Tebernüş Kireççi'ye SORU SOR

Makbule Yönel Maya

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü’dür. Makbule Yönel Maya, Mart 2013 itibariyle; 2005’te bünyesine katıldığı TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin genel müdürlüğüne atanmıştır.


Eğlencede büyük indirim! Oyunlar 1 TL! Esenyurt TİKİ Eğlence Dünyası!


Makbule Yönel Maya
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü Makbule Yönel Maya



Makbule Yönel Maya kimdir? 



Yıldız Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi, Şehir ve Bölge Planlama bölümünden 2003 yılında mezun olan Makbule Yönel Maya, SPK ve RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) lisanslı değerleme uzmanıdır. 



Makbule Yönel Maya, sektöre ve TSKB’ye ne zaman girdi?



Çalışma hayatına 2003 yılında başlayan Maya, gayrimenkul ve şehir planlamaya yönelik çeşitli pozisyonlarda görev almış, 2005 yılında TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş bünyesine katılarak ‘Değerleme Uzmanı’ olarak çalışmaya başlamıştır. 2007 yılında Yönetici Yardımcılığı pozisyonuna getirilen Maya, 2008 yılında Yönetici, 2010 yılında Müdür ve 2012 yılı başında Kurumsal Değerleme Departmanı ile Mali ve İdari İşlerden Sorumlu Genel Müdür Yardımcılığı pozisyonuna atanmıştır. 



Makbule Yönel Maya, TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’de hangi çalışmaları yürüttü?



Değerleme ve danışmanlık alanlarında yaklaşık 10 yıllık tecrübesi bulunan Maya, çalışma hayatı boyunca; arsa-arazi, konut, iş merkezi, turistik tesisler, fabrika ve diğer üretim tesisleri, alışveriş merkezleri, depolama alanları, limanlar vb. gibi çeşitli gayrimenkul türlerinin analizi ve ekspertiz raporlarını hazırlanması, konut, AVM, otel, ofis ve hastane gibi gayrimenkul yatırım projelerinin değerleme ve fizibilite çalışmaları ile en etkin ve verimli kullanım analizleri; konut projelerinin pazarlanması için yapılan ön araştırma, fizibilite çalışmaları gibi gayrimenkule ve gayrimenkul geliştirmeye yönelik çok çeşitli konularda çalışmalar yürütmüştür. Makbule Yönel Maya, 2013 yılı Mart ayı itibari ile TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Genel Müdürü olarak atanmıştır.



Makbule Yönel Maya’nın İstanbul gelişiminde bölgelerinde son trendler projeksiyonu nasıldır?



İşte TSKB GD tarafından açıklanan o analiz: 


“2013 yılının ilk aylarında biraz yavaş başlayan gayrimenkul sektörünün aylar geçtikçe hızlanmaya başladığını görmek mümkün... Bu durumun ortaya çıkmasında Mütekabiliyet ve Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun gibi yasal düzenlemeler, ülkemizin özellikle yurtdışı piyasalardan gördüğü olumlu değişiklikler ve konut kredisi faiz oranlarındaki düşük seyrin etken olduğu gözlenmektedir.  


İstanbul geneli için 2013 yılı başından itibaren lansmanı yapılan yeni projelerin bulunduğu bölgelere bakacak olursak bu bölgelerin; Güneşli, Kartal, Seyrantepe, Kağıthane, Sancaktepe, Eyüp, Bayrampaşa ve Kadıköy olduğunu görmekteyiz. 


İstanbul içindeki gelişme bölgeleri ve trendlere baktığımızda ise 2013 başından itibaren lasmanı yapılan konut ve karma kullanım projelerinin bulundukları konum itibariyle benzer bir seyir izlediğini söyleyebiliriz. 


TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya’nın değerlendirmesiyle İstanbul’un Gelişme Bölgeleri: 


1- KAYABAŞI: Yerleşim alanı olarak gelişecek bölgelerden biri Avrupa Yakası’nda Kayabaşı olarak değerlendirilebilir. Halihazırda inşaat yatırımlarının ve konut gelişiminin başladığı bu bölgede T.C Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Avrupa Yakası’nda planladığı Yenişehir projesinin Kemerburgaz-Kayabaşı-Başakşehir bölgesini içine alacak şekilde planlandığı ve bu bölge içinde yaklaşık 1.500.000 kişinin yaşaması amaçlandığı dikkate alındığında Avrupa Yakası içindeki gelişim bölgelerinden birinin burası olacağı söylenebilir. Planlanan bu Yenişehir Projesi’nde çekirdeğin ‘Kayabaşı’ olacağı öngörülmektedir. Diğer taraftan bu gelişimi destekleyecek en önemli üst ölçekli yatırım hiç kuşkusuz 3. Havaalanı Projesi’dir. Belirlenen bu yeni yaşam alanının 3. Havaalanını da kapsayacağı ve etkileşim bölgesi içinde olacağı yine Bakanlık tarafından belirtilmektedir.


