Karşılamadan sekreterlik hizmetlerine; araç kiralamadan şoför teminine hatta helikopter servisine tüm detayların düşünüldüğü ofis projeleridir. Lüks kabul edilen A sınıfı ofislere kıyasla daha lüks oldukları için A Plus (+) ofis olarak tanımlanır.
A Plus Ofis nedir?
Şehrin Merkezi İş Alanı (MİA) olarak kabul edilen lokasyonlarında hayata geçirilen ofislerdir. Lüks sınıfındaki A sınıfı ofislerden daha lüks oldukları için A Plus (+) Ofis olarak tanımlanırlar. A Plus Ofis projesinde iş dünyasının profesyonelleri için her şeyi düşünülmüş donatılar vardır. Sekreterlik hizmeti, araç-şoför kiralama, helikopter sahası gibi imkanlar sunulur.
A sınıfı ofis nedir?
Bina Sahipleri ve Yöneticileri Kuruluşu BOMA (Building Owners and Managers Association) ofis alanlarını üç kategoriye ayırır:
-A sınıfı ofis binaları en prestijli yapılar olup, bölgedeki ortalama kira bedelinin çok üzerinde değere sahiptirler. Bu sınıftaki ofislere ulaşım kolaydır ve mekanlarda yüksek kalitede mimari ve iç mimari malzemeler ve son teknoloji kullanılır.
-B Sınıfı ofisler ortalama ofis kira bedeline kiralanıyor olup, hitap ettiği grup da oldukça geniştir. Bu ofisler yeterli fonksiyonlara sahip olup; mimari ve iç mimari malzemeleri bulunduğu bölge için iyidir.
-C Sınıfı ofisler kullanıcıların ihtiyaçlarını bölgedeki ortalama kira bedelinin altında veren yerlerdir.
İstanbul’da A sınıfı ofis piyasası ne durumda?
DTZ Pamir&Soyuer tarafından 24 Eylül 2012’de açıklanan Türkiye 2012 2. Çeyrek raporuna göre; İstanbul A sınıfı ofis arzı aynı seviyede kalırken boşluk oranı hafif bir düşüş kaydetti.
2012 ilk yarı sonu itibariyle, ana ofis bölgelerinde toplam A sınıfı ofis arzı 2,2 milyon m2 seviyesinde kaldı. Avrupa ve Asya yakalarında, Etiler – Levent ve Ümraniye bölgeleri arz liderliklerini sürdürdü.
2011 yılında ofis pazarı, önceki yıllardan baskılanan talep ve artan kiralanabilir alan sonucunda görece yüksek bir ofis alanı emilimi gerçekleşti. 2012 ikinci çeyrekte pazarda yeni arz olmadığı için, yavaşlayan talep güçlü kalmaya devam etti.
Kiralar
2012 2. çeyrek itibariyle, Levent - Etiler bölgesinde istenen en yüksek kira 45 ABD$/m2/ay seviyesinde kalırken, boşluk oranı %2,6’dan %2,2’ye indi.
Maslak ve Şişli – Zincirlikuyu – Beşiktaş bölgelerinde önemli bir değişiklik olmazken, istenen en yüksek kiralar, sırasıyla 30 ABD$/m2/ay ve 40 ABD$/m2/ay seviyelerinde kaldı, boşluk oranları ise %6,5 ve %7,1 oldu.
Kozyatağı bölgesinde istenen en yüksek kira 25 ABD$/m2/ay ve boşluk oranı %20 seviyelerinde kaldı. Ümraniye’de ise istenen en yüksek kira 22 ABD$/m2/ay iken boşluk oranı %21%’den %18’e düştü.
Beklentiler
Yaklaşık 1.230.000 m2 (430.000 m2 inşa halinde ve 800.000 m2 planlama aşamasındaki) ofis projesinin gelecek beş yıl içinde mevcut stoka ekleneceği tahmin ediliyor. Özellikle Ataşehir bölgesinin, bazı devlet kurumları ve devlet bankalarının Ankara’dan yeni İstanbul Finans Merkezi’ne taşınma planları nedeniyle yeni bir ofis alt-merkezi olarak ortaya çıkması bekleniyor.
