Kiracı, bir gayrimenkulü ücret karşılığında geçici süre ile kullanım hakkına sahip olan kişi veya kişilerdir.
Kiracı ne demektir?
Kiracı; bir şeyi bir yeri kira ile tutan kimsedir. Kiracılar, kullanım hakkı bulunan yer için bir bedel öder. Kiracılar, haftalık, aylık, yıllık olarak kira bedeli öderler. Kiracılar hakkında yapılan diğer tanımlamalar şöyledir:
- Kiralama işleminde kiraya konu olan malların kullanım hakkını devralan kişi.
- Kira sözleşmesini imzalayanlardan biri.
- Her hangi bir şeyi kira ile tutan kişi.
Türkiye'de ne kadar ev sahibi var ne kadar kiracı?
TÜİK’in kiracılar ve ev sahipleri hakkında yapmış olduğu araştırmalar sonucu Türkiye genelinde 15.070.093 hane bulunuyor. Bunun 10.290.843’u ev sahibi, 3.604.367’sini ise kiracılar oluşturuyor. Lojmanda yaşayanlar 310.347 olup, ev sahibi olmayıp kira ödemeyen hane sayısı ise 730.065 olarak açıklandı.
İller bazında dağılımı ise şu şekilde:
Ankara
Toplam hane halkı: 1.018.371
Ev sahibi: 597.310
Kiracı: 319.097
Lojmanda oturan: 37.675
Ev sahibi değil ama kira ödemeyen: 55.857
Diğer: 8.022
Bilinmeyen: 410
Antalya
Toplam hane halkı: 383.339
Ev sahibi: 251.975
Kiracı: 101.445
Lojmanda oturan: 5.996
Ev sahibi değil ama kira ödemeyen: 19.565
Diğer: 4.255
Bilinmeyen: 103
Bursa
Toplam hane halkı: 545.391
Ev sahibi: 353.275
Kiracı: 143.638
Lojmanda oturan: 6.335
Ev sahibi değil ama kira ödemeyen: 39.081
Diğer: 2.798
Bilinmeyen: 264
İstanbul
Toplam hane halkı: 2.550.607
Ev sahibi: 1.476.687
Kiracı: 893.427
Lojmanda oturan: 28.100
Ev sahibi değil ama kira ödemeyen: 131.662
Diğer: 17.425
Bilinmeyen: 3.306
İzmir
Toplam hane halkı: 922.729
Ev sahibi: 591.974
Kiracı: 249.897
Lojmanda oturan: 14.642
Ev sahibi değil ama kira ödemeyen: 58.618
Diğer: 7.254
Bilinmeyen: 344
Ev sahibi kira kontratı yaparken nelere dikkat etmeli?
Kira hukuku genelde kiracıların mağdur olmaması yönünde şekillendiği için kira kontratı yapılırken ev sahibinin dikkat etmesi gereken bazı noktalar bulunuyor. Bu yönde kira kontratında yer alması gereken maddeler şöyle: Kira artış oranı, kiraya verilen yerde bulunan demirbaşların durumu, ne olduğu, markaları, vasıfları belirtilmelidir. Kiraya verilen yerin durumuda kira kontratında yer almalıdır. Ayrıca kiraya verilen yerin bir fotoğrafı da kira kontratı içerisine konulabilir. Çünkü iyi ayrılmayan kiracıların kötü niyetli olacakları göz önüne alınarak, ev sahibini mağdur etmemek önemlidir. Kira kontratında ayrıca tahliye tarihi belirtilmedir. Bunun dışında ortak giderlerin, ekstra giderlerin, yönetim ile ilgili giderlerin kiracıya ait olduğu kira kontratında maddeler halinde yazılmalıdır. En önemli maddelerden biri ise kiraya verilen yerin kontratı imzalayan kişiye verildiği, başka da kimseye devredilemeyeceğidir.
Ev sahibi hangi tadilatları üstlenmeyi kabul etmeyebilir?
Mal sahibi, kiracının zevkine ve ihtiyacına yönelik tadilatları üstlenmeyebilir. Kira sözleşmesi yapılırken mal sahibi sözleşmede bunu belirtir. Kiraya verdiği şekilde kiralanan yeri tekrar talep eden mal sahibini hiçbir tadilat ilgilendirmez. Mal sahibini ilgilendiren tadilatlar sadece dairede bulunan demirbaş malzemeleri ile ilgili sorunlardır. Kiracı eğer evi boyasız almış ise bunu o şekilde kabul etmiş sayılır. Daha sonraki daireyi boyama işleminde bu ücreti ev sahibinden talep edemez.
Apartman sakinlerinin bir kiracıyı evden çıkarma hakkı var mıdır?
