Bir arsa üzerinde yapılabilir maksimum inşaat alanının parsel alanına oranına emsal denilmektedir. Birçok il ve ilçede emsal problemi yaşanmaktadır.
Emsal nedir?
Emsal denilince, pek çok şey anlaşılabilir. Ama emlak ve konut sektöründe emsal denilince ilk akla gelen şey, şudur: Bir arsa üzerinde yapılabilir maksimum inşaat alanının parsel alanına oranı.
Örnek:
Bir şirket, 35 bin metrekarelik arsası varsa ve buraya toplam 150 bin metrakerelik bina yapabiliyorsa; emsali 5 demektir.
Emsal nasıl bulunur?
Bir yapının içindeki var olan alanların toplamını, arsa ya da arazinin toplam alanına bölerek bulunur.
Emsal sorunu ne demek?
Emsal sorunu; eğer bir arsa üzerine yapılabilir maksimum inşaat alanının üzerinde onay verilirse yaşanır. Bu da son günlerde Esenyurt’ta olan sorundur.
Esenyurt Belediyesi, birçok inşaat firmasına fazla fazla vermiş olduğu emsal onayından sonra konut sektöründe bir patlama oldu ve tüm inşaat çalışmaları durduruldu. Mesel, 10 kat çıkılabilecek bir alana 20 kat yapıldı ve bu yüzden emsal sorunu yaşanmış oldu.
Emsal artışı durumunda ne yapılabilir?
20 bin metrekare inşaat hakkı bulunan bir firma aynı arsa üzerinde 25 bin metrekarelik inşaat yaptığı takdirde aradaki 5 bin metrekarelik farkı kapatmak durumundadır. Esenyurt sınırları içerisinde bulunan 5 bin metrekare inşaat alanına denk gelecek başka bir arsa satın alınıp kamuya devir yapılacak ve bu şekilde emsal sorunu çözülecek gibi gözüküyor.
Bu sorunun çözümünde başka bir çıkar yol daha var. O da şu; inşaat firmaları konut sayısını düşürerek emsal izni dışına çıkmıyorlar. Yani 20 kata kadar izin verildiyse ve asıl olması gerek 15 kat ise geri kalan 5 kattaki daireleri iptal ettiler ve hem konutlarını teslim edebildiler hem de kimseyi mağdur etmemiş oldular.
Bir başka çıkar yol ise dairelerini satın alan kişilere emsal değişikliği sonrasında paralarının geri kalan kısmının iadesi yapıldı.
Esenyurtta emsal oranları nedir?
Esenyurt’ta emsal izni için en fazla 3 en düşük ise 1.5 olarak rakam veriliyor.
Kentsel Dönüşüm projesi için emsal kaç olacak?
Kadir Topbaş’ın açıklamalarına göre kentsel dönüşümün uygulanacağı bölgelere 3 emsal verilecek.
Emsal oranı neye göre hesaplanıyor?
Emsal oranı adaya, paftaya ve parselin büyüklüğüne göre hesaplanır.
İBB’nin vermiş olduğu emsal oranları nedir?
İstanbul Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği’nde parklar için 0.04, piknik alanları için 0.05 ve tüm tesisler için 3 emsal verdiği açıklandı.
Emsal hesaplamalarına dahil edilmeyen bölgeler nedir?
1. Bodrum katlar dâhil 20 katı geçmeyen konut binalarında kat şeklinde düzenlenmemek şartıyla yapı inşaat alanının % 5 ini aşmayan kısmı,
2. İç bahçe,
3. İBB İmar Yönetmeliği’nin 2.04.17 maddesinde tanımlanan kat bahçelerinin ait olduğu kat alanının %10’unu geçmeyen bölümü,
4. Işıklık ve hava bacaları ve havuz, havuza ait denge havuzu ve tamamı toprak altında kalan teknik birimler,
5. Ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bodrum katlar,
6. Asansör boşluğu ile kalorifer dairesi,
7. 60 metrekareyi geçmeyen kapıcı dairesi ve su deposu.
Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, emsal artışı ile ilgili 03 Nisan 2012'de şu bildiriyi yayınladı:
Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar, emsal artışlarıyla ilgili düzenleme yapacaklarını belirterek, ''Emsal artışları çok daha zorlaşacak. Öyle herkes kafasına göre plan notlarıyla, bilmem neyle emsal artışı yapamayacak'' dedi.
Bakan Bayraktar, Başbakan Recep Tayyip Erdoğan'ın ''AK Parti 4. Uluslararası Yerel Yönetimler Sempozyumu''nda, belediye başkanlarına emsal değerleriyle ilgili uyarıda bulunduğunu anımsattı.
Başbakan Erdoğan'ın bu yöndeki talimatlarıyla ilgili çalışmalar yaptıklarını ve yapmaya devam ettiklerini anlatan Bakan Bayraktar, ''Yeni kanun çıkarıyoruz, İmar Kanunu. Orada birtakım gerekli kıstaslar getiriyoruz. Yeni Yapı Denetim Kanunu yapıyoruz, orada kıstaslar getiriyoruz. Çevre Kanunu'nda birtakım değişiklikler yapıyoruz. Bu kulvarı inşallah çok daha güzel, çok daha ciddi, çok daha çevreci konuma getirmek için adımlar atıyoruz'' dedi.
''Belediyeler de rahatsız''
Bakan Bayraktar, emsal artışlarıyla ilgili düzenleme yapacaklarını vurgulayarak, ''Emsal artışları çok daha zorlaşacak. Öyle herkes kafasına göre plan notlarıyla, bilmem neyle emsal artışı yapamayacak'' ifadelerini kullandı.
Emsalin çok teknik bir konu olduğunu dile getiren Bakan Bayraktar, şunları kaydetti:
''Emsal 2 dersin ama diğer taraftan emsal vermezsin, kütle koyarsın. Diğer taraftan taban alanı katsayısı dersin, yükseklik verirsin, emsal belli olmaz. Bunlar çok izafi şeyler. Onun için biz inşaat emsali konusunda, yol, çevre, meydan, sosyal donatı, teknik altyapı konusunda bunlara çok daha dikkat etmek için adımlar atacağız, düzenlemelerini çok daha ciddi yapacağız.''
Bakan Bayraktar, çalışmayı belediyelerle yaptıklarını kaydederek, ''Belediyeler de yapılanlardan rahatsız. Bu bir olgu, belediyelerle ortaklaşa toplantılar yapıyoruz. Bunlar devam edecek'' diye konuştu.
Bakırköy'deki araziye yönelik iddialar
Bakan Bayraktar, Bakırköy Kartaltepe'de yeşil alanın konut alanına çevrildiği iddialarıyla ilgili olarak da ''Öyle bir şey yok. Onlar safsata üretiyor. Orada yetkimiz var, devletiz, bakanlığız biz. Orada belediyenin yapmadığı işi biz yaparız. Gerekli görüşleri aldık. Oranın imarı vardı zaten, ticaretti konuta çevirdik. Tam bir safsata. Bakılırsa bilimsel olarak görülür'' dedi.
Yeşil alanı imara açmayacaklarını, bu konuda çok titiz olduklarını belirten Bakan Bayraktar, ''Dünyada bizim kadar titiz hiç kimse yok. Biz imar, yeşil, çevre konularında son derece titiziz. Doğrusu neyse gereği neyse onu yaparız. Bilimsel çerçevede, imar planı, kriterleri, İmar Kanunu, imar yönetmelikleri çerçevesi içinde doğrusunu yaparız'' değerlendirmesinde bulundu.
Başbakan'ın çıkışından sonra gazeteler Başbakanlığa ihbar yapmaya başladılar. İşte Zaman gazetesinin 04 Nisan 2013 tarihli 1. sayfa haberi:
