Türkiye Finans Yöneticileri Vakfı (Finans Kulüp) Genel Kurulu Başkanı Dr. Önder Halisdemir, Türkiye'de gayrimenkul satın alan yabancıların vatandaşlığa geçişindeki limintde yapılan indirimi kaleme aldı..
Gayrimenkul alımı karşılığı oturma izni ve vatandaşlık kanun tasarısını bir fırsatını bulup ilgililere sunduğumda, tarih 29 Nisan 2016 idi. Konuya o tarihlerde ilgim yabancılara en çok konutu satan aynı zamanda sektör lideri olan şirketin İcra Kurulu Başkanı olmam ve ülkemizin artan döviz ihtiyacını görmemden kaynaklanıyordu.
Sektörün ve ülkemizin döviz kazandırıcı bu imkânı kullanmadığını görüp “İkinci Vatan Türkiye Programı” isimli yasa teklifini sunmamdan 6 ay önce konunun basında ele alınmasına sağlamış, bu konuda ayrıca 2016 yılı Nisan ayında “İkinci Vatan Türkiye” isimli linkteki makaleyi yazarak Suriyeliler’e bedava oturum izni verirken, “Türkiye’de oturma izni için kim para öder?”, “Türk vatandaşlığı parayla satılır mı?” argümanlarının yeterince tartışılarak konunun olgunlaşmasını ve ilgililerinin konuyu gündemine almasını sağlamaya çalışmıştım. O zaman için yıllık 50 milyar dolar döviz getireceğini hesapladığım uygulama hakkında ilgililerin resmen harekete geçmediğini gördüğümde ise daha fazla gecikmemek için gelişmiş ülkelerdeki örnekleri derleyip, Türkiye versiyonunu iş akışıyla beraber sunum haline getirdim. Aynı zamanda iyi bir hukukçu olan Yusuf Penezoğlu arkadaşımın katkısıyla, yasa maddelerinde yapılacak değişikliği ve madde gerekçelerini de hazırlayıp 29 Nisan’da ilgililere sunmuştum.
İlgililerin gündemi o sıra Ankara’daki siyasi iklimde olmasına rağmen, tüm yönleri ile ele alınarak hazırlanmış taslak ilgilerini çekmiş, görüşler kabul görmüş ve gereği için bürokrasiye havale edilmişti. Birkaç ay sonra yöneticilik görevini yaptığım kurumdan ayrıldım. Ancak basın, gayrimenkul sektörünün ileri gelenlerini ve karar vericileri taciz ederek; “bu kullanılmadık bir kapasite, ülkemiz dövize sıkışıyor, konut satışları düşüyor gecikmeyin gündeminize alın.” diyerek konunun takipçisi olmaya devam ettim. 9 ay sonra 12 Ocak 2017’de çocuk doğmuştu. Ancak resmî gazetede konunun hazırladığım taslaktan çok farklı şekilde düzenlendiğini gördüm. Maalesef ortaya çıkan düzenleme; oturum izni verilmeyen, başvurularda iş akışı belirsiz, 1 milyon dolar konuta ve 2 milyon dolar parasal yatırıma direk vatandaşlık verilen yetersiz bir düzenlemeydi. Düzenleme öncesi “bu işi sen gündemimize detaylı bir çalışma yaparak getirdin, son şeklini veriyoruz. Al, incele, görüş bildir.” diyen de olmadı. İlgilileri düzenleme çıktığında arayarak “Bu 20 ülkede olan bir düzenlemedir ve bu 20 ülke de yatırım çekmek istiyor. Bu ülkelerin sundukları ile rekabet edeceğiz ve mevcut haliyle konumlanma, ayrışma ve cazip olma şansı yok.” dediğimde ise bir deneyelim dediler. En azından sunulandan 9 ay sonra çıkan düzenleme, sunumumuzla paralel olan 19 Eylül 2018 tarihindeki biçiminde çıksaydı, ne inşaat sektörü bu kadar sıkışacaktı ne de ülkemizin döviz açığı bu kadar şiddetli olacaktı. Ölü doğmuştu ve maalesef 2017 yılı Ocak ayından bu yana yapılan düzenlemeden faydalanabilen son derece kısıtlı oldu ve ülkemiz ekonomisine katkı yapamadı.
