Türkiye’de yapılaşmanın yol haritasıdır. Nerelerde yerleşim kurulup kurulamayacağını söyler. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, kanunda değişiklik içeren bir taslak hazırlamıştır.
İmar Kanunu nedir?
Yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir. (Madde 1)
3194 numaralı kanundur. 3 Mayıs 1985 günü kabul edilmiş, 9 Mayıs 1985 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
İmar Kanunu neleri kapsamaktadır?
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir. (Madde 2)
İmar Kanunu'nun genel esası nedir?
Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz. (Madde 3)
Kanunun istisnaları nelerdir?
2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı olmayan hükümleri uygulanır.
Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için, bu Kanun hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma Bakanlığı ile Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir. (Madde 4)
İmar Kanunu'nda yapılan değişikliklerden bazıları nelerdir?
'İmar planlarında Bakanlığın yetkisi' ara başlığına sahip Madde 9'un ikinci paragrafı 1994 ve 1997 yıllarında yapılan ekleme ve değişiklikle bu hali aldı;
-(Ek : 24/11/1994 - 4046/41 md.) Belediye hudutları ve mücavir alanlar içerisinde bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin, ilgili kuruluşlardan gerekli görüş, (Belediye) (1) alınarak Çevre İmar bütünlüğünü bozmayacak (Ek ibare: 3/4/1997 - 4232/4 md.) imar tadilatları ve mevzi imar planlarının ve buna uygun imar durumlarının Başbakanlık Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle yürürlüğe girer ve ilgili Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl değiştiremezler. (Ek ibare : 3/4/1997 - 4232/4 md.) ilgili belediyeler görüşlerini onbeş gün içinde bildirir. -(1) Parantez içi hüküm; 3/4/1997 tarih ve 4232 sayılı Kanunun 4 üncü maddesi ile metne işlendiği şekilde değiştirilmiştir.
-"İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler" başlıklı Madde 13'ün birinci fıkrası Anayasa Mahkemesi'nin 29/12/199 tarihli ve E.:1999/33, K.: 1999/51 sayılı Kararı ile iptal edilirken; Üçüncü fıkra ise Anayasa Mahkemesi'nin 29/12/1999 tarihli ve E.: 1999/33, K.: 1999/51 sayılı Kararı ile iptal edildi.
-"Arazi ve arsa düzenlemesi" başlıklı Madde 18'in ikinci fıkrasında; "Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez" şeklinde yeralan 'yüzde kırkını geçemez' ifadesindeki oran, "Yüzde otuzbeşini geçemez" şeklindeydi. Bu değişiklik Kanun metninde şöyle belirtiliyor:
"Bu fıkrada yer alan “otuzbeşini” ibaresi, 3/12/2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanunun 1 inci madddesiyle metne işlendiği (Yüzde kırkını geçemez) şekilde değiştirilmiştir."
-Aynı maddede geçen “cami” ibaresi de 15/7/2003 tarihli ve 4928 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle, “ibadet yeri” olarak değiştirilmiş ve metne işlenmiştir.
-"Yapı ruhsatiyesi" başlıklı Madde 21'de "Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir." cümlesinde "...veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarından..." ibaresi; Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E.1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.
-Beşinci Bölüm'de yer alan Çeşitli Hükümler başlığı altındaki "Halihazır haritaların, imar planlarının ve yapı projelerinin hazırlanması ve uygulanması" ile ilgili Madde 38'in ikinci fıkrası 26/4/1989 - 3542/2 md. değişikliği ile "Yapıların, mimari, statik ve hertürlü plan, proje, resim ve hesaplarının hazırlanmasını ve bunların uygulanmasıyla ilgili fenni mesuliyetleri, uzmanlık konularına ve ilgili kanunlarına göre mühendisler, mimarlar ile görev, yetki ve sorumlulukları yönetmelikle düzenlenecek olan fen adamları deruhte ederler" şeklinde yazıldı.
-"Ceza hükümleri" başlıklı Madde 42'nin beşinci fıkrası Anayasa Mahkemesi'nin 15/5/1997 tarihli E.:1996/72, K.: 1996/51 sayılı kararı ile iptal edildi.
- 2960 Sayılı Boğaziçi Kanunu ile İlgili Hükümler bölümünde şu ekler yapıldı:
Ek Madde 1 – (Ek : 30/5/1997 - KHK - 572/1 md.) Fiziksel çevrenin özürlüler için ulaşılabilir ve yaşanılabilir kılınması için, imar planları ile kentsel,sosyal,teknik altyapı alanlarında ve yapılarda, Türk Standartları Enstitüsünün ilgili standardına uyulması zorunludur.
Ek Madde 2 – (Ek:31/7/1998-4380/1 md.; Değişik: 15/7/2003-4928/9 md.) İmar planlarının tanziminde, planlanan beldenin ve bölgenin şartları ile müstakbel ihtiyaçları göz önünde tutularak lüzumlu ibadet yerleri ayrılır.
İmar Kanunu’ndaki son değişiklikler ve iptaller nelerdir?
Anadolu Ajansı’nın 9 Aralık 2012 tarihinde abonelerine servis ettiği haber şöyle;
Anayasa Mahkemesi, 648 sayılı KHK ile İmar Kanunu'na eklenen, mera, yaylak ve kışlakların uygun görülen kısımlarının, tapuda Hazine adına tescillerinin yapılmasını ve kamu hizmetleri için gerekli olanlar dışındakilerin, vaziyet planına veya onaylı imar planına uygun olarak talep sahiplerine bedeli karşılığında 29 yıla kadar tahsis edilmesini düzenleyen maddeyi iptal etti.
CHP, 648 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname'nin, iptali ve yürürlüğünün durdurulması istemiyle Anayasa Mahkemesi'ne başvurmuştu.
Yüksek Mahkeme, KHK ile İmar Kanunu ve Yapı Denetimi Kanunu'nda yapılan değişiklikler ile KHK ile bu kanunlara eklenen bazı düzenlemeleri iptal etti.
Buna göre, KHK'nın, 21. maddesiyle 3194 sayılı İmar Kanunu'nda yapılan değişiklik iptal edildi. Madde, imar planlarının onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca ve valilikçe tespit edilen ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sayfalarında bir ay süreyle eş zamanlı olarak ilan edilmesini düzenliyor.
Kararnamenin, 22. maddesiyle değiştirilen, İmar Kanunu'nun, ''köylerde yapılacak yapılar ve uyulacak esaslar'' başlıklı 27. maddesi de iptal edildi. Söz konusu madde, belediye ve mücavir alanlar dışında köylerin köy yerleşik alanlarında, civarında ve meralarda yapılacak konut, entegre tesis niteliğinde olmayan ve imar planı gerektirmeyen tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile köyde oturanların ihtiyaçlarını karşılayacak bakkal, manav, berber, köy fırını, köy kahvesi, köy lokantası, tanıtım ve teşhir büfeleri ve köy halkı tarafından kurulan ve işletilen kooperatiflerin işletme binası gibi yapılar için yapı ruhsatı aranmayacağını öngörüyor. Madde, imar planı olmayan köy yerleşik alanı sınırları içerisinde köyün ihtiyacına yönelik olarak ilk ve orta öğretim tesisi, ibadet yeri, sağlık tesisi, güvenlik tesisi gibi yapılar için imar planı şartı aranmamasını da içeriyor.
