Avukat Kadir Kurtuluş ile Stajyer Avukat Elif Hamzaçebi kat mülkiyeti kanununa göre kat maliklerinin borçları konusunu kaleme aldı. İşte 4 başlıkta kat mülkiyeti kanununa göre kat maliklerinin borçları...
Kat Mülkiyeti Kanununun en çok uygulanan maddesi, daire sahiplerinin borç ve yükümlülüklerini düzenleyen 18.maddesidir. Ülkede sürekli artan nüfus, kentleşmenin hızla ve önüne geçilemeyen bir şekilde çoğalması, büyük şehirlere olan göç, milyonlarca insanın birlikte, adeta dip dibe yaşamasına sebep oldu. Hal böyle olunca, aynı çatı altında, bitişik bir şekilde aramızda sadece bir kaç duvar olan komşularımızla yaşamanın kuralları da bu kanun ve söz edilen madde ile belirlenmiş oldu. Bu yazımızda kat maliklerinin, yani daire, işyeri vb. sahiplerinin borçlarını inceleyeceğiz.
1.Doğruluk kurallarına uymak
Türk Medeni Kanunu madde 2’ye göre herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken doğruluk kurallarına uymakla yükümlüdür, bu sebeple bir kat maliki olarak ilk ve belki de en önemli borcunu doğruluk kurallarına uymaktır. Kat maliki olarak dairenizi kullanırken, apartman ortak alanlarını kullanmanızdan doğan borçları öderken doğruluk kurallarına uymalısınız. Mesela ülkemizde en sık yaşanılan durumlardan biri, üst kat komşumuzun dairesinden, kendi dairemizin banyo tuvalet gibi alanlarına su sızmasıdır, böyle bir durum yaşandığında komşumuz gereken kolaylığı göstermeli ve dairesine zararın giderilmesini sağlamak amacıyla girilmesine izin vermelidir, aksi halde doğruluk kuralına aykırı davranmış olur.
2.Birbirini rahatsız etmemek
Kat maliki olarak, kendi yaşam alanınızı, yapının ortak alanlarını veya yapı eklentilerini kullanırken komşularınıza rahatsızlık vermemelisiniz. Eğer bir kat maliki olarak, rahatsız etmeme yükümlülüğünüze aykırı davranırsanız, diğer kat malikleri hakimin duruma müdahalesini isteyebilirler. Kanunda belirtilen rahatsız etmeme yükümlülüğünün içine giren davranışlar; gürültü çıkarmak, bağımsız bölümünüzde diğer komşularınız için yaşamı zorlaştıracak nitelikte hayvan beslemek, bağımsız bölümünüzden pis su ve kokular yaymak gibi davranışlardır. Örneğin konutunuzun balkonundan halı-kilim silkelememeli, çöplerinizi pencerenizden aşağıya atmamalı ve bunun gibi komşularınıza zarar veren, onları rahatsız edecek davranışlardan kaçınmalısınız, aksi halde ummadığınız davalarla hatta dairenizden tahliye durumuyla karşılaşabilirsiniz.
3.Birbirinin haklarını çiğnememek
Kat maliki olarak, kendi yaşam alanınızı, yapının ortak alanlarını veya yapı eklentilerini kullanırken komşularınızla aynı çatı altında yaşadığınızı ve bu ortak yaşamın sürdürülebilmesi için sizin sahip olduğunuz haklara komşularınızın da sahip olduğunu unutmamalısınız. Örneğin apartmanınızın bahçesi kat maliklerinin kullanımına bölünmüşse, başka bi kat malikinin alanını işgal etmemelisiniz veya apartman ortak garajına sığabilecek araç sayısı belli ise, apartman garajına diğer kat maliklerinin hakkını ihlal edecek derecede fazla araç park etmemelisiniz, unutmayın ki tüm kat malikleri aynı sizin gibi bütün ortak yerlere payları oranında maliktirler ve kullanma hakkına sahiptirler.
4.Yönetim planı hükümlerine uymak
Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde, tapuda tescil edilmiş bir belgedir. Yönetim Planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Kanunun yasak olarak saymadığı bir durum, yönetim planınızda yasak olarak kabul edilmişse yönetim planını uygulamak gerekir. Örneğin yasada bağımsız bölümünüzde hayvan beslenmesini yasaklayan bir madde yoktur ancak yönetim planıyla birlikte bağımsız bölümlerde hayvan beslenmesi yasaklanmışsa ne yazık ki, her kat maliki bu yasağa uymalıdır.
Konuyla ilgili örnek Yargıtay kararı:
Yargıtay 18. Hukuk Dairesi
Esas: 2008/4963
Karar: 2008/8075
Tarih: 07.07.2008
“..Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının bağımsız bölümünde barındırdığı köpeğin, aynı katta bağımsız bölüm maliki olan müvekkilinin kızını ısırdığını ve benzeri rahatsızlıklar verdiğini ileri sürerek bu köpeğin davalı tarafından bağımsız bölümünden ve anayapıdan uzaklaştırılmasını istemiştir. Mahkemece dinlenen tanık anlatımlarına dayanılarak köpeğin davacının kızını ısırmasından başka rahatsızlık vermediği ve yönetim planında da bağımsız bölümlerde köpek beslenmesini yasaklayan bir hüküm bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasasının 18. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri bağımsız bölümlerini ve eklentileri ile ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler; kat maliklerinin borç ve yükümlülüklerine ilişkin hükümler bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir biçimde sürekli olarak yararlananlara da uygulanır.
Somut olayda davalının oturduğu bağımsız bölümde barındırdığı köpeğin davacının kızını ısırdığı konusunda uyuşmazlık olmadığı gibi bu olgu mahkemece de kabul edilmiş bulunmaktadır. Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarına göre anataşınmazda ve bağımsız bölümlerde köpek beslenmesini yasaklayan herhangi bir hüküm olmaması rahatsızlık verdiği saptanan köpeğin uzaklaştırılmasına engel oluşturmaz. Dava konusu edilen köpeğin komşu bağımsız bölümde oturan davacının kızını ısırmış olması yukarıda sözü edilen 18. madde kapsamında rahatsız etme anlamını taşıdığı gözetilerek bu köpeğin barındırıldığı bağımız bölümden ve bu bölümün yer aldığı anataşınmazdan uzaklaştırılmasına hükmedilmesi gerekirken yerinde görülmeyen gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 07.07.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.”
Avukat Kadir Kurtuluş – Stajyer Avukat Elif Hamzaçebi