Gayrimenkulun sahibi başka olsa da kullanım hakkının başkasında olması durumudur. Eşler, çocuklar ve akrabalar arasında gerçekleşebilir.

27.03.2013 17:36:01 Emlak Hukuku

İntifa nedir?

Türk Dil Kurumu (TDK) sözlüğü, ‘intifa’ kelimesinin karşılığını ‘Yararlanma, faydalanma, asılanma’ şeklinde vermektedir. 

İntifa hakkı nedir?

Bir taşınmazın maliki, sahibi başkası olsa dahi taşınmazı kullanma hakkı olması durumuna intifa hakkı denir. Bu eşler olabilir, çocuklar olabilir ya da yakın akrabalar olabilir.  Mesela; kocası ölen bir kadının kocası üzerine olan mal varlıklarında intifa hakkı vardır. 

Türk Dil Kurumu (TDK) sözlüğünde ‘intifa hakkı’, ‘Başkasına ait bir maldan yararlanma, başkasına ait bir malı kullanma hakkı’ şeklinde tanımlanıyor.

İntifa hakkı nasıl yapılır?

İntifa hakkını, tapu kaydı üzerine konan intifa hakkı şerhiyle yapılabilir. Ancak intifa hakkı, bir taşınmaz üzerinde intifa hakkı bulunan kişinin yaşamı bitene kadar devam eder. 

İntifa hakkının türleri nelerdir?

İntifa hakkını 3 türde inceleyebiliriz.

1. Sözleşmeden doğan intifa hakkı: Bir mülkiyette hak kazanılmasında olduğu gibi gayrimenkul sahibi ve vekili ile intifa hakkı verilecek kişinin tapu sicil müdürlüklerinde gerçekleştirmiş oldukları sözleşmedir. Bu sözleşme resmi bir senettir. Bu hak, gerçek kişilerde hayat boyu, tüzel kişilerde en çok 100 yıl sürer. 

Örneğin, baba taşınmazının intifa hakkını üzerinde tutarak kuru mülkiyetini çocuklarına bağışlamakta veya satmaktadır.Malik kuru mülkiyeti kendi üzerinde tutarak başkası lehine intifa hakkı da tesis edebilir.

Bir krokiye bağlanması kaydıyla bir taşınmazın bir kısmı üzerinde intifa hakkı kurulması da mümkündür. Genelde akaryakıt istasyonları, bu şekilde büyük bir tarlanın yola cepheli küçük bir kısmı üzerinde intifa hakkı tesisi şeklinde kurulmaktadır.

Ancak tüm bunlar için, tapu sicil müdürlüğünde resmi senet düzenlenmesi gerekir.

2.Kanuni intifa hakkı: Kanuni intifa hakları tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere, soranlara karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise herkese karşı ileri sürülebilir (Medeni Kanun md.795). 

Kanuni intifa hakkı kanunda öngörülen intifa haklarıdır. Taşınmaz üzerindeki kanuni intifa hakkı tapu kütüğüne tescil edilmemiş olsa bile, durumu bilenlere karşı ileri sürülebilir. Tescil edilmiş ise herkese karşı ileri sürülebilir. Kanundan intifa hakkı 3 şekilde doğuyor;

a) Mirasta sağ kalan eşin intifa hakkı.

b) Ana babanın velayetleri altındaki küçüğün malları üzerindeki intifa hakkı.

c) Kocanın karısının malları üzerindeki intifa hakkı.

3. Mahkeme kararıyla kurulan intifa hakkı: Mahkeme kararına istinaden kurulacak intifa haklarında kesinleşmiş mahkeme kararı aranır.

İntifa hakkı harcı nedir?

1- İntifa hakkı tesisinde; genel beyan döneminde beyan edilen emlak vergisi değerinden az olmamak üzere bildirilen bedel üzerinden, binde 15 oranında tapu harcı tahsil edilir. İntifa hakkı bedelsiz olarak tanınıyor ise, yine lehine intifa hakkı tesis edilenden 20/c pozisyonu uyarınca, taşınmazın (kayıtlı değere yeniden değerleme oranları uygulanmak suretiyle bulunacak değerin) 2/3’ünün değeri üzerinden binde 54 oranında tapu harcı tahsil edilir.

2- Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret tahsil edilir. Uygulamada en çok tereddüt edilen husus, intifa hakkının mali yönünde olduğundan bu hususu daha ayrıntılı irdelemekte fayda var.

İntifa hakkının değeri nasıl belirlenir?

