Avukat Kadir Kurtuluş ile Avukat Figen Şimşek, 5 maddede kira sözleşmelerinin sona erme nedenlerini anlattı.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesi belirli ve belirli olmayan bir süre için yapılabilir. Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlardan biri kira sözleşmesinin sona erme sebepleridir. Bu yazımızda ise konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü sona erme sebepleri incelenmiştir.
1-Genel Hükümlere Göre Kira Sözleşmenin Sona Erme Sebepleri Nelerdir?
Kira sözleşmesine genel hükümlerinde düzenlenen sona erme sebepleri, aksine düzenleme olmadıkça konut veya çatılı işyeri kiralarında da uygulanır. Bu sebepler şunlardır;
Kira süresinin sona ermesi: Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Ayıp nedeniyle fesih: Kiraya veren; kira konusu şeyi, kullanıma ve amacına uygun olarak kiracıya vermekle yükümlüdür. Kiracı, kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini kiraya verenden isteyebilir. Verilen sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi halinde ise kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracının temerrüdü sebebiyle fesih: Kiracı, kira sözleşmesi ile yüklenmiş olduğu kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Burada dikkat edilmesi gereken nokta, kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlamaktadır.
Özen borcuna aykırılık sebebiyle fesih: Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması halinde, kiraya verenin, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği hususunda yazılı bir ihtarda bulunması gerekir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez hale gelmesi durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi beklemeksizin hemen feshedebilir.
Olağanüstü sebeplerle fesih: Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiracının iflası ve ölümü de olağanüstü fesih sebepleri olarak karşımıza çıkmaktadır.
2-Kira Sözleşmesinin Bildirim Yoluyla Feshi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde: Belirli süreli kira sözleşmesini sona erdirme olanağı kural olarak sadece kiracıya aittir. Sözleşmede kararlaştırılan sürenin bitiminden en az 15 gün önce kiracı, kira ilişkisini sona erdirdiğine dair yazılı olarak kiraya verene bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl daha uzamış sayılacaktır. Kiraya veren ise ancak, on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde: Kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
3-Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Feshi
Kiraya veren ile kiracıdan kaynaklanan sebepler nedeniyle sözleşmenin feshi için dava açılabilir.
4-Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler Nelerdir?
Gereksinim, yeniden inşa ve imar: Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
Yeni malikin gereksinimi: İçinde kiracı bulunan konutun satışı gerçekleşmişse ve yeni malikin gereksinimi mevcut ise; kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
5-Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler Nelerdir?
Tahliye taahhüdü: Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
İki haklı ihtar: Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya eşinin mevcut konutu sebebiyle: Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Avukat Kadir Kurtuluş - Avukat Figen Şimşek