2- SANCAKTEPE: Anadolu Yakası’na baktığımızda ise öne çıkacak bölgelerin yine üst ölçekli ulaşım ve altyapı projeleri ile bağlantılı olarak gelişeceği söylenebilir. Özellikle planlanan 3. Köprü bağlantı yolları ve otoyol çıkış noktaları, metro ve toplu ulaşım bağlantılarına paralel olarak öne çıkacak yerleşim alanları olacaktır. Buna örnek vermek gerekirse Sancaktepe özellikle 3. Köprü bağlantı yolu ve planlanan hastane projesi ile bu gelişime aday olabilecek bölgelerden biri haline gelme potansiyeline sahiptir. 


2009 yılında Samandıra, Yenidoğan ve Sarıgazi semtlerinin birleşmesi ile Sancaktepe ilçesi bugünkü halini almıştır. Sınırları dahilinden Şile Otoyolu ve TEM Otoyolu geçen ilçenin, 3. Köprü ile bağlantılı olacak Kuzey Marmara Otoyolu güzergahında kaldığı görülmektedir.  Son yıllarda, Sancaktepe, gerek ulaşım gerek Çekmeköy-Ümraniye ilçelerine yakınlığı dolayısıyla İstanbul’un çeperlerindeki gelişme odaklarından biri haline gelmeye başlamıştır. Büyük ve markalı konut projelerinin bulunduğu Çekmeköy ve Ümraniye ilçelerinin popüleritesinin artması ile birlikte, söz konusu ilçelerdeki arsa fiyatları artmıştır. Bu da arzın yakın merkezlere kaymasına neden olmuş ve Sancaktepe ilçesinin gelişimine katkı sağlamıştır. 


2012 yılında temeli atılan Sancaktepe metro istasyonunun 2015’te tamamlanacak olması, bölgenin İstanbul Kuzey ormanlarına ve doğası korunmuş bölgelerine yakın olması ve TEM ve Şile Otoyolu arasında konumlu bir bölge olması dolayısıyla önümüzdeki yıllarda konut sektöründeki arz-talepte ve konut fiyatlarında artış olabileceği öngörülmektedir. Tüm bunların yanında, ihalesi yapılan ve 2015 yılında tamamlanması planlanan 3. Köprü’nün bağlantı yolunun Anadolu yakasındaki üçüncü çıkış noktası, Sultanbeyli’ye bağlı Mevlana Mahallesi’nin yakınlarında, son çıkış noktası ise Alemdağ ile Çekmeköy arasında Şile Otoyolu’nda planlanmıştır. Bu açıdan bakıldığında Sancaktepe, Kuzey Marmara Otoyolu’nun Anadolu yakasındaki iki çıkış noktası arasında konumludur. Bu durumun, 3. Köprü güzergahının geçtiği tüm bölgelerde olduğu gibi Sancaktepe bölgesinde de arz-talep durumunu ve dolayısıyla konut ve arsa fiyatlarını arttıracağı düşünülmektedir.


3- KAĞITHANE – AYAZAĞA - SEYRANTEPE BÖLGESİ: Bu bölgenin merkez olmasını sağlayacak en önemli noktalardan biri hem ofis hem de konut projelerinin eşgüdümlü olarak şu andan itibaren başlamış olması ve diğer taraftan bunun organize şekilde yapılmasıdır. Ayrıca yapılmakta olan Kültür ve Performans Merkezi de bölgeyi sosyal donatı alanları itibarı ile de yakın zamanda geliştirecektir. Bugün Cendere Caddesi’nde dolaştığınızda gördüğünüz atmosfer tam bir şantiye şehir havası ki bir de buna Kağıthane Belediyesi’nin Cendere Vadisi projesi eklendiğinde merkez durumu daha da perçinleşecektir. 


Bölge, gerek ulaşım bağlantı yollarına yakın konumu ve gerekse de kent merkezi içinde yer alıyor olması nedeni ile son dönemde tüm gayrimenkul geliştiricilerin dikkatini çeken bir bölge haline gelmiştir. Son dönemde bölgedeki en önemli gelişmelerden biri de planlanan metro güzergahıdır. 


