi sorusunu yanıtladı...


Hukuken yanlış kanunen doğru Sitemizde kapıcı dairesi var ama kapıcı yok. Burayı kiraya verip ortak giderlerde değerlendirebilir miyiz? • A.S. 


Okuyucumun sorusu bugüne kadar çok uygulanan bir husustur. Özellikle kaloriferin kömürden sıvı yakıta veya doğalgaza dönüştürüldüğü sitelerde, yakma işi otomatik olduğu için kapıcı ihtiyacı azaldığından kapıcılar işten çıkarıldı, kapıcı daireleri kiraya verildi. Kiraya verilirken mevzuata uygun davranmak isteyen kat malikleri toplantıda çoğunlukla alınan bir kararla bu işi yapmışlardır. Ancak bu hususta alınacak karar toplantıya katılanların çoğunluğu ile alınmamalıdır. 


Zira, kapıcı dairesi ortak mahaldir. Tapuda bağımsız bölüm olarak kaydı yoktur, arsa payı yoktur. Ortak mahaller amacı dışında kullanılamaz, ancak amacına uygun kullanılabilir. 2007 yılı değişikliği ile kat mülkiyetine tabi binalarda ortak yerlere müdahale imkanı tanındı ve bunun için bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oyunun yeterli olacağı hükmü getirildi. Değişik maddenin içinde açıkça kapıcı dairesi sözü yok, ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis vs. sayılıyor. Kapıcı dairesi de ortak yer olduğuna göre bu kapsamda kabul edilmelidir. Peki bu kapsamda kabul ederek kapıcı dairesini kiraya vermek hukuk mantığı açısından doğru mudur? Hayır doğru değildir, zira: Ortak yerler tüm bağımsız bölüm maliklerinin ortak malıdır. Buralarda tüm bağımsız bölüm maliklerinin mülkiyet hakkı vardır. Siz beşte dört ile karar alıp buralara müdahale ederseniz beşte birin mülkiyet hakkına tecavüz etmiş olursunuz. Bırakın beşte birin hakkına tecavüzü, bir tek kişinin bile mülkiyet hakkına tecavüz edemezsiniz. O halde hukuk mantığı gereği, kapıcı dairesinin kiralanması için tüm kat maliklerinin iştiraki ile karar almak gerekir. 


Ben daha da ileri giderek her zaman, Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesinde yapılan değişikliği eleştirmişimdir, bugün de eleştiriyorum. 19. maddede yapılan değişiklikle, ortak mahallere müdahale için tanınan beşte dört oyla müdahale hakkı, hukuka aykırıdır ama kanuna uygundur. 


Peki ortak giderlere ayrılması halinde gelen para nasıl bölüşülecek? Bir kat malikinin bu hususu ortaya atması halinde karşılarına önemli bir problem olarak çıkacak. Olması gereken, herkesin arsa payı oranında istifade etmesi gerekeceğinden bu para arsa payı oranında bağımsız bölümlerin borçlarından düşülecek. 



Boş kapıcı konutu kiraya verilebilir mi? (Emlakkulisi.com, Nisan 2013)


Kapıcı konutları ortak alan kapsamındadır. Ortak alanların maliki tüm bölüm malikleri olduğu için dolayısıyla kapıcı dairelerinin maliki de tüm bağımsız bölüm sahipleridir. Bu nedenle bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf işlemi tüm malikleri ilgilendirir. Yani, boş kapıcı konutu kiraya verilmesi hususunda oy çokluğunun sağlanması değil, oy birliğinin sağlanması gerekiyor. Bu demek oluyor ki tüm bölüm maliklerinin söz konusu ortak alanda tasarruf yapma işlemini onaylaması gerekiyor.


Boş kapıcı konutu kiraya verilebilir mi sorusunun yanıtına gelince böyle bir oybirliğinin sağlanması ile söz konusu konut kiraya verilebiliyor.


Kapıcı dairesinin, mesken olarak kiraya verilmesi durumunda elde edilen gelir daire sahipleri arasında paylaştırılıyor. Her bağımsız bölümün sahibinin durumu ayrı ayrı değerlendirilerek vergilendiriliyor.



