İnşaat ruhsatı; imar kanununa uygun bir şekilde inşaat yapımına başlama izni verilen belgeye denir.
İnşaat ruhsatı nedir?
İnşaat yapımına başlama izin belgesidir. 4708 Sayılı Yapı Denetim Yasası ve 3194 Sayılı İmar Kanunu’nun 21.22. Maddesi, resmi yapılarda ise 26. Maddesine göre düzenlenir.
Mülkiyet hakkının kullanılmasında, idarenin maliklere vermiş olduğu izindir. Yapının yapılacağı arazi imar planına ve mevzuatına uygun olsa bile idare onayı almadan yapı yapamazlar. İzin almadan inşaat yapımına başlayanlar hakkında cezai işlemler başlatılır.
İnşaat ruhsatı nasıl alınır?
1. Belediyelere, valiliklere yapı sahibi ya da kanuni vekilleri dilekçe ile başvurabilir.
2. Dilekçeye tapu senedi ya da tapu senedi yerine geçebilecek belgeler eklenir. Bunlar; mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları, röperli kroki ya da ebatlı kroki.
3. Yapı ruhsatı düzenlemesi eksik yok ise belediye ve valiliklerce en geç 30 iş günü içerisinde yapılır.
4. Yapı ruhsatı başvuruların eğer eksi var ise 15 iş günü içerisinde belediye ve valilikler başvuran kişiye bu eksikleri bildirir.
5. Eksikler giderildikten sonra 15 iş günü içerisinde yapı ruhsatı verilmesi zorunludur.
İnşaat ruhsatı örneğidir.
Ruhsat süresi ne demektir?
Yapı ruhsatı alındıktan sonra belli bir zaman diliminde yapının tamamlanması zorunludur. İmar Kanunu’nun 29.maddesinde yer alan düzenlemeye göre; yapı ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl içinde yapıya başlanılması ve 5 yıl içerisinde de yapının tamamlanması gerekir. 2 yıl içerisinde inşaata başlanılmadığı durumlarda ruhsat hükmünü kaybeder. 5 yıllık süreç ise ruhsatın alındığı tarihten itibaren başlar. Bu süre geçtiğinde ruhsatın yenileme işlemi yapılmak zorundadır.
İnşaatın 5 yıl içerisinde tamamlanamaması durumunda şu 3 işlemden biri yapılır:
1. Parselin imar hakkında değişiklik olmamasıdır. Gerekli belgeler yeniden sunularak harç ödemeleri de yapıldıktan sonra ruhsat yenilenir.
2. Parselin statüsünde kısmi değişiklik olmasıdır. İnşaat ruhsatı değişiklik durumuna göre düzenlenir.
3. İmar parsel maliklerinin inşaat hakkının ortadan kaldırılmasıdır. Bu durumda inşaat ruhsatı yenilenmez.
Ruhsatsız yapılaşma ne demektir?
İmar parselleri üzerinde idarenin izni alınmadan yapılaşmaya denir. İzin almadan yapılan yapı, kaçak yapı statüsüne girer.
Ruhsata aykırı yapılaşma nedir?
Yapı ruhsatı ve eklerine aykırı biçimde yapılan yapı türüne denir. Ruhsatsız yapılaşma gibi hukuka aykırıdır. Sonucunda cezai işlem uygulanır.
Hukuka aykırı yapılaşmalar sonucunda ne olur?
Ruhsat almadan ya da ruhsata uymadan yapılan yapılarda ilgili belediye ya da valilikler tespite giderler. Yapının durumu, hukuka aykırılığı kontrol edilir. Söz konusu yapılaşma durdurulur ve mühürlenir. Tutanak tutulduktan sonra bir nüshası inşaata bırakılır bir nüshası ise muhtara verilir.
Söz konusu yapı hakkında incelemeler yapılıp, tutanaklar tutulduktan sonra yapı ruhsata uygun hale getirilir. Ruhsat alınmadan inşaat faaliyetlerine başlanılan yapı için ise ruhsat alma işlemleri başlanabilir.