Mera, yaylak ve kışlakların 29 yıllığına tahsisi
KHK'nın 23. maddesiyle İmar Kanunu'na eklenen madde de iptal edildi. Ek Madde 4, mera, yaylak ve kışlakların geleneksel kullanım amacıyla geçici yerleşme yeri olarak uygun görülen kısımlarının, valilikçe bu amaçla kurulacak bir komisyon tarafından tespit edileceğini, bu yerlerin ot bedeli alınmaksızın tahsis amacı değiştirilerek tapuda Hazine adına tescillerinin yapılmasını öngörüyor. Maddede, bu taşınmazlardan kamu hizmetleri için gerekli olanların dışındakilerin, il özel idaresince veya belediyesince ve özel kanunlarla belirlenmiş alanlarda ilgili idarece kadastro verileri işlenmiş halihazır haritalar üzerine yapılmış vaziyet planına veya onaylı imar planına uygun olarak talep sahiplerine bedeli karşılığında yirmi dokuz yıla kadar tahsis edilebileceği belirtiliyor.
Yapı Denetimi Kanunu'nun kapsamını daraltan maddeye de iptal
Anayasa Mahkemesi, KHK'nın 24. maddesiyle 4708 sayılı Yapı Denetim Kanunu'nda yapılan değişikliği de iptal etti.
İptal edilen, Yapı Denetimi Kanunu'nun kapsamını daraltan değişiklik şöyle:
''Bu Kanun; 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26. maddesinde belirtilen kamuya ait yapı ve tesisler ile 27. maddesinde belirtilen ruhsata tabi olmayan yapılar,
Bodrum katı dışında en çok iki katlı ve yapı inşaat alanı toplam 200 metrekareyi geçmeyen müstakil yapılar,
Entegre tesis niteliğinde olmayan tarım ve hayvancılık amaçlı yapı ve tesisler,
Köy yerleşik alanlarında, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olmayan iskan dışı alanlarda ve nüfusu 5 binin altında olan belediyelerin belediye ve mücavir alan sınırları içinde bodrum katı ve çatı arası dışında en çok iki katlı ve yalnızca bir bodrum katın inşaat alanı hesaba katılmaksızın toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen konut yapıları ile bunların kömürlük, otopark, depo gibi müştemilatı, hariç olmak üzere, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak yapıların denetimini kapsar.
Ruhsata tabi olup, bu Kanun hükümlerine tabi olmayan yapılarda denetime yönelik fenni mesuliyet 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26. ve 28. maddelerine göre mimar ve mühendislerce üstlenilir. Birden fazla müstakil yapının bulunduğu parsellerde, bütün yapıların toplam yapı inşaat alanının 200 metrekareyi geçmesi halinde de bu Kanun uygulanır. Yalnızca bir bodrum katın inşaat alanı hesaba katılmaksızın toplam inşaat alanı 500 metrekareyi geçmeyen yapılarda geçici yapı müteahhidi yetki belgesi almak ve mimar veya mühendis unvanlı şantiye şefi bulundurmak, yapı müteahhitliğine ilişkin bütün sorumlulukları üstlenmek şartıyla parsel maliki kendi yapısını inşa edebilir. Ancak bu yapılarda da mimar veya mühendis unvanlı şantiye şefi bulundurulması zorunludur. Parsel malikinin veya hissedarlardan birinin mimar veya mühendis olması halinde ayrıca şantiye şefi aranmaz.''
Yüksek Mahkeme, KHK'nın 27. maddesiyle değiştirilen, 4708 sayılı Kanun'un 5. maddesinin beşinci fıkrasının da iptaline karar verdi. 5. fıkra, ''Yapı denetimi hizmeti için yapı denetim kuruluşuna ödenecek hizmet bedeli, yapı denetimi hizmet sözleşmesinde belirtilir. Bu bedel, yapı yaklaşık maliyetinin yüzde 1,5'inden az olamaz. Hizmet bedeli oranı, yapım süresi iki yılı aşan iş için yıllık yüzde 5 artırılır ve yapım süresi iki yıldan daha az olan işler için yıllık yüzde 5 azaltılır. Bu bedele, katma değer vergisi ile yapı denetim kuruluşu tarafından talep edilen ve taşıyıcı sisteme ilişkin olmayan malzeme ve imalatlar konusunda yapı müteahhidince yaptırılacak olan laboratuvar deneylerinin masrafları dahil değildir. Yapı denetim kuruluşu, yapı sahibinden başka bir ad altında, ayrıca hiçbir bedel talebinde bulunamaz'' hükmünü içeriyordu.
Anayasa Mahkemesi, KHK'nın, ''Çevre ve Şehircilik Bakanlığı merkez ve taşra teşkilatında kullanılmak üzere ihdas edilen iki yüze kadar kadroya, 6091 sayılı 2011 Yılı Merkezi Yönetim Bütçe Kanunu'ndaki sınırlamalara tabi olmadan açıktan ve naklen atama yapılabilmesini'' öngören 62. maddesinin ikinci fıkrasını da iptal etti.
İptal edilen hükümler, kararın Resmi Gazete'de yayımlanmasından başlayarak 6 ay sonra yürürlüğe girecek.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın İmar Kanunu’nda değişiklik taslağında neler var?
Bakanlığın 3 Nisan 2013 tarihli bildirisi şöyle;
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın hazırladığı ve yakında TBMM gündemine gelecek olan İmar Kanunu usulsüz satış yapan yapı müteahhitlere ağır yaptırımlar getiriyor.
Taslakla, bir evi birden fazla kişiye satan ve proje üzerinde değişiklik yapan müteahhide ceza veriliyor. Buna göre, vatandaşın aldığı evin kapı numarası bile değişmeyecek. Evin net alanı ile uyuşmayan maket ya da broşür hazırlayan, bunu internette duyuran yapı sahibine idari para cezası verilecek. Müteahhitlerin yetki belgesinin iptali de gündeme gelecek.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan ve önümüzdeki günlerde TBMM gündemine gelecek olan yeni İmar Kanunu tasarı taslağı, konut satışlarını disiplin altına alacak. Bu yıl içerisinde yasalaşması beklenen düzenlemeyle, konut alıcısı ve müteahhit arasındaki ilişki disiplin altına alınacak. Bakanlık, apartman ya da asansör boşluğu gibi alanların evin metrekaresi içinde gösterilmemesi için yeni kanuna ilk defa net ve brüt alan tanımlarını da koyacak. Düzenlemeyle, toplam net alan, eklenti alanı ve taban alanı tanımları da yapılacak. Müteahhitlere de bu kapsamda, projelerinde net alanı ve brüt alanı açıkça belirtme zorunluluğu geliyor.
