Avukat Kadir Kurtuluş 3 başlıkta kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluk kuralını kaleme aldı. İşte 3 başlıkta kentsel dönüşümde çoğunluk kuralının tüm detayları...
1. Kentsel Dönüşümde 2/3 (üçte iki) Çoğunluk Kuralı
Kamuoyunda kentsel dönüşüm yasası olarak bilinen 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve devamında çıkan yönetmeliklerle birlikte kentsel dönüşüm süreci hızlanmış, vatandaşların bu konudaki ilgi ve bilgileri artmıştır. Kentsel dönüşüme katılım hızla artmaya devam etmekte ve dönüşen bina sayısı ciddi rakamlara ulaşmış durumda.
Kentsel dönüşümde riskli olduğu tespit edilen yapıların nasıl dönüştürüleceği, yeniden inşası vb hususların belirlenmesi için maliklerin üçte iki çoğunlukla karar alınması yeterli görülmüştür. Mevzuatla ilgili en çok tartışılan konulardan biri de işte bu 2/3 kuralıdır.
Herkes kentsel dönüşüme katılmak ya da binasının yıkılıp yeniden yapılmasını istemek zorunda değildir. Ya da çoğunluğun kabul ettiği bir müteahhidi kabul etmek zorunda değildir. Ancak, mevcut düzenlemelere göre kabul etseniz de etmeseniz de üçte iki çoğunluğa hâkim paydaşlar, süreci kontrol edebilmekte ve diğer hissedarlara rağmen dönüşüm sürecini ilerletebilmekteler. Böylece, mevzuat uyarınca üçte iki çoğunluğun kararına katılmayan vatandaşların hisselerinin satışına kadar gidilebilmektedir.
2. Toplantıya Çağrı Usulü İle İlgili Yapılan Değişiklikler
Kentsel dönüşüm yasası ve yönetmeliklerinde, süreci sekteye uğrattığı tespit edilen hususlarla ilgili zaman zaman çeşitli değişiklikler yapıldı. Amaç kentsel dönüşümün daha hızlı yürütülmesiydi. Süreci sekteye uğratan hususlardan biri de, maliklere tebligat yapılamaması, adres araştırmalarının uzun sürmesi veya yurt dışında yaşayan maliklerin bulunması nedeniyle toplantı daveti ile ilgili tebligat sürecinin çok uzun sürmesi gibi tebligata ilişkin sorunlardı.
6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesinde malikleri toplantıya noter marifetiyle çağırma zorunluluğu bulunuyordu. 2014 yılında yapılan değişiklikle ise noter zorunluluğu kalkmış ve iadeli taahhütlü posta ile çağrı gönderilerek veya elden imza ile davet yazısı verilerek maliklerin toplantıya davet edilebileceği düzenlenmişti.
27/10/2016 tarihli değişiklikle ise malikleri toplantıya çağırma zorunluluğuna ilişkin düzenleme tamamen kaldırılmıştır. Bu, siz hiçbir toplantıya ve görüşmeye dahil edilmeden, haberiniz dahi olmadan 2/3 çoğunlukla karar alınabileceği anlamına gelmektedir. Toplantıya çağrı zorunluluğunun kaldırılması, esas olarak sürecin hızlandırılmasını amaçlamaktadır. Fakat yeni durumda toplantıya çağrılmasanız bile 2/3 çoğunlukla karar alınmışsa ve bu karara katılmanız usulüne uygun olarak size bildirilmişse ya bu karara katılmak ya da hissenizin satışına razı olmak durumundasınız.
3. Mevzuatta ve Uygulamada Değişiklik Önerisi
Kentsel dönüşümün başından beri duyduğumuz ve eğer gerekli önlemler alınmaz ise daha çok şikayet duymaya devam edeceğimiz hususlardan biri, 2/3 kuralının, hakkın kötüye kullanımına varacak şekilde bir tehdit hatta bazen tehditten de öteye bir gasp aracı halini almasıdır. Daha önce de defalarca belirttiğimiz gibi, kentsel dönüşümün esası olan 6306 sayılı yasa ve yönetmelikleri gereğince uygulanan üçte iki çoğunluğun diğer kısma hükmetmesi ve dilediğinde payını alabilmesi dönüşümün önündeki engellerin aşılması için mantıklı bir yöntemdir. Zira kanunun amacı insanın en temel hakkı olan yaşam hakkının korunabilmesi için yaşam alanlarının güvenli hale dönüştürülmesidir. Ancak bu amacın kötüye kullanılarak 2/3 kuralının gasp aracı haline gelmemesi, diğer maliklerin mülkiyet hakkının ve hak arama hürriyetinin ikinci plana atılmaması gerekir.
Bir örnekle açıklamak gerekirse; Müteahhit, 2/3 arsa maliki ile kadar sözleşmelerini yapmaktadır. 2/3 tamamlandıktan sonra geriye kalan 1/3 hissedar için tehlike çanları çalmaya başlar. Zira onlara diğerleri ile yapılan anlaşmanın aynısı değil çok çok daha az ve kabul edilemeyecek tekliflerle gidilmektedir. Kabul etmemeleri halinde satış tehdidi yapılmaktadır. Bu sayede müteahhit ve 2/3 çoğunluk hissedar olması gerekenden fazla kazanç elde etmek adına komşularını mağdur durumda bırakmaktadırlar. Tam olarak hakkın kötüye kullanılması diyebileceğimiz bu durumun önüne geçebilmek için bazı düzenlemeler yapılması gerekmektedir. Özellikle üçte iki hak sahibi ile yapılan sözleşmelerle eş sözleşme düzenleme yükümlülüğü getirilebilir. 1/3'e kalan hissedarlar; üçte iki hissedarla yapılan sözleşmeler ile aynı oranlardaki sözleşmenin kabul edilmesi ya da satışa gidilmesi seçeneklerinden birini tercih edebilmelidir.
Avukat Kadir Kurtuluş