Yılın ikinci yarısında kullanıcı piyasasında bir yavaşlama öngörülüyor. Gelecek üç yıldaki arzın kira artışını orta vadede sabit tutacağı tahmin ediliyor.
2013 Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü’nde ofislerin durumu nedir?
Jones Lang LaSalle tarafından hazırlanan, Türkiye’de perakende, ofis, lojistik ve otel sektörünün değerlendirildiği “Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporu, Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş ve Danışmanlık Hizmetleri Yardımcı Direktörü Elif İzgi Topbaş’ın katılımıyla 5 Mart 2013 tarihinde düzenlenen toplantıda açıklandı.
O rapordan A sınıfı ofislerle ilgili bölümler şöyle;
Ofis Pazarı Görünümü
Birçok çokuluslu firmanın bölgesel operasyon merkezlerini İstanbul’da konumlandırması ve ulusal şirketlerin kurumsallaşmasına bağlı olarak artan ofis ihtiyacı 2012 yılında ofis pazarında güçlü bir kullanıcı talebinin oluşmasına neden olmuştur. Kiracı talebinin özellikle gelişmiş bir altyapıya ve verimli tasarıma sahip A tipi ofis binalarına yönelik olduğu gözlemlenmiştir.
Merkezi İş Alanı(MİA)’nda A tipi ofis arzının kısıtlı olması ve bölgede bu ofis binalarına yönelik kullanıcı talebinin yüksek olması nedeniyle birincil kira oranlarına yukarı yönlü bir baskı uyguladığı görülmekte, 2012 yılının son çeyreğinde birincil kira oranının aylık metrekare başına 30 EUR’dan 35 EUR'ya yükseldiği gözlemlenmektedir. 2013 yılının sonlarına doğru, inşaat halinde bulunan ofis projelerinin tamamlanması ile birlikte, mülk sahiplerinin kiracılar üzerindeki avantajlı konumunun zayıflaması beklenmektedir.
MİA dışı Avrupa Bölgesi’nde Kağıthane son dönemde hızla gelişen bir ofis alt pazarı olarak öne çıkarken Anadolu Yakası'nda Ümraniye Bölgesi en gelişmiş ofis alt pazarı olarak dikkat çekmektedir.
İstanbul A tipi ofis pazarında boşluk oranları, 2011 sonu itibariyle %9.1 iken, 2012 yılı sonunda %9.4 seviyesine yükselmiştir. 2011 yılı sonu itibariyle %4 seviyesinde olan MİA’daki ofis boşluk oranı, 2012 yılı sonu itibariyle %4.5 oranında gerçekleşmiştir.
2012 yılında İstanbul ofis pazarında kiralama işlem hacminin geçen yıla oranla iki katına çıktığı, 2011 yılında gerçekleşen 137,000 m2’nin, 2012 yılı sonunda 240,000 m2 büyüklüğüne ulaştığı kiralama görülmektedir. 2012 yılında gerçekleşen toplam kiralama işlem hacminin %53’ü Asya yakasında gerçekleşmiştir.
2012 yılı itibariyle İstanbul’da A tipi toplam ofis arzı pazara giren 215,000 m2 büyüklüğündeki arz ile yaklaşık olarak 3.1 milyon m2’ye ulaşmıştır. Mevcut ofis arzının %38’i MİA’da, %35’lik kısmı ise Asya yakasında yer almaktadır. MİA dışı Avrupa Bölgesi ise toplam ofis arzının %27’sini oluşturmaktadır. Geçen yılın aynı dönemi karşılaştırıldığında, Asya yakasındaki arzın %32’den yükseldiği, MİA’daki arzın oranının ise %40’tan bir düşüş yaşadığı görülmektedir. Pazara girecek stok ile birlikte, İstanbul A sınıfı ofis arzının 2015 sonunda yaklaşık 4.5 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir.