Tutanak tutulduğu 1 ay içerisinde ruhsata aykırılığın giderilmiş olması ya da ruhsat alınması mührün kalkmasını sağlar. Mührün kaldırılmasını malikler valilikler ya da belediyelerden talep ederler. Daha sonra inşat çalışmaları devam edebilir.
Tutanaklar tutulup inşaat durdurulduktan sonra ruhsat ekleri uygun hale getirilemiyor ise ruhsat iptal edilir ve inşaat yıkılır. Yıkım masraflarını yapı sahibi karşılar. Bu karar valilik ya da il idare kurumu tarafından verilir ve gerekçesi raporda belirtilmelidir. Yıkım için 30 gün süre verilmelidir. Yıkım kararı alınıp uygulandıktan sonra ise yapı sahibine para cezası verilir. Alınan para cezaları belediyeler tarafına verilir ve belediyenin bütçesine gelir olarak kaydedilir.
Hukuka aykırı yapılaşmaya giden müteahhitler ve teknik sorumluların mesleği engelleme ve taahhüt belgelerine el konulması gibi idari yaptırım kararlarının alınması da mümkündür. Meslekten men cezası 1 yıldan 5 yıla kadar verilir. Bayındırlık ve İskan Bakanlığına ve meslek mensubu olduğu meslek kuruluşuna idarelerce bu karar belirtilir.
Ruhsata aykırı ya da ruhsatsız yapılaşma sonucu yıkım kararının iptal davası nasıl açılır?
Ruhsata aykırı ya da ruhsatsız yapılaşma sonucu yıkım kararının iptal davası yıkım kararının tebliğinden 60 gün içinde yapılır. Bu davada yürütmenin durdurulması talep edilmelidir. Bu kararı mahkeme inceler ve onaylarsa vermiş olduğu kararı idareye bildirmek gerekir.
İdari Yargılama Usul Kanunu2nun 27.maddesi gereğince; yürütmenin durdurulması kararı verilebilmesi için, işlemin telafisi güç ve imkansız sonuçlara sebep olması ve idari işlemin hukuka aykırı olması gerekir.
Mahkeme, idarenin yıkım kararını durdurma kararı vermediyse bu karara karşı bölge mahkemelerine tebliğinden 7 iş günü içerisinde itiraz etmek gerekir. Mahkeme bu kararı da inceler ve vermiş olduğu kararı iptal ederek yıkım kararını durdurur.
İdare mahkemesi konuyu hem hak sahibi hem de idari tarafından inceler ve sonunda kamu yararı açısından ele alır buna göre karar verir.
İnşaat ruhsatı almak için hangi belgeler gereklidir?
1. Ruhsat başvuru dilekçesi.
2. Tapu.
3. İmar durumu (Belediyeden alınacak).
4. Aplikasyon belgesi (Kadastro Müdürlüğü'nden alınacak).
5. Mimari proje (Oda onaylı).
6. Mimarlar Odası'ndan sicil belgesi.
7. Betonerme statik proje (Oda onaylı).
8. İnşaat Mühendisi Oda sicil belgesi.
9. Elektrik tesisatı projesi (Oda onaylı).
10. Elektrik Mühendisi Oda sicil belgesi.
11. Sıhhi tesisat projesi (oda onaylı).
12. Makine Mühendisi Oda sicil belgesi.
13. Zemin etüd raporu.
14. Harita uygulama sorumlusu ve evrakları.
15. Yapı Müteahhidi ile ilgili belgeler. Müteahhitli inşaat sahibi ya da inşaat yapmaya yetkili başka bir müteahhit üstlenecek.
16. Yapı denetim sözleşmesi ve yapı denetim şirketinin belgeleri.
17. Yapıya ilişkin bilgi formu.
18. Yapı denetim şirketi ücretinin %20'lik kısmını yatırdığını gösterir banka dekontu.
19. Şantiye şefi sözleşmesi.