Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez, "site yönetim kurulları" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Siteler kat maliklerinin kanuna ve yönetim planına muhalif olmayan kararlarına göre yönetilir.
2. Ancak gündelik hayatın koşturması içinde, maliklerin her zaman toplanıp bu tip yönetsel kararlar alıp bir de bunları hayata geçirmesinin imkansıza yakın zorluğu nedeniyle, kanun koyucu yönetici/yönetim kurulu müessesesine hükmetmiştir.
3. Bu hüküm kat malikleri kurulunun, yönetim ile ilgili yetki ve sorumluluklarını kaldırmamakta, aldığı karaların uygulamaya dökülmesinde pratiklik sağlamaktadır. Yoksa her halükarda sitenin yönetiminde yetki ve sorumluluk kat maliklerine aittir, bu yetki ev sorumluluğu asla devredemezler.
4. Bu bölümde yönetici/ yönetim kurulunun hem kat maliklerince hem de mahkemece atama süreçlerine ilişkin mevzuat birlikte ele alınmıştır.
5. Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda yönetici seçimi zorunludur.
6. Anagayrimenkul için, kat malikleri veya onların temsilcileri kurul kararı ile malikler arasından veya dışarıdan bir –birden fazla kişiliği yönetici veya yönetim kurulu olarak atayabilirler. Eğer yönetim planında, yöneticinin illa kat malikleri veya temsilciler arasından atanmasına ilişkin bir şart varsa, bunun aksine kurul kararları geçersizdir. Bu karar yönetim planının değiştirilebilme şartı olan 4/5’den fazla malik oyunuyla bile olmuş olsa, önce yönetim planındaki bu hüküm oylanmalı, hükmün değişimi sağlanmalıdır. Bu değişime ilişkin geçerli karardan sonra yönetim planının yeni hükmüne göre alınan karar geçerli olur, ancak en kısa sürede bu değişikliği içeren yeni yönetim planının da tapuya tescili yapılmalıdır.
7. Bu atama her olağan kurulda resen gündemdir ve seçilirse eski yönetim devam edebilir. Yeni yönetici seçilememişse, eski yönetim devam eder, bu durumda kat malikleri mahkemeden yönetici ataması talebinde de bulunabilir.
8. Kat malikleri haricinde başka bir kişilik mahkemeden o ana gayrimekule yönetici atanmasını isteyemez, buna ehliyeti yoktur. Ancak toplu yapılarda (kanunda temsilcinin malik olma şartına ait bir hüküm yoktur ki yönetim planında bu düzenlenmelidir, eğer düzenlenmemişse) malik olmayan temsilci de mahkemeden yönetici atanması talebinde bulunabilir.
9. Kat maliklerinin bir araya gelip, kurul oluşturamamaları da yönetici seçememelerine sebep olduğundan, Mahkemenin, maliklerden öncelikle kurul toplayıp, yönetici atanmasını gerekçe göstererek, talebi reddedemeyeceğine ilişkin edemeyeceğine dair daire kararları bulunmaktadır..
10. Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atama üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez. Ancak haklı bir sebep çıkarsa, atamayı yapan mahkeme bu değişime müsaade edebilir.
11. Atanan yönetici istifa ederse ve yönetici atanması talebiyle yeni bir dava açılmamışsa , mahkeme resen harekete geçerek yeni bir yönetici daha atayamaz.
12. Yönetici atanması talebinde, duruşma açılmadan, yalnızca verilen dilekçe üzerinden mahkeme hükmü kurulamaz.
13. Mahkemeden yönetici ataması talep edilmiş, adli süreç devam ederken, malikler kurul oluşturup yönetici ataması yapmışlarsa, dava konusu kendiliğinden ortadan kalkar.
14. Sekizden daha az bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullere yönetici atanması mecburi değilse de, maliklerden birinin talebi üzerine mahkemece yönetici atanabilir.
15. Yönetici seçimini de içeren kurul kararının iptal edilmiş olması, mahkemeye resen yönetici atanması yetkisi vermez.
16. Mahkeme, kendisine teklif edilen adayı atmak mecburiyetinde değilse de atamasında hukuki bir geçersizlik yoktur.
17. Toplu yapılarda, her ne kadar her blok kendi sorunlarını kat malikleri kurulunda çözmesi kanun hükmü ise de, bu hüküm yönetici/ yönetim kurulu ataması/seçiminin toplu yapının en üst kurulu için yapılmasına engel değildir.
18. Dışarıdan atanan yöneticiden, kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi talep edilebilir. Sözleşmede böyle bir şart konmamış olduğu halde, kat malikleri zaman içinde bunu gerekli gördüklerinde böyle bir teminatı kararlaştırabilir, bu karar için bu konunun en azından ana gündemin içinde yer almasında fayda vardır. Kurul bu kararı gündemde olmak şartı ile katılanların oy çokluğu, gündem de yoksa asgari olarak bu yöneticinin seçimindeki oy sayısı ile alabilir.
19. Dışarıdan atanan yönetici ile kat malikleri arasında hukuki yetki farkı vardır. Malik olan yönetici, kat mülkiyetinden doğan haklarda, maliklik hukukundan kaynaklan konularda da dava açabilirken, dışarıdan atanan yönetici yönetsel işler haricinde aktif dava ehliyetine sahip değildir.
20. Yöneticinin ulaşılabilir olması esastır: Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin ana gayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından iki yüz elli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
21. Anagayrimenkulün tüm bağımsız bölümleri, tek bir kişinin malikliğinde ise bu malik kanunen yönetici durumundadır.
22. Yöneticiler dışarıdan veya malikler arasından özel veya tüzel kişilik olabilir. Yönetim planında yönetici-yönetim kurulu seçimi-ataması ile ilgili hükümlere yer verilir.
23. Yönetici seçiminde, toplantının özelliğine bakılmaksızın tüm kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu şartı aranır.
24. Kat malikleri kurulu her zaman yöneticiyi denetler ve istediği zaman değiştirir.
25. Yönetici/yönetim kurulu kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibidir.
26. Ancak yönetici her zaman her yerde değil kat malikleri kurulunda hesap verir. Yönetici, kat maliklerinin yarısı istediğinde her zaman hesap vermek zorundadır.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)