Son yıllarda ofis pazarının yabancı yatırımcılar ve geliştiriciler için çekiciliği giderek artmıştır ve bu artış 2012’de de devam etmiştir. Ancak, binaların kat bazında gerçekleştirilen satış uygulaması, global yatırımcılar için fırsat olabilecek varlıkların önünde önemli bir bariyer olarak öne çıkmaya devam etmektedir.
Güçlü kiracı ve yatırımcı ilgisine bağlı olarak, ofis yatırım piyasasındaki hareketin artarak, ofis pazarının yatırım pazarında önemli bir paya erişmesi beklenmektedir. Ancak, kat ya da birim bazında satış uygulamasının devam etmesi, ofis yatırım pazarının orta ve uzun dönemde mevcut yapısını koruyarak kurumsallıktan uzak kalmasına neden olacaktır.
Satışta olan A Plus Ofis projeleri hangileridir?
1. Zorlu Center
50 bin metrekare kapalı alan, 3 bin 70 kişi kapasiteli Performans Sanatlar Merkezi’ne sahip olan Zorlu Center, 72 bin metrekare yeşil alandan meydana geldi. 2013 yılı Mart ayında hizmete açılan Zorlu Center; alışveriş merkezi, kule rezidans daireler, teras evler tasarladı.
Proje kapsamında toplam 200 ofis, 12 adet ise sinema salonu yapıldı. Yaklaşık olarak 584 adet rezidans daireden meydana gelen proje 4 bin kişiye istihdam sağlayabilecek kapasitede yapıldı.
Zorlu Center bünyesinde yer alan rezidans daireler 117 metrekare ile 735 metrekare arasında değişen büyüklüklerde inşa edildi. 1+1’den 5,5+1Penthouse şeklinde tasarlanan daire sahipleri için 4 adet açık, 1 adet ise kapalı yüzme havuzu yapıldı.
Projede yer alan otelde ise 136 standart oda, 47 adet süit, 1 adet de Presidential Suite oda yapıldı. 3 bin metrekarelik SPA Merkezi bulunan otele, 1.200 kişilik balo salonu, 2 gurme restoran, bar, açık ve kapalı yüzme havuzu ve helikopter pisti inşa edildi.
Zorlu Center projesinin aldığı ödüller;
2012 - En İyi AVM Ödülü - Türkiye'nin En Başarılı Emlak Yatırımları
2012 - En İyi Kültür Sanat Yapısı Ödülü - Türkiye'nin En Başarılı Emlak Yatırımları
2012 - En İyi Turizm Kompleksi Ödülü - Türkiye'nin En Başarılı Emlak Yatırımları
2012 - İnşaat / Yapı Kategorisinde En İyi Web Ödülü - Interactive Media Awards
2011 - Web Ödülü Gayrimenkul Kategorisi Birincisi - Altın Örümcek Web Ödülleri
2011 - Geliştirme/Karma Kullanım Kategorisi - Euromoney Real Estate Ödülleri
2011 - Karma Kullanım Kategorisinde Halk ve Jüri Ödülü - Türkiye’nin En Başarılı Emlak Yatırımları
2011 - Büyük Jüri Ödülü - Türkiye’nin En Başarılı Emlak Yatırımları
2011 - Mimarlık – Green Good Design Ödülleri
2011 - En İyi Planlama – MIPIM Architectural Review Geleceğin Projesi Ödülleri
2009 - Ticari Mimarlık Ödülü - Avrupa ve Afrika Gayrimenkul Ödülleri
2008 - En İyi Planlanmış Proje - Cityscape Dubai Mimari Ödülleri
Zorlu Center İş Ortakları;
Mal Sahibi: Zorlu Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım A.Ş./Zorlu Yapı Yatırım A.Ş
Mimari Proje: Emre Arolat Mimarlık Ltd.Şti.(Lider Büro)/ Tabanlıoğlu Proje Hizmetleri Tic. A.Ş.
Statik Proje: Balkar İnşaat Mühendisliği ve Müşavirlik Ltd. Şti.
Mekanik Proje: Okutan Mühendislik Yapı Teknolojisi Tasarım ve Müşavirlik Çözümleri/ Beta Teknik T.San.ve Tic.Ltd.Şti.
