İstanbul’da Kağıthane İlçesi’nin mahallesidir. Şimdiye kadar İstanbul’un varoşu, kenar mahallesi olarak bilinen Gültepe, İstanbul’da Merkezi İş Alanı’na (MİA) yakınlığı ile kentsel dönüşüm, residence ve ofis projeleri için gözde lokasyondur.
Gültepe Mahallesi, Kağıthane, İstanbul
Gültepe Mahallesi nerededir?
İstanbul’un Avrupa yakasındaki ilçesi Kağıthane’nin bir mahalesi olan Gültepe Mahallesi’nin kuzeyinde Harmantepe ve Çeliktepe, doğusunda Ortabayır, güneyinde Mecidiyeköy (Şişli) ve Hürriyet, batısında Çağlayan Mahalleleri ve Kağıthane merkezi bulunur.
2007 yılında bu mahalledeki toplam nüfus 14 bin 828 kişidir.
Mahallenin Ortabayır mevkiinden İstanbul'un çeşitli bölgelerine olan mesafeler şu şekildedir: Gayrettepe 1 km, Maslak 3 km, Şişli 3 km, Atatürk Havalimanı 20 km, Taksim 4 km, Beşiktaş 3 km, Sabiha Gökçen Havalimanı 40 km,Mecidiyeköy 2 km, Etiler 2 km, Ortaköy 5 km.
Gültepe Mahallesi’nin yerleşim tarihi nedir?
50 yıl öncesine kadar fundalıklar, dutluklar, sebze ve çiçek bahçeleriyle kaplı olan Kağıthane'nin 1950’de o dönemler İstanbul Nazım Planını hazırlayıp uygulayan Fransız kentbilimci Prof.Henri Prost'un danışmanlığında toplanan İmar Müşavirliği Heyetince hazırlanan sanayi planı ile Haliç kıyılarının Atatürk Köprüsü kuzeyinden Kağıthane ve Alibeyköy derelerine dek olan kesiminde ve 1955’de yapılan ek planla da Levent’te sanayiye açıldığının ilan edilmesiyle birlikte, bu alanların çevresinde yer alan denetimsiz ve düşük degerli araziler de spekülatörlerce kullanıma açıldı.Kağıthane ile Büyükdere Caddesi arasındaki alanın yoğunluk kazanmasıyla Kağıthane Vadisi’ne inen yamaçlar üzerinde 1955-1960 arasında kurulan mahallelerden biri de Gültepe oldu ve bu bölgeler kısa zamanda gecekonduyla apartman arasında, adlandırılması oldukça güç konutlarla doldu.
1957 senesine kadar tek bir evin dahi olmadığı, tamamen fundalık olan ve kuzu,sığır ve dana gibi hayvanların otlatıldığı bir yer olan Gültepe'nin 1980'ler ve özellikle 1990'lar sonrası hızla değiştiği semtin ilk sakinleri tarafından anlatılmaktadır.
Semtin ilk kurulduğu o dönemlerde Eski Büyükdere Caddesi'nde herkesin eşini dostunu ailesini alıp gittiği, etrafında ufak ufak güller bulunan,ferah,güzel ve ayrıca şehir dışında olduğundan havası da temiz olan Gültepe Kır Gazinosu'nun olduğu ve bu gazinonun yakınlarında da tadına doyulmaz çileklerin yetiştirildiği çilek tarlalarının bulunduğu yine semtin ilk sakinleri tarafından anlatılmaktadır.
Gültepe Mahallesi, bugün nasıl bir durumdadır?
Daha çok varoşları ve dar sokakları ile bilinen ve oldukça yoğun nüfusu olan semt Levent, Çeliktepe, Mecidiyeköy, Esentepe semtleriyle komşudur.Son yıllarda çevresindeki alışveriş ve iş merkezlerinin verdiği ivmeyle gelişmektedir.Levent,Beşiktaş, Maslak ve Mecidiyeköy gibi semtlere çok yakın olması ve Büyükdere Caddesi üzerindeki işyeri ve ofislere komşu olması önemini daha da artırmaktadır.