Ancak ilgililerin hakkını yemeyelim. Arada 15 Temmuz darbe girişimi, seçimler, değişen kadrolar, kaybolan konsantrasyon vardı. Yine de ellerinden geldiğince duyarlılık gösterdiler. Karar vericilere benden daha iyi ulaşabilecek ve neticeye bağlayabilecek meslek örgütlerini ise konuyu gereği gibi takip etmedikleri için biraz kabahatli görüyorum açıkcası. Bizim ülkemizde söylemek yetmez, söylemekle üzerimize düşeni yapmış olmuyoruz.
Neyse, er veya geç olacak olan oldu ve çok şükür 29 Nisan 2016 tarihindeki taslağımıza ve diğer ülkeler örneğine yakın bir revizyon geçirerek 19 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de değişiklik yayınlanarak bu imkân ülkemiz ekonomisine hizmet edecek hale geldi fakat bazı rezervlerim var. Uygulama yönetmeliklerinde bunlara dikkat edilirse beklenen fayda geç de olsa, eti karartmış da olsak tecelli edebilecektir.
Bunlardan en önemlilerine değinmek istiyorum.
250 bin dolar tek gayrimenkul için geçerli olmalı
250 bin dolarlık oturum izni hakkı değeri tek başına 250 bin dolardan büyük gayrimenkuller için sözkonusu olmalıdır. Ancak birden fazla gayrimenkulün değer toplamı ile de 250 bin dolarlık oturum iznini yakalamak mümkün olursa düşük fiyatlı konut pazarında fiyatların yukarı çıkmasını sağlar ki bu durumda gerçek vatandaşımızın ilk konut alımları olumsuz etkilenebilecektir. Dolayısı ile sağlanan bu imkân uzun vadede başka bir bozulmaya yol açmamalıdır.
İşlem Ofisleri
“İkinci Vatan Türkiye Programı” sunum ve yasa teklifinde başvuruların devlet dairelerine değil, yabancı ülkelerin yetki verdikleri vize kabul merkezleri gibi işlem ofislerinde yapılmasını önermiştim. Resmi Gazete’de detayı olmasa da buna yönelik de açıklamaları okumak iyi oldu. Gerçekten bu uygulamanın iyi uygulandığı ülkelerde minimum işlem ücretleri ile ihtisaslaşan özel ofisler aracılığı ile işlemler yapılmaktadır. Oturma izni alacak kişi rekabet edilen ülkelerden daha uzun ve maliyetli süreçler ile karşılaşmamalı. Bu oturma izni kararlarında önemli bir faktördür.
Konut sektörü buraya nereden geldi?
Ayrı bir yazı konusu olmasına rağmen konut satışlarındaki tıkanmanın analiz edilmesi sonraya ışık tutmak açısından önem taşıyor.
Gayrimenkul sektörü ile diğer bir kader anımız 2004 yılında olmuştu. O tarihte dezenflasyonist süreç başlamış, konut sektörü düşen faizlerle tanışarak ilk defa krediye hazırlanıyordu. Ben de büyük özel bir bankanın Krediler Grup Müdürü idim. Bankalar Birliği Genel Sekreterimiz Sn. Ekrem Keskin’in teşviği ile Mortgage Çalışma Kurulu Başkanlığı’na gelmiş ve ekibimle, SPK’nun ön alarak hazırlığına giriştiği yasa taslağının finans bacağını oluşturuyorduk. Gerekli eğitim ve sınavlarına girerek Amerika Bankacılar Birliği’nden Mortgage bankacısı sertifikası almış, SPK uzmanları ile beraber sistemin gelişmiş olduğu ülkeleri ziyaret ederek bilgi ve görgümüzü geliştiriyorduk. Hükümete Birlik Başkanımız Sn. Ersin Özince ile birlikte sunumlar gerçekleştiriyor; yeni sistemi, fırsat ve risk noktalarını anlatıyorduk. Bankalar olarak en önemli iç tartışmamız “maketten konuta kredi” olarak tabir edilen proje aşamasındaki konutlarda kredi verme noktası oluşturuyordu. Mecliste sabahlara kadar süren plan ve bütçe toplantılarında, iktidarın yanı sıra muhalefet üyelerinin de değerli katkılarını alarak yasa teklifinin son şeklini vermiştik. Sektörün öncü gazetecisi Sn.Tebernüş Kireççi ve diğer değerli basın mensupları ile beraber yazı dizileri ile soruları yanıtlıyor, halkı basın yoluyla bilgilendirerek bilinçlendirmeye çalışıyorduk. O dönem hatırımda kalan keyifli bir anı ise Fatih Altaylı “Teketek” programında beni “Mortgage’ın ebesi” olarak tanıtmıştı. Halkın yanı sıra henüz sektör haline gelmemiş az sayıdaki konut üreticilerini toplayıp yeni sistemi anlatıyor, onları oluşacak talep patlamasına hazırlıyorduk. Konut üreticilerine banka kredisiyle oluşacak büyük talebin sürekli devam etmeyeceği konusunda gerekçeli uyarılar yapıyorduk. Ancak anlattıklarımızın o kısmının öneminin anlaşılmadığı, daha çok sıcak satış heyecanının herkesi sardığını görmüş ve şu neticeye varmıştık; ileride görev bize düşecek, kredi faizleri yolu ile arz ve talebi kontrol altına alacaktık.