Elektrik Proje: HB Teknik Elektrik Müh. Proje ve Danışmanlık Hiz. San. Tic. Ltd. Şti.
Altyapı: Sigal Mühendislik Tic. ve San. Ltd. Şti.
Peyzaj: DS Mimarlık Restorasyon Peyzaj Mimarlığı San. Tic. Ltd. Şti.
Aydınlatma Tasarımı: Buro Happold - ZKLD Aydınlatma Tasarım ve Ticaret A.Ş.
Yapı Denetim: Zirve Yapı Denetim Ltd. Şti.
Müşavir: Yüksel Proje Uluslararası A.Ş.
Yüklenici: Aktürk Yapı Endüstrisi ve Ticaret A.Ş.
Genel Danışmanlık: Buro Happold
Yangın Danışmanı: Prof.Dr. Abdurrahman Kılıç
Trafik Danışmanı: Hartek Harita Teknoloji İnşaat ve Dış Tic.Ltd.Şti.
Cephe Danışmanı: MFC - Metall und Fassaden Consulting
Otel Danışmanı: Ferit Volkan
Otel İç Mimari Proje: HBA, Hirsch Bedner Associates
AVM Danışmanı: JLL - Jones Lang LaSalle
Asansör Danışmanı: Ersan Barlas
Performans Sanatları Merkezi Danışmanlığı: Anne Minors Performance Consultants
Sahne Akustiği Danışmanlığı: SSD Sound Space Design
İhale ve Teknik Dokümantasyon: IMS
Yatırım Danışmanı: Sinan Yöney
Reklam Ajansı: Güzel Sanatlar Saatchi & Saatchi
Halkla İlişkiler Ajansı: Global Hill & Knowlton
Web Ajansı: Ping
Zorlu Center fiyatları;
2012 Kasım ayında Zorlu Center konutlarının metrekare birim fiyatları 9 bin dolar ile 18 bin dolar arasında değişen fiyatlarla satışa sunuldu.
İletişim Bilgileri;
Müşteri Hizmetleri 0 (212) 444 9496 (ZGYM) info@zorlugayrimenkul.com
Zorlu Gayrimenkul Grubu 0 (212) 336 91 60 zorlugayrimenkul@zorlu.com
www.zorlucenter.com
2. Nida Kule Göztepe
Göztepe’de toplam inşaat alanı 47 bin 125 metrekare olan Nida Kule Göztepe projesi, Ergün Mimarlık tarafından tasarlandı ve Tahincioğlu Gayrimenkul tarafından inşa edildi. 120 milyon TL yatırım bedeli olan proje 35 katlı tek blok şeklinde yükseldi. İnşaat çalışmalarında son teknolojinin kullanıldığı Nida Kule Göztepe projesinde yer alan ofislerin büyüklükleri ise brüt 900 metrekare. Tavanların brüt yüksekliği ise 3.40 metrekare olarak açıklandı.
Nida Kule Göztepe projesinde verilen hizmetler;
1. Toplantı odaları ve fuaye
2. Spor salonu
3. Sauna ve masaj
4. Kafeterya ve restoran
5. Coffee Shop
6. Banka
7. Kuaför, Lostra ve kuru temizleme
8. Otopark
9. Ofis deposu
10.Profesyonel yönetim
Projenin altında imzası olan firmalar ve isimler;
Yatırımcı: Tahincioğlu Gayrimenkul
Ana Müteahhit: Nida İnşaat ve Turizm A.Ş.
Kaba Yapı Yüklenicisi: Demsar İnşaat
Mimari: Ergün Mimarlık
Statik: Fonksiyon Mühendislik
Mekanik Proje: Dinamik Proje
Elektrik Proje: Enkom Mühendislik
İç Mimari: Mdarch Mimarlık
3D Görseller: Artı Eksi Sıfır Mimarlık
Peyzaj: Himaş Peyzaj ve Mimarlık
Leed Danışmanı: Altentis İnşaat Enerji San.
