Satılık konut fiyatlarındaki denge kiralık fiyatlarıyla paralel gitmeyince bir zamanlar ortalama 15 yıl olarak adlandırılan geri dönüş süresi de bazı bölgelerde ikiye katlandı.
Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan son verilere göre, Türkiye'de konut satışları 2019 Mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 5,3 oranında düşüş göstererek ve 105 bine geriledi. Konut satışları değerlendirildiğinde, İstanbul 19140 konut satışı ve yüzde 18,2 ile en yüksek paya sahip kent oldu. Aynı şekilde ilk defa ve ikinci el tarafında da satılan konutlarda da İstanbul ilk sırada yer aldı.
GERİ DÖNÜŞÜM SÜRESİ İKİYE KATLANDI
Konutta tüm alanlarda zirveden düşmeyen İstanbul'da konut alıcısı için bir zamanlar 15 sene olarak bilinen yatırım geri dönüş süresi 20 seneyi geçiyor. Çok sayıda gözde ilçede geri dönüşüm süresinin neredeyse ikiye katlandığı belirlenirken bir ilçede de bu aralık 32 yıla arttı.
KİRA ORANI İLE HESAPLANIYOR
Konuta yatırım yapmak isteyen vatandaşlar için en fazla önem verdiği verilerden biri de konut yatırım geri dönüş süresi yani amortisman süresi oldu. Konutta geri dönüş süresi belirlenirken satın alınan konutların kiraya verilmesi durumunda, satış fiyatının kaç sene içerisinde yıllık kira değeri ile geri yükseleceği ifade ediliyor.
Örneğin 400 bin liralık bir konutun aylık 1500 liradan kiraya verilmesi halinde 400/1500= 222, 222/12= 18,5 yıl şeklinde hesaplanıyor.
Bu da yakın bir döneme kadar ortalama 15 yıl olarak belirleniyor. Son yıllarda konut fiyatlarında yaşanan yükseliş kira fiyatlarına oranla çok daha fazla olmasıyla birlikte konuttaki geri dönüşüm süresinde makas açıldı.
1 MİLYONLUK KONUTUN KİRASI 4 BİN TL
İstanbul boyunca yüzlerce proje hızla artarken satılıkta fiyat aralığı ise ortalamada ilçesine göre 200 bin liradan başlayıp 1 milyon oldu. Kiralık tarafında ise 800 liradan başlayıp 4 bin lira oluyor. Yine 1 milyon liralık bir konutun ortalama kirası 4 bin lira civarında iken söz konusu kira oranı ile geri dönüş süresi 20 yıl, 200 bin liralık 800 TL kiralı bir evin geri dönüşüm süresi de 20 yıl oluyor.
YATIRIM İÇİN EN CAZİP 3 İLÇE
İstanbul'un 32 ilçesinde 100 metrekare bir dairenin ortalama fiyatlarına ve kira getirileri değerlendirildiğinde yatırım için en cazip ilçe 14 yıllık geri dönüş süresiyle Beyoğlu olarak kayıtlara geçti. Beyoğlu'nu 15 yılla Eyüpsultan, 16 yıl ile de Esenyurt izledi.
32 YILDA PARASINI KAZANDIRIYOR
Geri dönüşüm süresinde 15 sene baremini ikiye katlayan tek bir ilçe yer alıyor. Bakırköy'de ortalama 100 metrekare bir daire için ödenen 950 bin liranın kira getirisi ise 2 bin 500 TL oldu. Amortisman formülünde geri dönüş için 32 yıl oluyor. Yine 28 yılla Beykoz, 27 yılla Kadıköy ve Adalar ile 26 yılla Beşiktaş, Bakırköy'ü takip eden en fazla geri dönüş süresi oldu.
FİYATLARI DÜŞEN VE ARTAN İLÇELER
İstanbul'un 39 şehrindeki satılık konut fiyatlarının son 1 aylık verileri değerlendirildiğinde en fazla artış Ataşehir, Beşiktaş, Avcılar, Bakırköy, Beylikdüzü, Büyükçekmece, Esenler, Esenyurt,Fatih, Küçükçekmece, Sarıyer, Şişli ve Zeytinburnu'da oldu. Bayrampaşa, Adalar, Beykoz, Pendik ve Silivri'de ise fiyatlarda düşüşe geçti.