Kapı numarası bile değişmeyecek
Yeni taslağa göre, daireyi satan müteahhit ve daireyi alan mülk sahibi ruhsat eki onaylı mimari projeyi karşılıklı olarak imzalayacak. Uygulama sayesinde müteahhit ne sattığını, vatandaş ne aldığını bilecek. İmza sonrası projede değişiklik yapılması da engellenecek. Taslağın yasalaşması halinde, bina projelerinde bundan sonra dairelerin kapı numarası bile değişmeyecek. Taslağa göre, müteahhit, arazi sahibinin ya da satış vaadi sözleşmesi yaptığı kişilerin onayını almadan mimari projeyi, bağımsız bölümlerin numaralarını, konum, büyüklerini ve teknik özelliklerini değiştiren müteahhide idari para cezası verilecek.
Aynı daireyi birden fazla kişiye satan yandı
Kanun taslağı, aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satan kişilere de ceza verilmesini öngörüyor. Arazi sahibi ile yaptığı kat karşılığı satış vaadi sözleşmesindeki hükümlere aykırı olarak yetkisinin olmadığı bağımsız bölümleri parsel sahibinin izni olmaksızın satan müteahhit de cezalandırılacak. Evin konumu, niteliği ve eklentisi, brüt, net alanı ile yapının ortak alanları bakımından ruhsat eki mimari projesi ile uyuşmayan maket, broşür, katalog hazırlayan, bunları elektronik ortamda duyuran veya bunlar üzerinde satış vaadi sözleşme hazırlayan veya satış yapan, yapı müteahhidine idari para cezası verilecek. Söz konusu idari para cezaları, yapı sahibine ve yatırımcıya, proje bedelinin çeşitli yüzdeleri oranında uygulanacak. Taslak, usulsüz satış yapan yapı müteahhitlerinin bir yıla kadar yetki belgesinin iptalini de öngörüyor.
Yürürlükte olan İmar Kanunu ne diyor? İşte o kanun:
6679
İMAR KANUNU (1)
Kanun Numarası : 3194
Kabul Tarihi : 3/5/1985
Yayımlandığı R. Gazete : Tarih : 9/5/1985 Sayı : 18749
Yayımlandığı Düstur : Tertip : 5 Cilt : 24 Sayfa : 378
BİRİNCİ BÖLÜM
Genel Hükümler
Amaç:
Madde 1 – Bu Kanun, yerleşme yerleri ile bu yerlerdeki yapılaşmaların; plan, fen, sağlık
ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamak amacıyla düzenlenmiştir.
Kapsam:
Madde 2 – Belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak
planlar ile inşa edilecek resmi ve özel bütün yapılar bu Kanun hükümlerine tabidir.
Genel esas:
Madde 3 – Herhangi bir saha, her ölçekteki plan esaslarına, bulunduğu bölgenin
şartlarına ve yönetmelik hükümlerine aykırı maksatlar için kullanılamaz.
İstisnalar:
Madde 4 – 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını
Koruma Kanunu, bu Kanunun ilgili maddelerine uyulmak kaydı ile 2960 sayılı İstanbul Boğaziçi
Kanunu ve 3030 sayılı Büyük Şehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun ile diğer özel
kanunlar ile belirlenen veya belirlenecek olan yerlerde, bu Kanunun özel kanunlara aykırı
olmayan hükümleri uygulanır.
Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat, eğitim ve savunma amaçlı yapılar için, bu Kanun
hükümlerinden hangisinin ne şekilde uygulanacağı Milli Savunma Bakanlığı ile Bayındırlık ve
İskan Bakanlığı tarafından müştereken belirlenir.
Tanımlar:
Madde 5 – Bu Kanunda geçen terimlerden bazıları aşağıda tanımlanmıştır. Nazım İmar
Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine
varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini,
başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı
yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım
sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının
hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber
bütün olan plandır.
Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu
işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını,
bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına
esas olacak
-------------------------
(1) Bu Kanunda, 22/2/2005 tarihli ve 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu hükümlerine aykırılık bulunması
durumunda, 5302 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanacağı, söz konusu Kanunun 70 inci maddesi ile
hüküm altına alınmıştır.
6680 uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır.
Yerleşme Alanı; imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür.
İmar Adası; imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır.
yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir.
Kadastro Adası; kadastro yapıldığı zaman var olan adadır.
Kadastro Parseli; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti
tescilli parseldir.
Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile
bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir.
Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve
insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan,
hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır.
İlgili idare; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valiliktir.
Bakanlık; Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır.
Mücavir Alan; imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına
verilmiş olan alanlardır.
Çevre düzeni planı;
Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi
yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır.
(Ek : 26/4/1989 - 3542/1 md.) Fen adamları; yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve
ısıtma, makine, harita-kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren en az lise
dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların
açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi
Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır.
Ayrıca, bu Kanunda adı geçen diğer tanımlar Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelikte tarif
edilir.
İKİNCİ BÖLÜM
İmar Planları ile İlgili Esaslar
Planlama kademeleri:
Madde 6 – Planlar, kapsadıkları alan ve amaçları açısından; "Bölge Planları" ve "İmar
Planları", imar planları ise, "Nazım İmar Planları" ve "Uygulama İmar Planları" olarak
hazırlanır. Uygulama imar planları, gerektiğinde etaplar halinde de yapılabilir.
Halihazır harita ve imar planları:
Madde 7 – Halihazır harita ve imar planlarının yapılmasında aşağıda belirtilen hususlara
uyulur.
a) Halihazır haritası bulunmayan yerleşim yerlerinin halihazır haritaları belediyeler veya
valiliklerce yapılır veya yaptırılır. Bu haritaların tasdik mercii belediyeler ve valilikler olup
tasdikli bir nüshası Bakanlığa, diğer bir nüshası da ilgili tapu dairesine gönderilir.
b) Son nüfus sayımında, nüfusu 10.000'i aşan yerleşmelerin imar planlarının
yaptırılmaları mecburidir.
Son nüfus sayımında nüfus 10.000'i aşmayan yerleşmelerde, imar planı yapılmasının
gerekli olup olmadığına belediye meclisi karar verir. Mevcut imar planları yürürlüktedir.
6681
c) Mevcut planların yerleşmiş nüfusa yetersiz olması durumunda veya yeni yerleşme
alanlarının acilen kullanmaya açılmasını temin için; belediyeler veya valiliklerce yapılacak
mevzi imar planlarına veya imar planı olmayan yerlerde Bakanlıkça hazırlanacak yönetmelik
esaslarına göre uygulama yapılır.