Zemin Danışmanı: Elfa Mühendislik
Asansör Danışmanı: Barlas Asansör Danışmanlık
Cephe Danışmanı: KFE priedemann, CWG
Yangın Danışmanı: Etik Mühendislik
Feng Shui Danışmanı: Esra Koyuncu
Satış-Kiralama ve İşletme Danışmanı: Kuzeybatı Gayrimenkul
Nida Kule Göztepe projesinin lokasyon özellikleri;
D100 Karayoluna ve Göztepe Kavşağına oldukça yakın mesafede bulunan proje aynı zamanda Ataşehir Finans Merkezi’ne ve Kozyatağına’da yakın bir lokasyonda konumlandırıldı.
Sabiha Gökçen Havalimanı 27 km
Atatürk Havalimanı 32 km
Boğaziçi Köprüsü 7 km
FSM Köprüsü 17 km
Kadıköy Vapur ve Deniz Otobüsü 5 km
Nida Kule Göztepe’de fiyatlar;
Projede yer alan ofislerin 2013 Şubat ayında güncellenen metrekare birim kirası aylık 25 dolar ile 30 dolar arası açıklandı.
İletişim Bilgileri;
Kuzey/ Batı Gayrimenkul Kiralama Danışmanı
0-212 325 28 00 www.kuzeybati.com.tr
3. Dap Z Ofis
Dap Yapı tarafından Maltepe’de konumlandırılan Z Ofis projesine toplam 304 adet ofis alanı inşa edildi. Projede ayrıca 61 adet dükkan ve mağazalar yer alırken, büyüklükleri 61 metrekare ile 281 metrekare arasında tasarlandı. 14 bin metrekare alan üzerine kurulan Z Ofis, projesine; Fitness, Mini golf sahası, Helikopter pisti, Cafe, Restorantlar ve AVM'ler yapıldı.
Z Ofis’in merkezi noktalara uzaklıkları şöyle;
Adalet Sarayı'na 2 dakika,
TEM'e 5 dakika,
E-5 yoluna 2 dakika,
Taksim'e 10 dakika,
Maslak'a 7 dakika,
Haliç Kongre Merkezi ve Bauhaus'a 1 dakika,
Büyükdere Caddesi'ne 4 dakika,
Taksim'e 10 dakika.
Dap Z Ofis projesinde fiyatlar;
2012 yılı Kasım ayı itibari ile ofisler metrekaresi 6 bin TL ile 6 bin 500 TL’den başlayan fiyatlarla satışa sunuldu. Dap Yapı Z Ofis'te yer alan ofis ve dükkanlar için yüzde 30 peşinat verilerek 36 ay 0,49 faizle ödeme seçeneği sunuldu.
İletişim Bilgileri;
0212 294 32 42
www.dapzofis.com
4. Varyap Business
Ataşehir’de Varyap tarafından 80 bin metrekare alan üzerine inşa edilen Varyap Business projesinde 260 adet ofis yer aldı. 53 metrekare ile 930 metrekare arasında büyüklüklere sahip olan ofisler A Plus özelliklere sahip olup, 1 ile 17 kat arasında tasarlandı. Proje ayrıca LEED sertifikasına sahip.
Projede dikkat çeken özellikler şöyle;
16 adet asansör,
Toplantı odaları,
Kütüphane,
Spa ve spor merkezleri,
Açık ve kapalı havuzları,
Konsiyerj hizmetleri,
Eğlence ve hobi odaları,
Restoran ve kafeler.
Merkezi noktalara uzaklıkları şu şekilde;
Sabiha Gökçen Havalimanı'na 9 kilometre,
Atatürk Havalimanı'na 32 kilometre,
Fatih Sultan Mehmet Köprüsü'ne 14 kilometre.
Projede fiyatlar;
2013 Ocak ayı itibari ile ofisler 430 bin TL'den başlıyor ve 665 bin TL arasında değişen fiyatlarla satışa sunuldu. Projede yüzde 51 peşinat ödenmesi durumunda, yüzde 49'unda 6 ay sonra 0 faizli tek ödeme, 12 ay yüzde 0,44'lük faiz oranlarıyla ya da 24 ay yüzde 0,70'lik faiz oranlarıyla vadelendirme imkanı sunuldu.