Kapıcı dairesi için kapıcıdan kira alınmaz! (Posta Gazetesi, Haziran 2010)


Konut Kapıcıları Yönetmenliği'ne göre, kapıcıya verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez


Soru: 14 dairelik apartmanda kapıcılık karşılığı oturuyorum. Kendi evimmiş gibi kombi, abonelik ve diğer eksikliklerini bana yaptırdılar. 1.5 yıl kira ödemedim. Haftada 2 gün temizlik ve 6 gün çöp alma karşılığında, daire başı aylık 10 TL aldım. şžimdi ise daireye 250 lira kira belirlendi. Binada 12 daire dolu. Hem bu işleri yapıyorum, hem de aylık 130 lira kira veriyorum. âKira vermemem lazım' dediğim zaman, âyaptığın iş part time (yarı zamanlı) olarak gözüktüğü için kira vermen gerek' dediler. Yapılan işlem doğru mu Kapıcı dairesi için kira ödemem gerekiyor mu Adem BULUT 


Cevap: Binaya verdiğiniz hizmet kapıcılık hizmeti ise kira ödememeniz gerekir. Üünkü, Konut Kapıcıları Yönetmenliği'ne göre, kapıcıya verilmiş olan konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez. Söz konusu yönetmelikte, part time çalışmanın kapıcı dairesine kira ödemenizi gerektirdiği yönünde bir düzenleme yok. Çalışma usulü, sadece çalışma süresini dolayısıyla ücreti belirler. Part time çalışan kapıcılardan da kapıcı dairesi için kira istenemez.



TOKİ'de kapıcı daireleri sığınağa dönüştürüldü! (A.A., Ocak 2013)


Samsun'da 4 Temmuz 2012'de yaşanan ve 13 kişinin ölümüyle sonuçlanan sel felaketinin ardından, TOKİ Kuzey Yıldızı konutlarında 5 kişinin yaşamını yitirdiği zemin kotu altındaki bodrum katları, pencereleri kapatılarak çeşitli amaçlarla kullanılmak üzere sığınağa dönüştürüldü.


Sel felaketinin ardından geçici olarak Odunpazarı TOKİ konutlarına yerleştirilen kapıcılar, yapımı devam eden TOKİ Kuzey Yıldızı konutlarının 2. etabı tamamlandığında giriş katlara yerleştirilecek.


Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar konuk olduğu AA Editör Masası'nda konuyla ilgili sözlerinin hatırlatılması ve çalışmalarının sorulması üzerine, ''Zemin kotu altındaki iskanları kaldırmak için şu anda çalışmamız bitti, gerek yönetmelik gerekse yasal düzenleme. Bunu en kısa sürede yürürlüğe koyacağız. Zaten TOKİ olarak yaptığımız konutlarda, yeni projelerde, taşkın alanlarında bodrum katlarına kesinlikle iskan vermiyoruz yönetmelik çıksa da çıkmasa da. Ama bunun yasal düzenlemesini de bitirmek üzereyiz'' ifadelerini kullanmıştı.



Erdoğan Bayraktar: Artık kapıcı daireleri bodrumda olmayacak! (Milliyet Gazetesi, Temmuz 2012)


Samsun’da sel bölgesindeki incelemelerinin ardından Ordu’ya gelen Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, yaşanan sel felaketi ile ilgili soruları cevapladı.


Apartmanların zemin katlarında bulunan kapıcı dairelerinin yeniden gözden geçirileceğini dile getiren Bayraktar, yürürlükte olan 3194 sayılı İmar Kanunu 70-80 senelik olduğunu ifade ederek, “Bu kanun ve belediyelerin çıkardıkları yönetmenliklere göre iskan edilebilecek gerek kapıcı daireleri gerekse de bodrum katları, bodrum derken sıfır kotunun altında yapılan, pencereleri 50 santim yukarda olmak şartıyla yapılabilen daireler. Samsun’da  pencere 90 santim yukarda yapılmış. Ama bu durumun bir gözden geçirilmesi lazım” dedi. 


Türkiye’nin belli bir seviye geldiğini kaydeden Bakan Bayraktar konuşmasına şöyle devam etti: “Normal satışa sunulan daireler nerede yapılıyorsa, kapıcı dairelerinin de orada yapılması gerekir diye biz de bu konuda kendi düzenimizi, yasaları, yönetmenlikleri irdeleyeceğiz. Yeniden gözden geçireceğiz bunu. Sadece sel afet yönünden değil, hayat kalitesinin artması yönünden de gözden geçirilmesi gereken bir husus. Kapıcı daireleri sadece Toplu Konut İdaresi tarafından yapılan binalarda bulunmuyor, tüm Türkiye’deki yapılacak binalarda da gözden geçireceğiz.”


Önerilen Bağlantılar : TOKİ indirim 2016