Haritaların alınmasına veya imar planlarının tatbikatına memur edilen vazifeliler,
vazifelerini yaparlarken 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanununun 7 nci maddesindeki
selahiyeti haizdirler.
Planların hazırlanması ve yürürlüğe konulması:
Madde 8 – Planların hazırlanmasında ve yürürlüğe konulmasında aşağıda belirtilen
esaslara uyulur.
a) Bölge planları; sosyo - ekonomik gelişme eğilimlerini, yerleşmelerin gelişme
potansiyelini, sektörel hedefleri, faaliyetlerin ve alt yapıların dağılımını belirlemek üzere
hazırlanacak bölge planlarını, gerekli gördüğü hallerde Devlet Planlama Teşkilatı yapar veya
yaptırır.
b) İmar Planları; Nazım İmar Planı ve Uygulama İmar Planından meydana gelir. Mevcut
ise bölge planı ve çevre düzeni plan kararlarına uygunluğu sağlanarak, belediye sınırları içinde
kalan yerlerin nazım ve uygulama imar planları ilgili belediyelerce yapılır veya yaptırılır.
başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde
planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca belediye meclisine gönderilen itirazlar ve
planları belediye meclisi onbeş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar.
Belediye ve mücavir alan dışında kalan yerlerde yapılacak planlar valilik veya ilgilisince
yapılır veya yaptırılır. Valilikçe uygun görüldüğü takdirde onaylanarak yürürlüğe girer. Onay
tarihinden itibaren valilikçe tespit edilen ilan yerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan
süresi içinde planlara itiraz edilebilir. İtirazlar valiliğe yapılır, valilik itirazları ve planları onbeş
gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar.
Onaylanmış planlarda yapılacak değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.
Kesinleşen imar planlarının bir kopyası, Bakanlığa gönderilir.
İmar planları alenidir. Bu aleniyeti sağlamak ilgili idarelerin görevidir. Belediye
Başkanlığı ve mülki amirlikler, imar planının tamamını veya bir kısmını kopyalar veya
kitapçıklar haline getirip çoğaltarak tespit edilecek ücret karşılığında isteyenlere verir.
İmar planlarında Bakanlığın yetkisi:
Madde 9 – Bakanlık gerekli görülen hallerde, kamu yapıları ile ilgili imar planı ve
değişikliklerinin, umumi hayata müessir afetler dolayısıyla veya toplu konut uygulaması veya
Gecekondu Kanununun uygulanması amacıyla yapılması gereken planların ve plan
değişikliklerinin, birden fazla belediyeyi ilgilendiren metropoliten imar planlarının veya
içerisinden veya civarından demiryolu veya karayolu geçen, hava meydanı bulunan veya
havayolu veya denizyolu bağlantısı bulunan yerlerdeki imar ve yerleşme planlarının tamamını
veya bir kısmını, ilgili belediyelere veya diğer idarelere bu yolda bilgi vererek ve gerektiğinde
işbirliği sağlayarak yapmaya, yaptırmaya, değiştirmeye ve re'sen onaylamaya yetkilidir.
(Ek : 24/11/1994 - 4046/41 md.) Belediye hudutları ve mücavir alanlar içerisinde
bulunan ve özelleştirme programına alınmış kuruluşlara ait arsa ve arazilerin, ilgili kuruluşlardan
gerekli görüş, (Belediye) (1) alınarak Çevre İmar bütünlüğünü bozmayacak (Ek ibare: 3/4/1997 -
4232/4 md.) imar tadilatları ve mevzi imar planlarının ve buna uygun imar durumlarının Başbakanlık
——————————
(1) Parantez içi hüküm; 3/4/1997 tarih ve 4232 sayılı Kanunun 4 üncü
maddesi ile metne işlendiği şekilde değiştirilmiştir.
6682
Özelleştirme İdaresi Başkanlığınca hazırlanarak Özelleştirme Yüksek Kurulunca onaylanmak suretiyle
yürürlüğe girer ve ilgili Belediyeler bu arsa ve arazilerin imar fonksiyonlarını 5 yıl
değiştiremezler. (Ek ibare : 3/4/1997 - 4232/4 md.) ilgili belediyeler görüşlerini onbeş gün
içinde bildirir.
Bir kamu hizmetinin görülmesi maksadı ile resmi bina ve tesisler için imar planlarında
yer ayrılması veya bu amaçla değişiklik yapılması gerektiği takdirde, Bakanlık, valilik kanalı ile
ilgili belediyeye talimat verebilir veya gerekirse imar planının resmi bina ve tesislerle ilgili
kısmını re'sen yapar ve onaylar.
Bakanlık birden fazla belediyeyi ilgilendiren imar planlarının hazırlanmasında, kabul ve
onaylanması safhasında ortaya çıkabilecek ihtilafları halleder, gerektiğinde re'sen onaylar.
(Ek fıkra : 20/6/1987 - 3394/7 md.; İptal : Ana.Mah. 26/9/1991 tarih ve E. 1990/38,
K. 1991/32 sayılı Kararı ile.)
Kesinleşen planlar ilgili belediyelere ve valiliklere tebliğ edilir. Bu planların
uygulanması mecburidir.
Re'sen yapılan planlardaki değişiklikler de yukarıdaki usullere tabidir.
İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hali:
Madde 10 – Belediyeler; imar planlarının yürürlüğe girmesinden en geç 3 ay içinde, bu
planı tatbik etmek üzere 5 yıllık imar programlarını hazırlarlar. Beş yıllık imar programlarının
görüşülmesi sırasında ilgili yatırımcı kamu kuruluşlarının temsilcileri görüşleri esas alınmak
üzere Meclis toplantısına katılır. Bu programlar, belediye meclisinde kabul edildikten sonra
kesinleşir. Bu program içinde bulunan kamu kuruluşlarına tahsis edilen alanlar, ilgili kamu
kuruluşlarına bildirilir. Beş yıllık imar programları sınırları içinde kalan alanlardaki kamu hizmet
kamulaştırırlar. Bu amaçla gerekli ödenek, kamu kuruluşlarının yıllık bütçelerine konulur.
İmar programlarında, umumi hizmetlere ayrılan yerler ile özel kanunları gereğince
kısıtlama konulan gayrimenkuller kamulaştırılıncaya veya umumi hizmetlerle ilgili projeler
gerçekleştirilinceye kadar bu yerlerle ilgili olarak diğer kanunlarla verilen haklar devam eder.
Kamuya ait gayrimenkuller:
Madde 11 – İmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma
istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel
Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği
ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç
Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük
Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir
alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu
yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç yalnız binanın halihazır kıymeti için
takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur.
Bu suretle maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve
başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh
konur.
Bu yerlerin kullanılış şekli, yeni bir imar planıyla değiştirilip özel mülkiyete
konu olabilecek hale getirildiği takdirde, bu yerler devir alınan idareye belediye
6683
veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen
sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir.
