Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, inşaat maliyetlerinin neden yükseldiğini ve inşaat maliyetlerinin fiyatlara nasıl yansıdığını kaleme aldı..
Konut fiyatlarının belirlenmesinde kullanılacak onlarca yöntem vardır. Bunlardan birisi de maliyete göre fiyat analizi yapmaktır. Bu yöntemde alınacak konutun arsa ve inşaatı ayrı ayrı hesaplanır.
Bu yöntem eskiden daha sık kullanılırdı. Son dönemlerde alıcıların kira çarpanı kavramını öğrenmesiyle birlikte maliyet yönteminin pabucu dama atıldı. Yine de ekspertiz raporlarında "nezaketen" de olsa maliyet yöntemine yer veriliyor.
Kira çarpanının ne olduğunu http://www.tebernuskirecci.com.tr/kira_carpani_nedir_ne_olmali-99434.html adresindeki yazımda uzun uzun anlattım. Bugüne kadar yüz binlerce kez okunan bir yazı... Türkiye'de konutta balon oluşmamasının en önemli nedeni insanların emlak okur yazarlığının yükselmesi ve kira çarpanı kavramını öğrenmesidir.
Kira çarpanı gayrimenkulün güncel, kısa ve orta vadeli değerini belirler. Uzun vadeli değerine de etkisi olur. Bir gayrimenkulü satın aldığınızda uzun vadede ne kadar kazançlı çıkacağınızı, alırken ne kadar kazançlı çıktığınız ve kira çarpanının olabildiğince düşük olduğu belirler.
İnşaat maliyetleri ise uzun vadede mutlaka fiyata yansır. Fiyatları belirleyen kira çarpanı olduğuna göre inşaat maliyetleri nasıl fiyata yansıyacak.
Bugün özellikle İstanbul konut piyasasında yaşanan en büyük sıkıntı maliyet artışlarının fiyatlara yansımamasıdır. Bunun da nedeni İstanbul'da oluşan arz fazlasıdır. Anadolu şehirlerinde arz fazlası yok. Bu açıdan daha rahatlar.
Her arz fazlası ilerleyen yıllarda arzı mutlaka azaltır. Arz azaldığında ise kiralar yükselir. Kiralardaki yükseliş ise fiyatları yükseltir. Maliyetin fiyatlara yansıyacağı ortamı oluşturur.
Yüksek enflasyon döneminde müteahhitler fiyatı belirlerken, fiyatı 3 paya ayırırlardı. Birisi arsaydı. Birisi inşaat maliyetiydi. Diğeri ise finansal giderler, genel giderler ve kazançtı. Arsanın payı son yıllarda yarıyı geçti. İnşaat maliyeti yine üçte bir düzeyinde. Kazançlar azaldı. Finansal giderler arttı. Özellikle 20 büyük şirketin -bir kaçı hariç- finansal giderleri 2016 yılı başlarından itibaren şantiye giderlerini ve genel giderleri geçti. Konut sektöründeki sıkıntı bu.
Şimdi gelelim konut maliyetlerinin neden yükseldiğine...
1) İstanbul'da arsa az. Mevcut arsaların bir çoğu da sorunlu. Arsa sahipleri sorunlu arsalarının tüm sorunları çözülmüş gibi masaya oturuyor. Bunun nedeni güçlü iş yapmak için çaplarına göre büyük sistemler kuran şirketlerin kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı ile arsayı alabilmek için birbirleriyle yarışmaları.
Talep bu kadar fazla olunca da doğal olarak arsa sahipleri yüzde 50'nin üzerine çıkıyor. Hızını alamıyor. Bir kaç milyon dolar da nakit istiyor. Türkiye genelinde de arsa az. Toprakların yüzde 80'i kamuya ait. Bu aslında tüm Türkiye'nin sıkıntısı. Ama İstanbul'da bu daha büyük sorun.
2) Başta betoncular olmak üzere, malzemecilerin fiyatı istediği gibi belirlemesi. Beton işi çimentoya bağlıdır. Çimento lobisi ise dünyanın en güçlü lobilerinden birisidir. Aynı nokta demir için de geçerli. Beton ve demirin fiyatı yükseldikçe doğal olarak diğer malzemelerin de fiyatı yükseliyor. Gayrimenkul sektörü bu noktada örgütlenemiyor.
Yapılması gereken örgütlenip, neyi ne kadara aldığını bir sisteme aktarıp bu yolla beton ve demir başta olmak üzere malzemeciler üzerinde denetim oluşturmaktır. 15 yıldır en az 40 patrondan en iyi alımı kendisinin yaptığı hikayesini dinledim. En az 40 malzemeci ve taşerondan hangi şirketten nasıl kazanç sağladığını... Özellikle taşeronlar çok şen şakrak insanlardır. Her şeyi anlatırlar.
3) Barter da fiyatları yükselten önemli etkenlerdendir. Şirketler "Nasıl olsa barter ile iş yapıyoruz" düşüncesiyle maliyet hesaplarında hassas davranmıyor. Bu hassasiyetten uzak durum beraberinde ikinci elde bartera verilen konutlar yüzünden projenin zaafa uğramasına neden oluyor. Konut şirketleri barter konusunu abartıyor. Neredeyse ruhsat bedeli için bile belediyeye barter ile ev verecekler.
4) Merkezi kadrolarda şişme konut fiyatlarına yansıyor. Şirketlerin istihdam sağlaması güzel bir iş. Ama buradaki istidam maliyetleri beraberinde konut fiyatlarını yükseltiyor.
5) Finansal kapitalizm -yani kredi- konutun her aşamasında var artık. Tıpkı KDV gibi. Arsa kredi ile alınıyor. Konut şirketleri sistemleri kredi ile yaşatıyor. İnşaatı kredi ile tamamlıyor. Konutu satın alan kredi kullanıyor. Tüm kredi maliyetlerini eklediğimizde ortaya "yüksek maliyet" tablosu çıkıyor. Neyse ki bankalar inşaat, arsa ve konut kredisine eskisi gibi sıcak bakmıyorlar. Kredi ne kadar azalırsa maliyetler de o kadar uzun vadede düşer.
6) Özellikle sitelerde satılamayan alanların oranı yüksek. Siz ne net 100 metrekare süpürülebilir alan aldığınızda satılamayan 70 metrekare civarında imalat yapılıyor. Otopark, sosyal tesisler ve geniş ortak alanlar gibi...
7) Şirketlerin politikaları da bu konuda önemlidir. Konut sektöründe öyle şirketler var ki yaptığı projeden ne kendisi para kazanır ne aynı lokasyonda proje yapan şirketler ne projelerinden ev alanlar ne de arsa sahipleri. Agresif tavırları yüzünden bankalardan başka kimse para kazanmaz. Bankalar da teminatlarını sağlam aldığı için para kazanır. Ama bankaların kazançları da ipoteklerdedir. Agresif şirketler hem arsa hem de inşaat maliyetlerinin yükselmesine katkıda bulunurlar.
Sonuç: Döviz, faiz ve enflasyondaki artış konut fiyatlarına uzun vadede mutlaka yansıyacak. Ama bu kısa sürede olmayacak. Kısa ve orta vadeli fiyatları belirleyen en önemli unsur kira çarpanıdır. Maliyetlerdeki artış fiyatlara uzun vadede arzın kesilmesi ile yansır.
Hangi evler çok prim yapar? Hangi evler az prim yapar?
Tebernüş Kireçci'nin yazılarını okumak ve yorum yapmak için tıklayın.