Avukat Kadir Kurtuluş ile Avukat Figen Şimşek " iki haklı ihtarla kiracının tahliyesi" konusu hakkında yazdı. İşte 4 maddede iki haklı ihtarla kiracının tahliyesi...
Kiracının en önemli borçlarından birisi, kira bedelini sözleşmede belirlenen zamanda ödeniyor. Kira ödemesini geciktirerek iki haklı ihtara sebebiyet veren kiracının sözleşmesi dava yoluyla sona erdirilebilir.
1. Bir Kira Yılı İçinde İki İhtar Yapılmalı
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuş ise iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir.
İki ihtarın, bir kira yılı içinde ve farklı aylara ilişkin yapılmış olması gerekir. İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasını engellemez. Ancak ihtarname tebliğ edilmeden önce kira bedeli ödenmiş ise ihtarname artık haklı olarak kabul edilemez.
2. İhtarlar Haklı Olmalı
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için ihtarların haklı olması gerekir.
Muaccel (istenebilir) hale gelmiş kira bedeli için ihtar gönderilebilir. Henüz ödeme günü gelmeden gönderilen ihtarlar haklı ihtar olarak kabul edilmeyecektir.
Muaccel (istenebilir) hale gelen tüm kira bedelinin tek ihtarla istenmesi mümkünken bölünerek iki farklı ihtara konu edilmesi, ikinci ihtarı haklı kılmaz.
Kiracı tarafından usulüne uygun olarak ödeme yapılmasına rağmen kiralayan tarafından bu ödeme kabul edilmemişse, kiralayanın kira bedelinin ödenmediğinden bahisle kiracıya ihtar göndermesi haklı ihtar olarak kabul edilemez.
Süresiz kira sözleşmeleri ile kira bedelinin yıllık ödenmesi gereken hallerle iki haklı ihtar oluşmaz.
3. İhtarların Şekli ve İçeriği
İhtarın yazılı ve açık olması gerekir. İhtarın yazılı olması şart olup, adi posta ile veya noter aracılığı ile yapılması mümkündür. İhtarın açık olmasından kasıt, hangi ayların ödenmediğinin ve kararlaştırılan hangi vadeye uyulmadığının belirtilmesidir.
4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu süre hak düşürücü süredir. Davanın süresinde açılıp açılmadığı mahkemece kendiliğinden araştırılır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İki haklı ihtar sebebiyle dava açma hakkı kiralayana tanınmıştır. Kiralayan konumunda olmayan malikin bu sebeple dava açması için öncelikle kiraların kendisine ödenmesi için kiracıya ihbar/ihtar göndermiş olması ve ihtara rağmen kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle ilgili ihtarları göndermiş olması gerekir.
Son olarak, kiracının tahliye edilebilmesi için kiracıdan ve kiralayandan kaynaklı birçok sebep bulunmaktadır. Tahliye istemine dayanak yapılan her sebep için farklı koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir. Bu nedenle bu konuda uzman bir avukattan destek alarak işlemlerinizi yürütmenizi tavsiye ederiz.
Avukat Kadir Kurtuluş - Avukat Figen Şimşek