(Değişik : 25/2/1998 - 4342/35 md.) Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral
yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış
imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar.
Cephe hattı:
Madde 12 – İmar planlarında gösterilen cephe hattından önde bina yapılamaz. Herhangi
bir arsanın cephe hattının gerisinde kalan kısmı, plan ve yönetmelik esaslarına uygun bina
inşaatına yetmiyorsa, beş yıllık imar programı içinde olup olmadığına göre, 10 uncu maddede
belirtilen müddetler içerisinde 18 inci madde hükümleri tatbik edilmediği veya başka bir şekilde
halline imkan bulunmadığı takdirde mal sahibinin yazılı müracaatı üzerine, bu arsanın tamamı
ilgili idarelerce kamulaştırılır.
İmar planlarında umumi hizmetlere ayrılan yerler:
Madde 13 – (Birinci fıkra iptal: Ana.Mah.nin 29/12/1999 tarihli ve E.:1999/33,
K.:1999/51 sayılı Kararı ile)
İmar programına alınan alanlarda kamulaştırma yapılıncaya kadar emlak vergisi
ödenmesi durdurulur. Kamulaştırmanın yapılması halinde durdurma tarihi ile kamulaştırma tarihi
arasında tahakkuk edecek olan emlak vergisi, kamulaştırmayı yapan idare tarafından ödenir.
Birinci fıkrada yazılı yerlerin kamulaştırma yapılmadan önce plan değişikliği ile kamulaştırmayı
gerektirmeyen bir maksada ayrılması halinde ise durdurma tarihinden itibaren geçen sürenin
emlak vergisini mal sahibi öder.
(Üçüncü fıkra iptal: Ana.Mah.nin 29/12/1999 tarihli ve E.:1999/33, K.:1999/51 sayılı
Kararı ile)
Onaylanmış imar planlarında, birinci fıkrada yazılı yerlerdeki arsa ve arazilerin, bu
Kanunda öngörülen düzenleme ortaklık payı oranı üzerindeki miktarlarının mal sahiplerince
ilgili idarelere bedelsiz olarak terk edilmesi halinde bu terk işlemlerinden ayrıca emlak alım ve
satım vergisi alınmaz.
İrtifak hakları:
gayrimenkulün tamamını kamulaştırmadan o yerin muayyen saha, yükseklikte ve derinliğindeki
kısmı üzerinde kamu yararı amacıyla irtifak hakkı tesis edebilir.
Belediyeler veya valilikler, mümkün olan yer ve hallerde mal sahibinin muvafakatiyle,
bedelsiz irtifak hakkı verme karşılığında, bedelsiz irtifak hakkı tesis edebilir.
6684
ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
İfraz ve Tevhid İşleri
İfraz ve tevhid:
Madde 15 – İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi
hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin
verilmez.
İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu
planlara uygun olması şarttır.
İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari
cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte belirtilen esaslara göre tespit edilir.
İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük
ifrazlara izin verilmez.
Tescil ve şüyuun izalesi:
Madde 16 – Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya
müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini,
bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca
onaylanır.
Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30
gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir.
Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır.
Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin
tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için,
mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası
açabilir.
Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi ve arazi taksimi de yukarıdaki
hükümlere tabidir.
Kamulaştırmadan arta kalan kısımlar:
Madde 17 – Belediye veya valilik, kendi malı olan veya imar planlarının tatbiki sonucu
kamulaştırmadan artan parçalarla, istikameti değiştirilen veya kapanan yol ve meydanlarda hasıl
olan sahalardan müstakil inşaata elverişli olmayan parçaları, bitişiğindeki arsa veya bina sahibine
bedel takdiri suretiyle satmak, gayrimenkul sahiplerinin yola giden yerlerden dolayı tahakkuk
eden istihkaklarını bedel takdiri suretiyle değiştirmek ve komşu gayrimenkul sahibi takdir edilen
bedelle satın almaktan imtina ederse, şüyulandırıp satmak suretiyle imar planına uygunluğunu
temin eder.
Bunlardan müstakil inşaata elverişli olanları, kamu yararı için, belediye veya valilikçe
yeri alınan şahısların muvafakatları halinde istihkaklarına karşılık olarak bedel takdiri ve
icabında denklik temini suretiyle değiştirmeye belediye ve valilik yetkilidir.
Ayrıca belediye veya valilikler ile şüyulu olan müstakil inşaat yapmaya müsait bulunan
imar parsellerinde, belediye veya valilikler, hisselerini parselin diğer hissedarlarına bedel takdiri
suretiyle satmaya, ilgililer satın almaktan imtina ederse, şüyuun izalesi suretiyle sattırmaya
yetkilidir.
Bu maddeye göre bedel takdirleri ve bu bedellere itiraz şekilleri 2942 sayılı
Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre yapılır.
6685
Arazi ve arsa düzenlemesi: (1)
Madde 18 – İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri
veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu
kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına
uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak
sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen
yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı
sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen
değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre
alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden
önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez. (2)
(Değişik üçüncü fıkra: 3/12/2003-5006/1 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye
tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları,
yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî
hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz.
Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler
için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan
miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır.
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde
düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık
payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına
mani teşkil etmez.
Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından,
bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz.
Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun
giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır.
Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir
yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat
hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de
rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel
sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya
şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur.
Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya
valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz.
Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı
veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri
tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması
gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve
yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre
inşaat ruhsatı verilebilir.
________________
(1) Bu maddede geçen “cami” ibaresi, 15/7/2003 tarihli ve 4928 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle, “ibadet
yeri” olarak değiştirilmiş ve metne işlenmiştir.
(2) Bu fıkrada yer alan “otuzbeşini” ibaresi, 3/12/2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanunun 1 inci
madddesiyle metne işlendiği şekilde değiştirilmiştir.
6686
Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine
ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat
hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer
verebilirler.
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti
Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan
hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü
yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi
sözleşmeleri yapılamaz.
Parselasyon planlarının hazırlanması ve tescili:
Madde 19 – İmar planlarına göre parselasyon planları yapılıp, belediye ve mücavir alan
içinde belediye encümeni, dışında ise il idare kurulunun onayından sonra yürürlüğe girer. Bu
planlar bir ay müddetle ilgili idarede asılır. Ayrıca mutat vasıtalarla duyurulur. Bu sürenin
sonunda kesinleşir. Tashih edilecek planlar hakkında da bu hüküm uygulanır.
Kesinleşen parselasyon planları tescil edilmek üzere tapu dairesine gönderilir. Bu
daireler ilgililerin muvafakatı aranmaksızın, sicilleri planlara göre re'sen tanzim ve tesis ederler.
Bir parsel üzerinde birden fazla bina ve tesislerin yapımı gerektiğinde (Kooperatif evleri,
siteler, toplu konut inşatı gibi) imar parselasyon planları ifraza gerek kalmadan bu ihtiyacı
karşılayacak şekilde düzenlenir veya değiştirilir ve burada, talep halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu
hükümleri uygulanır.
DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar
Yapı:
Madde 20 – Yapı:
a) Kuruluş veya kişilerce kendilerine ait tapusu bulunan arazi, arsa veya parsellerde,
b) Kuruluş veya kişilerce, kendisine ait tapusu bulunmamakla beraber kamu kurum ve
kuruluşlarının vermiş oldukları tahsis veya irtifak hakkı tesis belgeleri ile,
İmar planı, yönetmelik, ruhsat ve eklerine uygun olarak yapılabilir.
Yapı ruhsatiyesi:
Madde 21 – Bu Kanunun kapsamına giren bütün yapılar için 26 ncı maddede belirtilen
istisna dışında belediye veya valiliklerden (....) (1) yapı ruhsatiyesi alınması mecburidir.
Ruhsat alınmış yapılarda herhangi bir değişiklik yapılması da yeniden ruhsat alınmasına
bağlıdır. Bu durumda; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyorsa ve nitelik değişmiyorsa ruhsat,
hiçbir vergi, resim ve harca tabi olmaz.
Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan
kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve
yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce
——————————
(1) Bu aradaki "...veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik
bürolarından..." ibaresi; Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E.
1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.
6687
hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve
tamiratlar ruhsata tabi değildir.
Belediyeler veya valilikler mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum
sağlamak, güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının
malzemesini ve rengini tayin etmeye yetkilidir. Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce
yapılmış olan yapılar da bu hükme tabidir.
Ruhsat alma şartları:
Madde 22 – Yapı ruhsatiyesi almak için belediye, valilik (....) (1) bürolarına yapı
sahipleri veya kanuni vekillerince dilekçe ile müracaat edilir. Dilekçeye sadece tapu (istisnai
hallerde tapu senedi yerine geçecek belge), mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat
projeleri, resim ve hesapları, röperli veya yoksa, ebatlı kroki eklenmesi gereklidir.
Belediyeler veya valiliklerce (....) (2) ruhsat ve ekleri incelenerek eksik ve yanlış
bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
Eksik veya yanlış olduğu takdirde; müracaat tarihinden itibaren onbeş gün içinde
müracaatçıya ilgili bütün eksik ve yanlışları yazı ile bildirilir. Eksik ve yanlışlar giderildikten
sonra yapılacak müracaattan itibaren en geç onbeş gün içinde yapı ruhsatiyesi verilir.
Geliştirme alanlarında yapı ruhsatı:
Madde 23 – İskan hudutları içinde olup da, imar planında beldenin inkişafına ayrılmış
bulunan sahalarda her ne şekilde olursa olsun, yapı izni verilebilmesi için;
a) Bu sahaların imar planı esaslarına ve yönetmelik hükümlerine uygun olarak
parselasyon planlarının belediye encümeni veya il idare kurulunca tasdik edilmiş bulunması,
b) Plana ve bulunduğu bölgenin şartlarına göre yollarının, pis ve içme suyu şebekeleri
gibi teknik alt yapısının yapılmış olması,
Şarttır.
Ancak, bunlardan parselasyon planları tasdik edilmiş olmakla beraber yolu, pis ve içme
suyu şebekeleri gibi teknik alt yapısı henüz yapılmamış olan yerlerde, ilgili idarenin izni halinde
ve ilgili idarece hazırlanacak projeye uygun olarak yaptıranlara veya parselleri hizasına rastlayan
ve yönetmelikte belirtildiği şekilde hissesine düşen teknik alt yapı bedelini % 25 peşin ödeyip
geri kalan % 75 ini alt yapı hizmetinin ilgili idaresince tamamlanacağı tarihten en geç altı ay
içinde ödemeyi taahhüt edenlere de yapı ruhsatı verilir. Kanalizasyon tesisinin yapı bitirilip
kullanılmaya başlanacağı tarihe kadar yapılmaması halinde, fosseptik veya benzeri geçici bir
tesis yaptırılması yoluna gidilir. Bu yapılmadığı takdirde yapıya kullanma izni verilemez. Ana
tesis yapıldığında yapı sahibi veya sahipleri lağım ayaklarını bu tesise bağlamaya mecburdurlar.
——————————
(1) Bu aradaki ".... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik ..."
ibaresi; Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K.
1986/29 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.
(2) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarınca..." ibaresi;
Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı ile iptal
edilmiştir.
6688
Toplu mesken alanlarında, ilgili şahıs veya kurumlarca ilgili idarenin izni ile bütünü inşa
ve ikmal edilen teknik altyapının iki tarafındaki diğer parsellerin sahiplerinden, kendi
parsellerine isabet eden bedel alınmadıkça, kendilerine yapı ruhsatı verilmez.
Toplu mesken alanlarında altyapı tesisleri belediyelerce onaylı projesine göre ilgili şahıs
veya kurumlarınca yapılmışsa belediyece altyapı hizmetleri nedeniyle hiçbir bedel alınmaz.
Alınan bu paralar teknik altyapıyı yaptıranlara veya bu meblağı önceden ilgili idareye
ödeyenlere aynen geri verilir.
Şu kadar ki, bir yolun iki tarafındaki parsel sahipleri bahis konusu yol bedellerini ve bir
kanalizasyon şebekesinden istifade eden veya etmesi gereken parsel sahipleri teknik altyapı
bedellerini ilgili idareye vermedikçe ilgili idarenin bu tesisleri inşa ve ikmali mecburiyeti yoktur.
Mevcut binalarda esaslı değişiklikler ve ilaveler yapılması da bu madde hükümlerine
bağlı olmakla beraber, bunların tamirleri için yukarıdaki şartlar aranmaz.
Bu maddenin tatbikinde 6183 Sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun
hükümleri tatbik olunur. Tatbikatla ilgili diğer hususlar imar yönetmeliğinde belirtilir.
İmar planları ilke kararları ile yoğunluk ve yapı düzeninde düzeltme ve yenileme
getirilen yerleşik alanlardaki uygulamada mevcut şehirsel teknik ve sosyal altyapının tevsii ya da
yenilenmesi gereken durumlarda, şehirsel hizmetlerin yerine getirilmesi ile ilgili olarak
kanunlarda belirtilen katılma payları bu hizmetlerden yararlanacak arsa, yapı ya da bina
sahiplerinden usulünce alınır.
İmar planlarında meskün saha olarak belirtilen yerlerde ise, gayrimenkul sahiplerince pis
su mecralarının, yapının bulunduğu sokaktaki lağım şebekesine veya varsa umumi fosseptiğe
bağlanması, lağım şebekesi veya umumi fosseptik olmayan yerlerde mahalli ihtiyaç ve vesaite
göre ilgili idarece verilecek esaslar dahilinde gayrimenkulün içinde, lüzumlu tesisatın yapılması
mecburidir. Bu bağlantılar mal sahibi tarafından ilgili idarece yapılacak tebligatla verilecek
müddet zarfında yaptırılmadığı takdirde ilgili idare tarafından yıktırılır.
sorumlulukları:
Madde 24 – (İptal :Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı
kararı ile.)
