Tebernüş Kireççi'ye SORU SOR

Konut geri dönüş süresi doğru yatırımla azaltılabilir!

Türkiye’de konut yatırımının geri dönüş süresi 17 yıla geriledi, İstanbul’da bu sürenin 22 yıl olduğu belirlendi. Doğru yatırım yaparak konut yatırımının geri dönüş süresi azaltılabiliyor. Peki konut geri dönüş süresi nasıl azaltılabilir?


Türkiye’de konut yatırımının geri dönüş süresi 17 yıla geriledi. Ev alırken yapılan yatırımın, yıllık toplam kira bedeline bölünmesiyle bu amortisman süresi bulunuyor. Oturmak için değil de yatırım amaçlı ev alındığında amortisman süresinin öğrenilmesi için, kira geliri de hesaba katılmalı.


Posta Gazetesi'nde yer alan habere göre; Türkiye'de en çok yatırım yapılan araçlardan birinin konut olduğu görülüyor. Yani konut sadece bir ihtiyaç değil aynı zamanda bir yatırım aracı olarak tercih ediliyor. Oturma amacıyla değil de kiraya vermek için konut alınıyorsa, ‘amortisman’ yani geri dönüş süresini de mutlaka hesaplanmalı. Türkiye genelinde konut yatırımı 17 yılda geri dönüyor, İstanbul’da bu süre 22 yıl olarak hesaplanıyor. Bu süreler, yatırımcılar tarafından yüksek görülüyor. Doğru yatırım yaparak geri dönüş süresini azaltılabiliyor. 


Kira geliri etkiliyor


Amortisman süresi, gayrimenkul için yapılan yatırımın gayrimenkulden sağlanan kira geliri ile kaç yılda karşılandığını belirtir. Amortisman süresi, yatırım bedelinin yıllık kira gelirine bölünmesi sonucunda tespit edilir. Amortisman süresini etkileyen unsurlarda ilk önce konut fiyatları ve aynı dönemdeki kira değerleri geliyor. Satış fiyatları artarken kira değerleri sabit kalıyorsa amortisman süresinin uzadığı ortaya çıkıyor.


Düşer mi artar mı?


Amortisman süresi hesaplanırken yatırımın yapıldığı dönemdeki kira gelirinin ne olacağına ve yatırım bedeline gözlemlenir. Amortisman süreleri şehirden şehire, ilçeden ilçeye hatta mahalleden mahalleye değişiklik gösterir. Köprü, otoyol, metro gibi ulaşım projeleri hem kira hem de satış değerini etkileyeceğinden amortisman süresini geriletebilir. Ayrıca bölgedeki arz talep durumu, mevcut ve gelecek stok gibi dinamikler de bu süreyi değiştirebiliyor. Çok fazla konut stokunun olduğu bölgelerde kiralar da düşeceğinden amortisman süresinde gerileme yaşanabilir.  


Daire tipi fark ediyor


Amortisman süresini sahip olunan konutun büyüklüğü bile değiştirebiliyor. Endeksa’nın verilerine göre, birim kiranın en yüksek ve geri dönüş süresinin en kısa olduğu konut tipinin 1+1 olduğu belirtiliyor. 2019 sonunda Türkiye genelinde 1+1 konutların ortalama geri dönüş süresi 16 yıl oldu. 2+1 konutlarda 18 yıl, 3+1 ve 4+1 konutlarda 20 yıl amortisman süreleri oluyor.


İstanbul’un Beşiktaş ilçesi 36 yıllık geri dönüş süresiyle en uzun amortisman süresine sahip ilçe olarak tespit edildi.


Amortisman sürelerinde il bazında 13 yılla Ağrı ve Kars en kısa geri dönüş süresiyle liste başında bulunuyor. 


Gerileme sebebi konut fiyatları


Endeksacom’un güncel verilerine göre, Türkiye genelinde ortalama konut satış fiyatı 288 bin 960 TL, ortalama kira bin 280 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 17 yıl olarak tespit edildi. Konut yatırımının geri dönüş süresinin son 4 yıldaki değişimi incelendiğinde Mayıs 2019’dan beri bir düşüş olduğu gözleniyor. Geri dönüş süresinin düşmesinin temel sebebi konut satış fiyatlarındaki düşüş olarak görülüyor. Türkiye genelinde konut satış fiyatları son bir yılda yüzde 10 düşüş göstermişken, kiralar yüzde 7 düştü.