Semtin Büyükdere Caddesi'ne yakın olan bölgeleri Kanyon, Metrocity,İstanbul Sapphire gibi alışveriş merkezlerine yürüme mesafesinde olup yine bu cadde tarafındaki bölgesinde Levent Loft,Tekfen Tower, İş Kuleleri,Sabancı Center gibi İstanbul'daki gökdelelerden bazıları yer almaktadır.
Gültepe ne zaman lüks semtlerle yarışmaya başladı?
Levent’in hemen bitişiğinde yer alan ve varoş semti olarak bilinen Gültepe’de emlak fiyatları lüks semtlerle yarışıyor.
Hürriyet Gazetesi’nin 12 Temmuz 2010 tarihli haberine göre; semtte konutların satılık fiyatı 100 bin TL’den başlayıp lüks konut projelerinde 500 bin TL’ye kadar çıkıyor. Kiralıklar ise 500- bin 750 TL civarında.Gültepe, birbiri ardına yükselen plazalar ve alışveriş merkezlerinin yanı başında bulanan, İstanbul’un varoş semti olarak nitelendirilen bir bölge. Levent’in hemen bitişinde; Kanyon ve Metrocity alışveriş merkezlerinin yan tarafında bulunuyor. Kağıthane Belediyesi’nin sınırları içinde. Levent’in orta yerinde gecekondu muhiti olarak bilinen semt, son yıllarda bu imajından hızla sıyrılıyor. Gecekondular yıkılıyor; yerine yeni binalar hatta yüzme havuzlu, otoparklı lüks konutlar dikiliyor. Belediyenin çevre düzenlemesiyle bölge adeta kabuk değiştiriyor.
Merkezi konumu nedeniyle kıymete binen semte, yoğun bir ilgi var. Karadağ Emlak’tan İdris Karadağ, “Genelde satılıklara talep gösteriliyor. Fakat son dönemlerde kiralık isteyenlerin sayısında da artış var. Özellikle Yıldız ve İstanbul Teknik Üniversitesi’nden öğrenciler, civardaki alışveriş merkezinde çalışanlar yer kiralamak için geliyorlar” diyor.
Levent’teki plazalarda çalışanlar ev kiralıyor
Gültepe’de emlakçılık yapan Tüfekçioğulları Emlak’ın sahibi Hüseyin Tefekçi ise özellikle Levent ve civarında çalışanların ev kiralamak için Gültepe’ye talep gösterdiklerini dile getiriyor. Tüfekçi, “Levent ve Etiler’deki kiralık konutlarının fiyatları yüksek geldiğinden beyaz yakalılar artık Gültepe ve Çeliktepe gibi semtlerde yeni yapılan binalardan konut kiralamak için geliyorlar. Buradaki konutların Levent ve Etiler bölgesindeki binalardan hiçbir farkı yok, üstelik kira fiyatları oralara göre daha düşük” diyor.
Gültepe’nin en büyük avantajının merkezi konumu olduğuna işaret eden İstanbul Emlakçılar Odası Başkan Yardımcısı Nizamettin Aşa ise, “Gültepe son dönemlerde oldukça ilgi odağı haline geldi. Bunun en büyük nedeni Levent’e çok yakın olması; Metrocity ve Kanyon gibi alışveriş merkezlerine, metroya yürüme mesafesinde. Gazete’deki emlak ilanlarına bakıyorsunuz, Gültepe, Çeliktepe Emniyet Evleri gibi yerler artık Levent diye geçiyor. Özellikle Gültepe çok hızlı gelişiyor. Kendi kendine bir kentsel dönüşüm yaşıyor. Eski binalar yıkılıp yerine yenileri, hatta lüks konut projeleri yapıyor. Büyükdere Caddesi cepheli binalar plaza haline gelmiş durumda. Kağıthane’ye bağlı olması nedeniyle buradaki değişim ve dönüşüm de baskı oluşturuyor. Kağıthane’deki dönüşüm Gültepe dahil olmak üzere Çeliktepe, Sanayi Mahallesi ve Emniyet Evleri gibi güzergahlara etki ediyor” diye konuşuyor.