Yeminli serbest mimarlık ve mühendislik bürolarının sınıflandırılması:
Madde 25 – (İptal : Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı
Kararı ile.)
Kamuya ait yapı ve tesisler ile sanayi tesislerinde ruhsat:
Madde 26 – Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapılara, imar
planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari,
statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyeti bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve
mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre ruhsat verilir.
Devletin güvenlik ve emniyeti ile Türk Silahlı Kuvvetlerinin harekat ve
savunması bakımından gizlilik arz eden yapılara; belediyeden alınan imar
durumuna, kat nizamı, cephe hattı, inşaat derinliği ve toplam inşaat metrekaresine uyula-
6689
rak projelerinin kurumlarınca tasdik edildiği, statik ve tesisat sorumluluğunun kurumlarına ait
olduğunun ilgili belediyesine veya valiliklere yazı ile bildirdiği takdirde, 22 nci maddede sayılan
belgeler aranmadan yapı ruhsatı verilir.
(Üçüncü fıkra iptal: Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K. 1986/29 sayılı
Kararı ile.)
Ruhsata tabi olmayan yapılar ve uyacakları esaslar:
Madde 27 – (Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralar ipta l: Ana. Mah. 11/12/1986 tarih ve
E. 1985/11 K. 1986/29 sayılı Kararı ile.)
Belediye ve mücavir alanlar dışında köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanların
köy yerleşik alanları ve civarında ve mezralarda yaptıracağı konut, hayvancılık veya tarımsal
amaçlı yapılar için inşaat ve iskan ruhsatı aranmaz. Ancak yapının fen ve sağlık kurallarına
uygun olması ve muhtarlıktan izin alınması gerekir.
Fenni mesuller ve mesuliyetleri ile müteahhit sicilleri:
Madde 28 – Yapının fenni mesuliyetini üzerine alan meslek mensupları yapıyı ruhsat ve
eklerine uygun olarak yaptırmaya, ruhsat ve eklerine aykırı yapılması halinde durumu üç iş günü
içinde ruhsatı veren belediyeye veya valiliklere (...........) (1) bildirmeye mecburdurlar. Bu ihbar
üzerine 32 nci maddeye göre işlem yapılır.
Yapının nev'ine, ehemmiyetine ve büyüklük derecesine göre proje ve eklerinin
tanziminin ve inşaatın kontrolünün 38 inci maddede belirtilen meslek mensuplarına yaptırılması
mecburidir.
Yapının, fenni mesuliyetini üzerine almış olan meslek mensubu, bu vazifeden çekildiği
takdirde, tatil günleri hariç, üç gün içinde, mucip sebepleriyle birlikte keyfiyeti yazılı olarak ilgili
idareye bildirmekle mükelleftir, aksi takdirde kanuni mesuliyetten kurtulamaz.
Fenni mesulün herhangi bir sebeple istifası halinde istifa tarihinden önce yapılan işlerde
sorumluluğu devam eder.
Fenni mesuliyeti üzerine alanın istifa veya ölümü halinde başka bir meslek mensubu
fenni mesuliyeti deruhte etmedikçe yapının devamına müsaade edilmez.
Belediye ve mücavir alan sınırları içinde özel inşaat yapan müteahhitlerin sicilleri
belediyelerce, bu hudutlar dışında özel inşaat yapanların sicilleri de valiliklerce tutulur.
Ruhsat müddeti:
Madde 29 – Yapıya başlama müddeti ruhsat tarihinden itibaren iki yıldır. Bu müddet
zarfında yapıya başlanmadığı veya yapıya başlanıp da her ne sebeple olursa olsun, başlama
müddetiyle birlikte beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsat hükümsüz sayılır. Bu
durumda yeniden ruhsat alınması mecburidir. Başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.
sahasında artış, bağımsız bölümlerin brüt alanında veya niteliğinde değişme olması
halinde yeniden hesaplanacak harçtan evvelce ödenen harç tutarı, tenzil edilir.
Yeni
——————————
(1) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik
bürolarına ..." ibaresi; Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E.
1985/11, K. 1986/29 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.
6690
durumda hesaplanan harç tutarında azalma olması halinde iade yapılmaz. Diğer kanunlardaki
muafiyet hükümleri saklıdır.
Ruhsat ve eklerinin yapı yerinde bulundurulması mecburidir.
Yapı kullanma izni:
Madde 30 – Yapı tamamen bittiği takdirde tamamının, kısmen kullanılması mümkün
kısımları tamamlandığı takdirde bu kısımlarının kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren
belediye, valilik (...) (1) bürolarından; 27 nci maddeye göre ruhsata tabi olmayan yapıların
tamamen veya kısmen kullanılabilmesi için ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması
mecburidir. Mal sahibinin müracaatı üzerine, yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğu ve
kullanılmasında fen bakımından mahzur görülmediğinin tespiti gerekir.
Belediyeler, valilikler (...) (2) mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde
neticelendirmek mecburiyetindedir. Aksi halde bu müddetin sonunda yapının tamamının veya
biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.(...) (2)
Bu maddeye göre verilen izin yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine riayetsizlikten
doğacak mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme
mükellefiyetinden de kurtarmaz.
Kullanma izni alınmamış yapılar:
Madde 31 – İnşaatın bitme günü, kullanma izninin verildiği tarihtir. Kullanma izni
verilmeyen ve alınmayan yapılarda izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon
hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmazlar. Ancak, kullanma izni alan bağımsız
bölümler bu hizmetlerden istifade ettirilir.
Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak başlanan yapılar:
Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılar hariç;
ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece
tespiti, fenni mesulce (...) (3) tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali
olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı
mühürlenerek inşaat derhal durdurulur.
Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır.
Bu tebligatın bir nüshasıda muhtara bırakılır.
Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale
getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister.
Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve
yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe
kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir.
——————————
(1) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık veya mühendislik ..."
ibaresi; Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K.
1986/29 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.
(2) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik
büroları ..." ibaresi ile bu fıkranın sonunda bulunan "... Ancak müracaat
hüküm uygulanmaz. Yeminli büro, müracaatı bu süre içerisinde müsbet
veya menfi mutlaka sonuçlandırmak zorundadır ..." biçimindeki son iki
cümle, Anayasa Mahkemesinin 11/12/1986 tarih ve E. 1985/11, K.
1986/29 sayılı kararı ile iptal edilmiştir.
(3) Bu aradaki "... veya yeminli serbest mimarlık ve mühendislik
bürosunca .." ibaresi; Anayasa Mahkemesinin (1) nolu dipnotda yazılı
Kararı ile iptal edilmiştir.