4- KARTAL: Kartal, yapılmakta olan projelere, son yapılan ihalelerde ödenen arsa değerlerine bakıldığında merkez olma yolunda hızlı şekilde ilerlediğini görüyoruz. Kartal’ın en önemli avantajı planlanan üst ölçekli yatırımların tamamlanmış olması olarak karşımıza çıkmaktadır.  Adalet sarayı projesi ve metro açılışları ile bölge önemli bir çekim noktası haline gelmeye başlamıştır. Yapılmakta olan projeler de sadece konut ya da sadece ofis gibi tek bir kullanım fonksiyonu halinde olmayıp hem yaşama hem de çalışma alanı olarak gece-gündüz nüfusunun dengeli olabileceği bir yerleşim alanı olma potansiyeline sahip. Kartal’ın eski sanayi alanlarından oluşan önemli bir kısmı için de mülkiyet yapısının temiz ve büyük parsellerden oluşuyor olması yeni ve esnek kullanımlar geliştirmeye müsait bir proje alanı ortamı sağlamaktadır. İlçenin denize kıyısı olması ve manzarası avantaj olarak değerlendirilmektedir. 


5- ZEYTİNBURNU – TOPKAPI AKSI: Avrupa Yakası’nda bir diğer önemli potansiyele sahip bölge ise Zeytinburnu-Topkapı aksı olarak karşımıza çıkmaktadır. Zeytinburnu’nun deprem açısından riskli yapıların en fazla bulunduğu bölgelerden biri ve kentsel dönüşüm projeleri anlamında bazı girişimlerin sonuçlanmaya başladığı bir bölge olarak karşımıza çıkıyor. Bölgedeki eski fabrika alanlarının konut projeleri olarak değerlendirilmeye başladığını ve başlamak üzere olduğunu görüyoruz. Diğer taraftan sahilden E-5 aksına doğru çıkıldıkça ve E-5’in kuzey tarafında önemli sanayi alanları ve büyük araziler mevcut. Bu alanların halihazırdaki imar durumu değişikliklerini dikkate aldığımızda, hem merkezi durumları hem de parsel ve mülkiyet yapıları nedeni ile bu alanlar da farklı ticari ve karma kullanımlı projeler ile değerlendirilecek gelişmeye açık bir bölge olarak karşımıza çıkıyor. 


6- KENTSEL DÖNÜŞÜM BÖLGELERİ: Kent içindeki öne çıkacak bölgeleri bu süreç içinde belirlerken en önemli etkileşim yaratacak unsur hiç kuşkusuz Kentsel Dönüşüm Projeleri olacaktır. Halihazırda bazı bölgelerde başlamış ve başlamakta olan bu gelişim hangi bölgenin süreç olarak daha önde olacağına bağlı olarak değişebilir. Özellikle İstanbul’un merkezi noktalarında gizli kalmış bu farklı bölgelerde önce neresi gerekli adımları tamamlayarak dönüşüme başlarsa gelişim biraz o tarafa kayabilir. 


Öne çıkacak bölgeler dendiğinde genelde hep yeni yapılaşmaya açılan ve yeni projelerin ivme kazandığı bölgeler akla gelse de ‘Afet Riskli Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun’undan yola çıkarak Kentsel Dönüşüm projelerinin hayata geçeceği ve merkezi akslarda yer alan proje alanları da bu bölgeler arasına girecektir. 


Şu ana kadar Resmi Gazete’de Riskli alan olarak ilan edilen bölgelerin, Esenler, Beyoğlu, Gaziosmanpaşa, Zeytinburnu, Sultangazi, Sarıyer ve Küçükçekmece ilçelerinde yer aldıklarını görüyoruz. 


Bu bölgeler içinde mevcut arsa değerlerinin oldukça yüksek olduğu yerler ile birlikte arsa değerlerinin görece daha düşük olduğu bölgeler de bulunmaktadır. Bu kanun kapsamında eş zamanlı ilan edilen bölgelerde kim daha önce hareket ederse ve ortak zeminde daha önce buluşarak proje konsepti, sosyal teknik donatı alanları vb. anlamında fark yaratan proje yaratırsa gelişim o yönde ilerleyebilecektir. Diğer taraftan kamu tarafından Riskli alan ilan eidlmeden sivil girişimler ile bazı bölgelerde de bu şekilde bazı yapı adaları ve sitelerin dönüşümlerini de yakın zaman içinde görmeye başlayabileceğiz.