Fiyatlar Bağdat Caddesi’yle yarışıyor
Son dönemlerde yıldızı iyice parlayan semtte, büyük inşaat firmaları da lüks konut projeleri yapıyor. İnanlar İnşaat'ın sahibi Serdar 40 konutluk Avlu 138 adlı bir konut projesi gerçekleştiriyor. Yine Timur Gayrimenkul Geliştirme Yapı ve Yatırım 308 konutluk Nef Levent Flats 163 projesine start vermiş durumda. İnşaatı 2012’de tamamlanacak. Yeni yapılan konut projelerinin metrekare fiyatlarının 3-4 bin TL civarında olduğunu belirten Hüseyin Tüfekçi, “Bundan üç-dört yıl öncesine kadar Gültepe’de bu rakamları hayal dahi edemezdik. Yeni yapılan konut projelerinin lüks semtlerdeki binalardan hiçbir farkı yok. Burada emlak fiyatları Bağdat Caddesi’yle yarışır hale geldi” diyor.
En çok nereler talep görüyor?
Gültepe’nin en revaçta olan yeri ise Talatpaşa Caddesi. Zaten semt de bu caddenin etrafına konuşlanmış durumda. 2-3 kilometre olan cadde, Gültepe’nin hemen girişinde başlayarak Yahya Kemal Mahallesi’ne kadar devam ediyor. Caddenin hemen girişinde bulunan Ortabayır Mahallesi ise en çok talep gören yeri. Burada yeni yapılan konutlara yoğun bir ilgi var. Hüseyin Tüfekçi, özellikle Levent’te yürüyerek 4-5 dakika mesafede olan bu bölgedeki satılık ve kiralıklara oldukça talep gördüğünü dile getiriyor.
Dükkanların satılık fiyatı 4 milyon doları buluyor
Gültepe’de genel olarak 1+1 sıfır evlerin satılık fiyatı 130-150 bin TL arasında değişiyor. İdris Karadağ, aynı büyüklükteki eski bir apartman dairesinin satılık fiyatının ise 100 bin TL’den aşağı olmadığını belirtiyor. Semtte 2+1’lerin fiyatı 180-200 bin TL, 3+1’lerin ise 200-250 bin TL civarında. Dublekslerin ise 300 bin TL’ye çıkıyor. Semtte, kiralıklar ise 700-900 TL arasında. Eski binalarda ise 600 bin TL civarında. Ana caddede, örneğin Talaptapaşa Caddesi’nde ise bin hatta bin 750 TL’yi buluyor.
Dükkan fiyatları ne kadar?
Yeni yapılan lüks konut projelerinde ise satılık fiyatları 350-500 bin TL’ye kadar çıkıyor. Dükkan fiyatlarına gelince…Örneğin; semtte 100 metrekare bir dükkanın satılık fiyatı 130-140 bin TL’den başlıyor. Talatpaşa Caddesi’nde ise 50 metrekare bir dükkanın fiyatı 300-350 bin, 100-150 metrekarenin ise 2-3 milyon TL civarında. 500 metrekare bir dükkanın satılık fiyatı 4 milyon dolar civarında. Talatpaşa Caddesi’nde 40-45 metrekare bir dükkanın kiralık fiyatı ise 2.5-3 bin TL’den başlıyor. Karadağ, 150 metrekare olan dükkanın ise 16 bin TL’den kiraya verildiğini belirtiyor. 200-300 metrekare bir dükkanın kiralık fiyatı ise 20-25 bin TL’ye kadar ulaşıyor.