6691
Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye
encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı
sahibinden tahsil edilir.
Umumi hizmetlere ayrılan yerlerde muvakkat yapılar:
Madde 33 – İmar planlarında bulunup da müracaat gününde beş yıllık imar programına
dahil olmayan yerlerde; plana göre kapanması gereken yol ve çıkmaz sokak üzerinde bulunan
veya 18 inci madde hükümleri tatbik olunmadan normal şartlarla yapı izni verilmeyen veya 13
üncü maddede belirtilen hizmetlere ayrılmış olan ve haklarında bu madde hükmünün tatbiki
istenen parsellerde üzerinde yönetmelik esaslarına uygun yapı yapılması mümkün olanlarında
sahiplerinin istekleri üzerine belediye encümeni veya il idare kurulu kararıyla imar planı
tatbikatına kadar muvakkat inşaat veya tesisata müsaade edilir ve buna dayanılarak usulüne göre
yapı izni verilir.
Bu gibi hallerde verilecek müddetin on yıl olması, yapı izni verilmezden önce belediye
encümeni veya il idare kurulu kararının gün ve sayısının on yıllık müddet için muvakkat inşaat
veya tesisat olduğunun, lüzumlu ölçü ve şartlarla birlikte tapu kaydına şerh edilmesi gereklidir.
Muvakkatlık müddeti tapu kaydına şerh verildiği günden başlar.
Birinci fıkrada sözü geçen bir parselde, esasen kullanılabilen bir bina varsa bu parsele
yeniden inşaat ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyeceği gibi, birden fazla muvakkat yapıya izin
verilen yerlerde dahi bu yapıların ölçüleri toplamı yönetmelikte gösterilen miktarları geçemez.
Bu maddenin tatbikinde kadastral parsel de bir imar parseli gibi kabul olunur.
Plan tatbik olunurken, muvakkat inşaat veya tesisler yıktırılırlar. On yıllık muvakkatlık
müddeti dolduktan sonra veya on yıl dolmadan yıktırılması veya kamulaştırılması halinde
muvakkat bina ve tesislerin 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre takdir olunacak
bedeli sahibine ödenir.
İnşaat, tamirat ve bahçe tanzimi ile ilgili tedbirler ve mükellefiyetler:
Madde 34 – İnşaat ve tamiratın devamı ve bahçelerin tanzim ve ağaçlandırılması
sırasında yolun ve yaya kaldırımlarının, belediye veya valiliklere ve komşulara ait yerlerin işgal
edilmemesi ve buralardaki yeraltı ve yerüstü tesislerinin tahrip olunmaması ve bunlara zarar
verilmemesi, taşıt ve yayaların gidiş ve gelişinin zorlaştırılmaması, yapı, yol sınırına üç metre ve
daha az mesafede yapıldığı takdirde her türlü tehlikeyi önleyecek şekilde yapı önünün tahta
perde veya münasip malzeme ile kapatılması ve geceleri aydınlatılması, mecburidir.
Yapı, yol kenarına yapıldığı takdirde ilgili idarece takdir edilecek zaruri hallerde yaya
kaldırımlarının bir kısmının işgaline yayalar için uygun geçiş sağlamak ve yukardaki tedbirler
alınmak şartıyla müsaade olunabilir.
Bu gibi hallerde mülk sahibi veya inşaatı deruhte eden kişi veya kuruluşun sahipleri
gelip geçenlere zarar vermeyecek ve tehlikeyi önleyecek tedbirleri alırlar.
Zemin katlarda, dükkan yapılmasına müsaade edilen yapılarda, yaya kaldırımı ile aynı
seviyedeki ön bahçeleri yayaya açık bulundurulacak, yayaların can emniyetini tehlikeye
düşürecek duvar ve manialar yapılamaz.
6692
Bu gibi yerlerde ve parsel hudutlarına merpen yapılması zaruri hallerde rıht yüksekliği
0,15 metreden fazla olamaz.
Bina ön cephe hattı ile yol arası ve tabii zeminin kazılması:
Madde 35 – Binaların zemin seviyesi altında kat kazanmak maksadıyla, bina cephe
hattından yola kadar olan kısımda, zeminin kazılarak yaya kaldırımının seviyesinin altına
düşürülmesine müsaade edilmez.
Her ne sebeple olursa olsun evvelce ön bahçeleri yaya kaldırımı seviyesinden 0.50
metreden daha aşağıda teşekkül etmiş bulunan binalarla bu gibi arsaların sahipleri, gelip
geçenlerin emniyetini temin etmek üzere, yol kenarına yönetmelikle belirtilen veya civarın
karakterine göre ilgili idarece tespit edilen şekilde bahçe duvarı veya parmaklık yapmaya ve
gereken emniyet tedbirlerini almaya mecburdurlar.
Kapıcı daireleri ve sığınaklar:
Madde 36 – Kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması mecburiyeti olan binalarda, bu dairelerin
yönetmelikte belirtilen şart ve ölçüleri havi bulunması lazımdır.
Kapıcı daireleri anabina içinde olabileceği gibi, nizamlara, fen ve sağlık şartlarına aykırı
yapılmamak, brüt 40 metrekareyi geçmemek şartı ile bahçenin herhangi bir yerinde veya
müştemilat binaları içerisinde de tertiplenebilir.
Bekçi, bahçevan, kaloriferci gibi müstahdemin ikametine yer ayrılması halinde bu
yerlerde de aynı şartlar aranır. 29 ve 30 uncu maddelerdeki hükümler bu maddede sözü geçen
daireler hakkında da uygulanır.
Nerelerde ve hangi binalarda kapıcı dairesi ve sığınak ayrılması gerektiği imar
yönetmeliklerinde gösterilir.
Otoparklar:
Madde 37 – İmar planlarının tanziminde planlanan beldenin ve bölgenin şartları ile
müstakbel ihtiyaçlar gözönünde tutularak lüzumlu otopark yerleri ayrılır.
Otopark ihtiyacı bulunan bina ve tesislere lüzumlu otopark yeri tefrik edilmedikçe yapı
izni, otopark tesis edilmedikçe de kullanma izni verilmez.
Kullanma izni alındıktan sonra otopark yeri, plana ve yönetmelik hükümlerine aykırı
olarak başka maksatlara tahsis edilemez. Bu fıkra hükmüne aykırı hareket edildiği takdirde ilgili
idarece yapılacak tebligat üzerine en geç üç ay içerisinde bu aykırılık giderilir. Mülk sahibi
tebligata rağmen müddeti içerisinde gerekli düzeltmeyi yapmaz ise, belediye encümeni veya il
idare kurulu kararı ile bu hizmet ilgili idarece yapılır ve masrafı mal sahibinden tahsil edilir.
BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli Hükümler
Halihazır haritaların, imar planlarının ve yapı projelerinin hazırlanması ve
uygulanması:
Madde 38 – Halihazır