İntifa hakkının değeri, taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3’ü sayılır. Geriye kalan 1/3 oran ise kuru mülkiyetin değeridir. Bedelsiz intifa hakkı tesislerinde tapu harçlarının hesabı için, bu oranlar esas alınır. Örneğin, 90 bin TL değerindeki bir taşınmazın 60 bin TL'si (2/3) intifa hakkı, 30 bin TL'si (1/3) kuru mülkiyet değeri kabul edilir.

Tapu harcı oranları nedir?

Sağ kalan eşin mirastan doğan intifa hakkı, intikalle birlikte tescil edildiğinden intikal harcı dışında bir harç tahsil edilmez.

Bedelli intifa hakkı tesis ediliyorsa, emlak beyan değerinin 2/3’ünden az olmamak üzere, bildirilen bedel üzerinden, lehine intifa hakkı tanından binde 15, bedelsiz intifa tesis ediliyorsa, taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3’ünden az olmamak üzere, bildiren değer üzerinden binde 54; bu durumda, işlemden sonra, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1469 sayılı Genelgesi gereği (ivazsız iktisap olduğu için) veraset ve intikal vergisi için vergi dairesine ihbar yapılır.

Malik intifa hakkını uhdesinde tutarak, kuru mülkiyeti devrediyor, intifa hakkı bu surette tescil oluyorsa, intifa için, harç alınmaz.

Feragat durumu nedir?

Kanuni mirasçılar dışındakilerce, ivazsız feragat halinde (emlak beyan değerinin 2/3’ünden az olmamak üzere) bildirilen değer üzerinden, binde 54 lehine işlem yapılandan (kuru mülkiyet sahibinden),

Kanuni mirasçılar dışındakilerce, ivazlı feragat halinde (emlak beyan değerinin 2/3’ünden az olmamak üzere) bildirilen bedel (ivaz) üzerinden binde 15, kuru mülkiyet sahibinden,

Süreli intifa hakkında, sürenin dolması halinde, (taşınmazın emlak beyan değerinin 2/3’ünden aşağı olmamak üzere) bildirilen değer üzerinden, binde 54, kuru mülkiyet sahibinden,

Kanuni mirasçılar lehine, ivazsız feragat halinde, sadece terkin harcı tahsil edilir. Ayrıca veraset ve intikal vergisi için, vergi dairesine bildirim yapılır.

İntifa hakkı sahibinin ölümü ve tüzel kişiliğin sona ermesi halinde, sadece terkin harcı tahsil edilir ve vergi dairesine veraset ve intikal vergisi için bildirim yapılır.

Ancak, terkin edilecek intifa hakkının, intifa hakkı baki tutularak  kuru mülkiyetin satışı, ya da intifa hakkının bedelli olarak tesisi suretiyle tescil edilmişse  veraset ve intikal vergisine konu olmaz.

İntifa hakkı miras bırakılabilir mi?

Bu hakkın kullanımı sözleşmede aksine hüküm yoksa başkasına devredilebilir. Ancak mirasçılara geçemez. Hak sahibinin hayatı ile sınırlıdır. Örnek vermek gerekirse, bir kişinin malın çıplak mülkiyet haklarına sahip olması diğer kişinin ise o malın kullanım ( intifa ) hakkına sahip olması durumudur.

İntifa hakkının süresi kaç yıldır? 

Genelde intifa hakkı; mirasın eş ve çocuklar arasında taksimi sırasında, eşin intifa hakkını seçmesi halinde mirasın yarısına sahip olabilmesinde kendini gösterir. Tüzel kişilerde bu haktan süre belirtilerek yararlanabilirler.İntifa hakkının süresi en fazla 100 yıldır. 

Kuru mülkiyet sahibi taşınmazı kullanabilir mi? 

Herhangi bir malın intifa hakkı ayrı kuru mülkiyeti ayrı kişilerde olabilir. Gayrimenkullerde bu durum tapu kütüğüne tescil edilir. İntifa hakkı ayni haktır ve mülkiyet hakkı gibi korunur. Dolayısıyla intifa hakkı sahibi bu gayrimenkulün mülkiyetini devretmek dışında her türlü tasarrufu yapabilir. İster kiraya verir, ister kendi kullanır, isterse boş tutar. Hatta gayrimenkule ait emlak beyannamesini intifa hakkı sahibi verir emlak vergisini öder. Kuru mülkiyet sahibi asıl malik olmakla beraber taşınmazı (ev, bağ, bahçe, tarlayı ) kullanamaz, sürüp ekemez, meyvelerini toplayamaz, kiraya veremez. Bu haklar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkı sahibine aittir.