Milliyet Gazetesi köşe yazarlarından Prof. Dr. Metin Taş bugünkü yazısında kira geliri elde etmenin püf noktalarını ve kimlerin kira gelir vergisi ödeyeceğini anlattı..
2016 yılında hem konut, hem de üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira geliri elde edenler açısından 30 bin TL’lik beyan sınırının hesaplanmasında, konut kira gelirinin 3 bin 800 TL’lik istisna tutarını aşan kısmı ile brüt (vergi kesintisi öncesi) işyeri kira gelirinin toplamı dikkate alınacak.
Konut kira gelirinin 3 bin 800 TL’yi aşan kısmı ile işyeri kira gelirinin toplamı 30 bin TL’yi aşıyorsa hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek. Aşmıyorsa, işyeri kira geliri beyannameye dahil edilmeyecek, sadece 3 bin 800 TL’yi aşan konut kira geliri beyan edilecek.
Örnek 1: Kamil bey 2016 yılında 6 bin TL konut kira geliri, 25 bin TL vergi kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde etmiş olsun. Kamil beyin konut kira gelirinin 3 bin 800 TL’si gelir vergisinden müstesna olup, geri kalan 2 bin 200 TL ile işyeri kira gelirinin toplamı 27 bin 200 TL olur. Bu tutar 30 bin TL’yi aşmadığından, Kamil bey işyeri kira gelirini beyannameye dahil etmeyip, sadece konut kira gelirini beyan edecek.
Örnek 2: Mete bey 2016 yılında 3 bin 500 TL konut kira geliri, 28 bin TL vergi kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde etmiş olsun. Konut kira geliri 3 bin 800 TL’lik istisna tutarının altında kaldığı için, işyeri kira geliri de 30 bin TL’lik beyan sınırını aşmadığından, Mete bey kira gelirlerinin her ikisini de beyan etmeyecek.
Örnek 3: Ebru hanım 2016 yılında 9 bin TL konut kira geliri, 27 bin TL de vergi kesintisine tabi tutulmuş işyeri kira geliri elde etmiş olsun. Ebru hanımın konut kira gelirinin 3 bin 800 TL’si gelir vergisinden müstesna olup, geri kalan 5 bin 200 TL ile işyeri kira gelirinin toplamı 32 bin 200 TL olur. Bu tutar 30 bin TL’yi aştığından, Ebru hanım hem konut kira gelirini hem de işyeri kira gelirini beyan edecek. Görüldüğü gibi, Ebru hanımın işyeri kira geliri 30 bin TL’nin liranın altında olmakla birlikte, konut kira gelirinin istisna tutarını aşan kısmı ile birlikte toplamı 30 bin TL’yi aştığından, işyeri kira gelirini de beyannameye dahil edecek.
İşyeri kirasındaki özel durumlar
30 bin TL’lik beyan sınırı uygulaması, üzerinden vergi kesintisi yapılmış işyeri kira gelirleri için söz konusu. Bu nedenle işyerlerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara (örneğin basit usulde vergilendirilen mükelleflere veya elçiliklere) kiralayanların, 2016 yılında elde etmiş oldukları vergi kesintisine tabi tutulmamış işyeri kira gelirleri tutarının 1.580 TL’yi aşması halinde, kira gelirlerinin tamamını beyan etmeleri gerekiyor.
Kira ‘net’ olursa...
Bazen bina sahipleri işyerini kiraya verirken kira bedelini net tutar üzerinden anlaşırlar. Yani “Ben elime geçen tutara bakarım, vergiye karışmam” derler. Kiranın net tutar olarak belirlendiği durumlarda, vergi kesintisi net kira tutarı üzerinden değil, “netten brüte” giderek bulunacak brüt kira tutarı üzerinden hesaplanacak.
Kiracının net olarak ödediği kira, brüt kiranın (100-20 =) yüzde 80’i olup, netten brüte hesaplama yaparken (Brüt Kira = Net Kira / 0.80) formülü uygulanır.
Kiracı stopajı yatırmazsa kim sorumlu?
İşyerini kiraya veren kişinin, kiracının kira stopajını beyan etmemesinden ya da vergi dairesine yatırmamasından dolayı herhangi bir sorumluluğu yok.
Gayrimenkul sahibinin beyan edilmeyen veya beyan edilmiş olmakla birlikte ödenmemiş olan stopajdan sorumlu olabilmesi için Maliye Bakanlığınca müteselsil sorumlulukla ilgili usul ve esasların belirlenmesi gerekiyor.
İşyeri kira ödemelerinde, kiracının stopaj (vergi kesintisi) yapmaması halinde, mal sahibinin de müteselsilen sorumlu olacağı yönünde, Maliye Bakanlığınca bir belirleme yapılmadığından, beyan edilmeyen veya beyan edilmekle birlikte ödenmeyen kira stopajından dolayı gayrimenkul sahibinin sorumluluğu söz konusu değil.
Verginin mahsubu
İşyeri kiralarından kesilen verginin, kira geliri nedeniyle beyanname verildiği zaman hesaplanan vergiden mahsubu için “stopajın yatırılmış olması koşulu” aranmıyor.