İletişim Bilgileri;
0216 688 48 05
www.varyapmeridian.com
5. Kuriş Kule
Kuriş Kule; 10 bin metrekare alan üzerine Kartal’da Kılıçoğlu ve Delta Yapı ortaklığı ile inşa edildi. 29 katlı tek blok halinde tasarlanan projede 190 ofis ve 30 adet mağaza yapıldı. Kule uzunluğu 120 metre olarak açıklanan projede ofis büyüklükleri ise 85 metrekareden başladı. 2015 Mayıs ayında teslim edileceği açıklanan proje en büyük ofisin metrekaresi ise 870 metrekare.
Kuriş Kule’nin dikkat çeken özellikleri;
Optik,
Özel klinik ve sağlık merkezleri,
Toplantı salonu,
Fitness center,
Banka,
Güvenlik hizmetleri.
Projede fiyatlar;
2013 Mart ayı itibari ile ofislerin metrekaresi 6 bin 500 liradan satışa sunuldu. Ayrıca projede yer alan 175 metrekarelik mağazanın fiyatı 6 milyon lira, 190 metrekarelik mağazanın fiyatı ise 6 milyon 800 lira olarak açıklandı
.
İletişim Bilgileri;
Açık adres: Ankara Asfaltı Cevizli Kavşağı, Kartal Eğitim Araştırma Hastanesi Acil Grişi Önü Cevizli,
Kartal / İstanbul
Telefon numarası: 0216 370 0 400
İnternet adresi: www.kuriskule.com
6. Propa
Propa İnşaat tarafından Zincirlikuyu’da inşa edilen proje 4 bin 100 metrekare kapalı alana sahip. 300 metrekare büyüklüğünde açık ofis alanına sahip olan projede ayrıca her 100 metrekareye bir araçlık otopark imkanı sağlayan alanlar oluşturuldu.
Akıllı bina teknolojisi ile tasarlanan projede ofisler bölünebilir alan olarak tasarlandı. uzaktan kontrol, izleme ve raporlama imkanları ile son teknolojiyi kullanarak ofis sahiplerine güvenlik hizmetleri sundu. Ayrıca bağımsız ısıtma ve soğutma olanağı sağlanan projede bir de havalandırma imkanı tanındı. 4 metre kat yüksekliği ve açılabilir camlar ile dikkat çeken Propa ofisleri, 465 metrekarelik komple bir katı satın alabilir ya da 78, 87, 110 ve 192 metrekarelik alanlara sahip.
Propa Optima’nın dikkat çeken özellikleri;
Shell core teslim, dekorasyona hazır
4,00 m. brüt tavan yüksekliği
Kat verimliliği %80
Gümüş LEED sertifikası adayı
Esnek VRF/VRV ısıtma – soğutma sistemi
Her 95 m2 başına 1 araçlık otopark alanı
7/24, CCTV güvenlik sistemi
Akıllı bina otomasyonu
Volp, fiberoptik ve uydu TV içeren IT altyapısı
UPS ve %100 jeneratör yedekleme
Açılabilir pencereler
Merkezi noktalara uzaklıkları şöyle;
Gayrettepe Metro İstasyonu’na ve Zincirlikuyu Metrobüs durağına yürüme mesafesinde,
Zorlu Center'a 400 metre,
E-5 Otoyolu'na 500 metre,
Kanyon AVM'ye 900 metre,
TEM Otoyolu'na 3,5 kilometre,
FSM Köprüsü'ne 5 kilometre,
Atatürk Havalimanı'na 21 kilometre mesafe
Propa Ofiste fiyatlar;
Projedeki ofislerin başlangıç metrekare birim fiyatı 7 bin 500 dolar olarak belirlendi.
İletişim Bilgileri;
Propa OFİS, E-5 ve TEM 'e de oldukça yakın bir mesafede bulunurken Esentepe metro durağına ise 15 dakika mesafede konumlandırıldı.
0212 350 08 00
www.propa.com.tr
Önerilen Bağlantılar : 3. Havalimanı