Ev ve işyeri kiralamalarında taraflar arasında kira sözleşmesi imzalanıyor. Peki, kira sözleşmesi akde aykırılık nedeniyle feshedilir mi?
Ev ve işyeri kiralamalarında taraflar arasında kira sözleşmesi imzalanıyor. Sözleşme süresince tarafların bu anlaşmaya uygun davranmaları gerekli oluyor. Aksi durumda akde aykırılık sözleşmenin sona ermesine neden olabiliyor.
Sözleşmeye aykırılık durumunda taraflar "kira sözleşmesi akde aykırılık nedeniyle fesih" davası açabiliyor. Kira sözleşmesi akde aykırılık nedeniyle fesih dava örneği şu şekilde;
YARGITAY 6. Hukuk Dairesi
ESAS: 2013/5852
KARAR: 2014/127
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, akde aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının A... Parkı'nın kafeteryasında 30.1.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olup, sözleşme gereklerini yerine getirip getirmediğinin kontrolü için 26.6.2009 tarihinde yapılan denetimlerde davalının kiralanan işletmeyi sözleşmeye aykırı olarak kullandığının tespit edilerek, söz konusu aykırılıkları gidermesi için kendisine 29.6.2009 tarihli süreli ihtar gönderildiğini, 19.10.2009 tarihinde yapılan denetimlerde ise, davalının işletme içine kaçak yapı inşa ettiğinin belirlenerek inşaatın mühürlendiğini, ne var ki davalının daha sonra mühürü sökerek faaliyetine devam ettiğini, bu nedenle müvekkilinin 2.12.2009 tarihli yazısı ile sözleşmeyi tek taraflı olarak feshederek kiralananın tahliyesini istediğini belirterek, sözleşmenin feshini ve davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir.
Davalı vekili, müvekkilinin kira sözleşmesinin düzenlenmesinden sonra parkın işletilmesi konusunda azami özeni gösterdiğini, davacı idarenin başkan ve başkan yardımcılarından izin alarak park içinde inşaata başladığını, ruhsat istediğinde ise davacının durumdan bilgilerinin olduğunu, ruhsat gerekmediğini beyan ettiklerini, daha sonra davalıya sorun çıkarılması ve yapının yıkılmasının istenmesi üzerine de, davalının anılan yapıyı yıktığını, iddia edildiği gibi yapının mühürlenmesinin, davalının mühürü sökmesinin sözkonusu olmadığını, yine bu hususlarda davalıya yapılan bir bildirimin bulunmadığını, müvekkili hakkında mühür fekki suçundan açılan kamu davasında da dinlenen tutanak mümzisi tanıkların mühürlemeden ve mühür fekkinden haberdar olmadıklarını söylediklerini, aksinin kabul edilmesi halinde de, davacının sözleşmenin feshi için akdin 7. maddesinde öngörülen usule uymadığını, sözleşmenin feshi için gerekli şartların oluşmadığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Türk Borçlar Kanununun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 30.1.2009 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşme ile ...Belediyesi A...Parkı'nda bulunan kafeterya işletmesi davalıya kiralanmıştır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 7. maddesinde hizmet ile ilgili herhangi bir kusur veya şartname maddelerinden herhangi birine riayetsizlik halinde konunun yükleniciye yazılı ihtarla bildirileceği, görülen eksikliklerin ve hataların düzeltilmesinin isteneceği, eksikliklerin verilen süre içinde giderilmemesi halinde birinci sefer için 500 TL ceza uygulanacağı, üç ay içinde benzeri eksikliklerin veya hataların üç defa ve üzeri yapılması durumunda idarenin sözleşmeyi feshetmeye yetkili olduğu kararlaştırılmıştır. Yine sözleşme teknik şartnamesinin 2. maddesinde, davalı kiracının kiralananın bakımı konusunda yapması gereken işler gösterilmiş, teknik şartnamenin 23. maddesinde de, denetim biriminin üç ayda bir işletme ile ilgili teknik şartnameye uyulup uyulmadığı konusunda rapor hazırlayıp idareye sunacağı düzenlenmiştir. Kiracılık süreci içinde davacı kiraya veren belediyenin elemanları tarafından 26.6.2009 tarihinde yapılan denetimlerde kiralananda mevcut eksiklikler ve aksaklıklar tespit edilerek bu hususun on gün içinde giderilmesi için davalıya 29.6.2009 keşide ve 3.7.2009 tebliğ tarihli ihtarname gönderilmiştir. 19.10.2009 tarihli denetimlerde ise, sözleşme ile işletmeye verilen Ayşe Şan Parkı içinde izinsiz ve ruhsatsız inşaat yapıldığı tespit edilmiş, inşaat mühürlenerek kaçak yapıyı gidermesi için davalıya beş günlük süre verilmiştir. Sonuçta da kira sözleşmesi davacı tarafından 2.12.2009 tarihli yazı ile tek yanlı olarak feshedilmiştir. Davacı açmış olduğu işbu davada, davalının sözleşmeye aykırı davranması nedeniyle sözleşmenin feshi ile kiralananın tahliyesini istemektedir.
Her ne kadar mahkemece, davacının sözleşmenin feshi için akdin 7. maddesinde düzenlenen prosedürün izlenmemesi, fesih şartlarının oluşmaması gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş ise de, davacı kiralananda akde aykırı olduğunu iddia ettiği hususlar konusunda denetim raporu düzenleyerek davalıya sözleşmeye aykırılığı gidermesi için süreli ihtar tebliğ ettirmiş, sonrasında da işbu davayı açarak kiralananın tahliyesini talep etmiştir. Böylelikle, davacı akde aykırılık hukuki sebebine dayanarak kiralananın tahliyesini istemek için yasal gereklilikleri yerine getirmiştir. Bu durumda mahkemece işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 14/01/2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Işıl Seren KESKİN/Emlakansiklopedisi.com