Yıllık beyanname ile beyan edilen kira geliri üzerinden hesaplanan vergiden, yıl içinde kesilen vergilerin mahsubunda; kesilen verginin beyan edilen kira gelirine ilişkin olması, kesintiyi yapan vergi sorumlularının adı-soyadı veya unvanını, bağlı olduğu vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergiler ile kesinti yapılan dönemleri gösteren tablonun yıllık beyannameye eklenmesi yeterlidir.
Emsal kira ne anlama gelir?
Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesine göre, “Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bina ve arazide emsal kira bedeli, belirlenen vergi değerinin yüzde 5’idir.”
Emsal kira bedelinin uygulanıp uygulanmayacağına, öncelikle gayrimenkulün mesken mi, yoksa işyeri olarak mı, daha sonra da gayrimenkulün usul, füru veya kardeşlerin mi yoksa bunların dışındaki kişilerin mi kullanımına mı bırakıldığına bakılarak karar verilmesi gerekiyor.
Bedelsiz olarak veya düşük bedelle başkalarının (usul, füru veya kardeşlerin dışında) kullanımına bırakılan gayrimenkuller için bu gayrimenkullerin mesken veya işyeri olup olmadığına bakılmaksızın emsal kira bedeli esası uygulanacak.
Bina sahibini usul, füru (altsoy - üstsoy) veya kardeşlerinin “ikametine” bedelsiz olarak tahsis edilen konutlar için emsal kira bedeli esası uygulanmayacak. Ancak bedelsiz olarak usul, füru veya kardeşlerinin kullanımına bırakılan “işyerleri” için emsal kira bedeli esası uygulanacak. Buna göre:
Gayrimenkulün gerek mesken gerek işyeri olarak başkalarının ikametine bırakılması halinde, emsal kira bedeli uygulanacak,
Usul, füru veya kardeşlerin ikametine bırakılan meskenler için emsal kira bedeli uygulanmayacak,
Gerek başkalarının gerekse usul, füru veya kardeşlerin kullanımına bırakılan işyerleri için nakden veya hesaben kira ödemesinde bulunulmaması, başka bir ifade ile defter ve belgelerde gider olarak gösterilmemesi şartıyla, gelir vergisi tevkifatı yapılmayacak,
Başkalarının kullanımına bırakılan mesken ve işyerleri ile usul, füru veya kardeşlere bırakılan işyerleri için emsal kira bedeli uygulanacağından, emsal kira bedeli mal sahipleri tarafından elde edilmiş gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilecek.
Ne zaman uygulanmaz?
Gelir Vergisi Kanunu’nun, “Emsal Kira Bedeli Esası” başlıklı 73. maddesinde, emsal kira bedelinin uygulanmayacağı durumlar dört bent halinde sıralanmıştır.
Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
Konutların, mal sahiplerinin oğlu, kızı, torunu, annesi, babası veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında, kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),
Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda, emsal kira bedeli esası uygulanmaz.
Ayrıca, yetkili özel mercilerce ya da mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş bir kira bedeli varsa, bu kira tutarına itibar edilir, ayrıca emsal kira bedeli hesaplanmaz.
GAYRİMENKUL HEM KONUT HEM DE İŞYERİ OLURSA...
Özellikle doktorluk, müşavirlik, mimarlık gibi serbest meslek faaliyetleri, ayrı bir işyeri açmaksızın ikamet edilen konutun belli bir bölümünde yürütülebiliyor.
İşte bu durumda, yani kiralanan gayrimenkulün hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde, kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanıldığı sürece, işyeri olarak kullanılan kısma isabet eden kira tutarı üzerinden değil, kira bedelinin tamamı üzerinden stopaj (vergi kesintisi) yapılması gerekiyor.
Bedelsiz tahsis
Mülkiyeti anne ya da babaya ait olan işyerinin, bedelsiz olarak çocuğun kullanımına bırakılmasının hem gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri), hem de gelir vergisi kesintisi yönünden iki boyutu var.
İşyeri kirası üzerinden kiracının vergi tevkifatı (kesintisi) yapması için işyeri sahibine “nakden” veya “hesaben” ödeme yapmış olması gerekiyor. Nakden veya hesaben bir ödeme yapılmaması halinde emsal kira bedeli üzerinden gelir vergisi kesintisi yapılması söz konusu değil. Ancak kira geliri tahsil etmeyen anne ya da babanın, çocuklarına bedelsiz olarak kullandırdıkları işyeri için emsal kira bedeli olarak hesaplanacak tutarı, gayrimenkul sermaye iradı (kira geliri) olarak, yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan etmeleri ve tahakkuk ettirilecek vergiyi de ödemeleri gerekiyor.
Bu durum, mülkiyeti usul ve fürua ya da kardeşe ait işyeri için de geçerli. Mülkiyeti eşe ait olan gayrimenkulün hem ikametgâh hem de işyeri olarak kullanılması durumunda, bu ikametgâh vergi mevzuatı açısından işyeri olarak kabul ediliyor. Böyle bir durumda, söz konusu gayrimenkul için kira ödenmemesi halinde emsal kira bedeli üzerinden tevkifat yapılmaz. Ancak gayrimenkulün sahibi eş tarafından, emsal kira bedelinin tamamı üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi verilmesi gerekiyor.
Milliyet / Metin Taş
Önerilen Bağlantılar : Anneler günü konut kampanyaları