İdris Karadağ, Talatpaşa Caddesi’nde 90 metrekare ev ofis olarak kullanılan bir dairenin satılık fiyatının 200-250 bin TL civarında olduğunu belirtiyor. Arka sokaklarda ise aynı büyüklükteki bir işyerinin fiyatı 180 bin TL civarında. Gültepe’de gecekondular genelde arsa niyetine satın alınıyor. 150 metrekare tek katlı bir gecekondunun fiyatı 300-400 bin TL’den aşağı değil.
Gültepe’nin girişine yatırım kârlı
Hüseyin Tüfekçi, bölgede yatırım yapmayı düşünenlere özellikle Gültepe’nin girişini işaret ediyor: “Burada yatırım amacıyla eski birkaç bina satın alınıp parselleri birleştirilerek yatırım amacıyla kullanılabilir” diyor. Gültepe’de özellikle cadde üzerindeki dükkanların prim yaptığını belirten Tüfekçi’ye göre dükkana yatırım yapmak da karlı. Levent’in hemen girişinde yer alan, Ortabayır’ın prim potansiyelinin yüksek olduğunun altını çizen İdris Karadağ ise, burada işyeri başta olmak üzere konuta yatırımı tavsiye ediyor.
Gültepe’nin önümüzdeki dönemde daha fazla prim yapacağını belirten Nizamettin Aşa ise, yatırımcılara, Büyükdere Caddesi’ne en yakın lokasyonlardan biri olan Bacadibi’ni öneriyor. Aşa’ya göre yine Talatpaşa Caddesi’nden son durağa kadar olan güzergahta da işyerine yatırımın son derece kârlı.
Bölgedeki binaların yüzde 70-80’inin hisseli tapulu, iskansız olduğunu belirten Aşa, yatırımcılara bazı uyarılarda bulunmayı da ihmal etmiyor: “Gültepe’deki binaların çoğu iskansız. Tek sıkıntısı bu, en azından kat irtifakı kurulmuş bir bina almak fayda var. Burada cadde dışında imar 4-5 katlı. Bu sebeple çok yüksek bina almayın. Çünkü yüksek binaların yüzde 50’si kaçak olabiliyor” diyor.
Belediye hizmet binası yaptırıyor
Semttin en revaçta olan bölgesi Talatpaşa Caddesi’nde belediyenin ise hizmet binası projesi bulunuyor. Yıllardır atıl durumda bulunan Kağıthane Belediyesi Gültepe Hizmet ve Ticaret Binası’nı yıkma kararı alan belediye, ihale düzenleyerek burayı yeniden yapma kararı aldı. 15 katlı ve 40 bin 524 metrekare kullanın alanı olan eski hizmet binası, ihaleyi alan Timur Gayrimenkul tarafından yeniden yapılıyor. Tamamen yıkılan eski binanın yerine projenin bir katı sabit pazar yeri, iki otopark ve bir kat tamamen sosyal amaçlı tesis yer alacak. Sosyal amaçlı kullanılacak kat içerisinde sinema salonları, sivil toplum kuruluşlarının kullanımına açık konferans ve tiyatro salonları bulunacak. En az 30-40 milyon dolara mal olması beklenen hizmet binası yaklaşık 900 gün sonra kapılarını açacak. Emlakçılar belediyenin yeni binasının hizmete girmesiyle Talatpaşa’da fiyatların daha da artacağını kaydediyor.
Gültepe Mahallesi posta kodu kaçtır?
Gültepe Mahallesi’nin posta kodu şöyledir; 34200
Gültepe Mahallesi Muhtarlığı iletişim bilgileri nelerdir?
Muhtar : Nuri Bahçecik
Adres : Gültepe Mah. Arzu Çıkmazı Sok. No: 4 Kağıthane / İstanbul
Tel : 0212 279 85 95
E-Mail : gultepe@kagithane.gov.tr
Önerilen Bağlantılar : 3. Havalimanı