Yeni sistemi yürürlüğe girince herkes sevdi. Tüketici kira öder gibi konut almaya başladı. Konut sahipliği arttı. Üretici oluşan büyük talep ile karşılaşınca çok kazanmaya başladı ve maalesef “ne yapsam satıyorum” özgüvenine saplandı. Yatırımcı arz açığından dolayı sürekli fiyatlar yukarı gittiği için sürekli konut almaya yöneldi. Siyaset sevdi. Çünkü konut ve inşaat ülkeyi büyütüyordu. Yıllar içinde “Bir dakika beyler, her eğlence gibi bunun da kuralları ve bir sonu var.” dediğimde beni nerdeyse anlamamakla itham ediyorlardı. Şaka gibi… Herkes kendini partiye o kadar kaptırmıştı ki farklı bir şey duymak istemiyordu. Bankalar konut kredi faizlerini arz ve talebi düzenlemek için birkaç defa ayarlamak istediyse de keyifler yerinde olduğu için bu mümkün olamadı. Bir kere işler olumsuz gitmeye başladı mı diğer olumsuzluklar da eşlik eder kuralı burada da işledi ve konuttaki değer kayıpları ve talep durması gerçekleşti.
Şimdi bu düzenleme kullanılmadık bir kapasiteyi devreye sokarak, fiyatların daha da gerilemesini önleyecek ve dış talebi uyararak partinin kaldığı yerde devam etmesini sağlamasa bile bir toparlanma fırsatı verebilecektir. Aslında dış talebin konuttan ziyade oturma izni ve vatandaşlığı içeren bir “hayat sigortası poliçesi” aldığı unutulmamalıdır. Bu düzenlemenin partiyi canlı hale getirmesi İstanbul’un en azından bölgesel bir finans merkezi olması ve ülkemizin yeniden arzu nesnesi olmasına bağlıdır.
Sonuç
Büyük şehirlerde markalı konutlara erişim, gerek ulaşılan fiyat gerekse faiz oranlarının yüksekliğinden dolayı yerlilerin erişim menzilinden çıkmıştı. Bu düzenleme ile yabancı talebi ile markalı konutlardaki yüksek fiyatlı arz fazlası konut stoğu eritebilecek ve ülkemize en hızlı şekilde döviz kazandıracaktır. Uygulamanın faydalarını ve dikkat edilecek hususları linkini verdiğim makalede detaylı biçimde anlatmıştım. Konunun meraklıları lütfen incelesin. Buna benzer ülkemizde birçok kullanılmadık kapasite var. Dost biraz acı söyler; maalesef birçok sektör birliği hemen hiçbir alanda verimli çalışmıyor. Kurumlar da öyle. Yenilikleri tabelalar yapmaz, yenilik yapabilen kurumda bile insan faktörü ile yenilik mümkün olur. Her konunun meraklısı, bilgilisi, tecrübelisi var. Kullanılmadık kapasiteler ile ilgili bu insanları bulabilmek ve katkılarını alabilmek zorundayız. Yoksa herkes kendine yakın hissettiğinden bir düzen kuruyor ve yine maalesef ki bu durum yeniliklerin gelişmemesi, meselelerin olumlu çözülememesi gibi sonuçlar doğurabiliyor. Unutmadan “Makalenin başlığı biraz şey olmuyor mu Önder Bey?” diyorsanız kusura bakmayın başka türlü yazılan çizilen okunmuyor, söylenen akılda kalmıyor.
Dr. Önder Halisdemir