Apartman sakinlerinin bir kiracıyı evden çıkarma hakkı vardır. Bu neden olur? Eğer kiracı bağımsız bölümü randevu evi, kumarhane gibi kanunlara uygun olmayan amaçlar için kullanıyorsa evden çıkarma işlemi gerçekleşir. Bunların dışında aidat ödemiyor, sorun çıkarıyor, uygunsuz davranıyorsa da mal sahibi de kiracının sözleşmesini feshedebilir. Bu işlemde şöyle olur; öncelikle noterden kiracıya ihbarname çekilir. İhbarname sonucunda bu tür davranışlar devam ediyor ise bağlı bulunan ilçenin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır. Bu işlemi ev sahibi yapabileceği gibi apartman yönetimi de yapar.
Evde kedi-köpek beslemek için apartman sakinlerinin izni gerekir mi?
Kiracının ya da mülk sahibinin evde evcil hayvan beslemesi için kimseden izin almasına gerek yoktur. Evcil hayvan beslenmesi durumunda sorun yaşayabilecekleri nokta şunlardır: Söz konusu evcil hayvanın çok gürültü çıkarması, apartmanı pisletmesi, aşılarının yapılmaması, apartman sahiplerine saldırmasıdır. Eğer apartman yönetiminde evcil hayvan beslenemez maddesi var ise mahkeme muhakkak yönetimin yanında duracaktır. Mahkeme, apartman yönetimindeki bu madde sonucunda evcil hayvanın rahatsızlık verip vermemesine bakmaz.
Ev sahibi hangi gerekçelerle tahliye davası açabilir?
Kiracıların tahliye edilebilmesi için bağımsız bölümde kanunlara uymayan işlerin yapılması, apartman yönetiminin kiracıdan şikayetleri olması başlı başına sebep olabilir. Bunun dışında ve en önemlisi kiracının kirayı ödememesi kiracının tahliyesini gerektirir. Burada ev sahibi, icra takibi başlatır. İcra dosyasının tebliğ tarihinden 30 iş günü içerisinde kiralar ödenmezse kiracının tahliyesi gerçekleşir. Ayrıca mal sahibinin kendisi ya da 1.derece akrabalarının o daireye ya da iş yerine ihtiyacının olması durumu tahliye sebepleri arasında yer alır. Aynı belediye içerisinde mal sahibinin başka bir gayrimenkulü yoksa tahliye işlemini başlatabilir. Kiracıdan tahliye taahhütü almak da hukuken geçerlidir. Bunun için noterden ihbarname çekilir. Kiracının evde büyük bir tadilat yapması ve düzeni bozması tahliye sebebidir. Başka bir kişinin kiraya verilen bağımsız bölümü satın alması durumunda kiracının tahliyesi talep edilebilir.
Ev sahibi hangi durumlarda kira tespit davası açabilir?
Kira tespit davasının açılacağı durumlar şöyledir: Söz konusu gayrimenkulün yakınına bir okul, havalimanı, alışveriş merkezi, gündemde yer alan herhangi bir olay, ulaşım akslarının gelişmesi, arsa-arazi değerlerinin artması gibi. Burada kira tespit davası açarken uzman bilirkişi raporu istenir ve bu rapor doğrultusunda kira tespiti gerçekleşir. Mal sahibinin makul bir oranda kira talep etmesi gerekir. Dava sürecinde hakim için bu red edilebilir. Böyle bir durumda kiracıya karşı dava masrafları için mal sahibi borçlanmış olur.
Ev sahibi hangi durumlarda kira kontratını feshedebilir?
Ev sahibinin kontratı feshedebilmesi için kiracının uygunsuz davranışları yeterlidir. Ayrıca kira ödemiyor olması, kontrata uymuyor olması kontratın feshine yeterlidir. Bu uygunsuz davranışlar: komşuluk ilişkilerinin kötü olması. Mesela; camdan halı silkeleyip alt komşuyu rahatsız etmek, çok yüksek sesle konuşmak, kavga çıkartmak, evi başka amaçlarla kullanmak gibi. Ev sahibinin kira kontratını feshedebileceği gibi bu tür durumlarda apartman yönetimi de dava açabilir.
Ev sahibi hangi durumlarda kiracıya ihtar çekebilir?
Kiracının aidat ödememesi, kontrata uymaması ve sorunlu komşuluk ilişkileri kiracıya ihtar çekmek için yeterli sebeplerdir. Kontratın bitiminden 1 ay önce kiracının elinde olabilecek şekilde ihtarname çekilir. Noter yolu ile yapılması gerekir. Mal sahibinin iddia ettiği şeyi kanıtlayabilmesi için noterden ihtarname çekmesi yeterli olacaktır.
İhtar çekilmesinden sonra ödenen kira, ihtarı geçersiz kılar mı?
Yargıtay, 2012 yılının Aralık ayında aldığı kararla; bir kira yılı içerisinde iki kez ihtar çekilmesinin ardından ödeme yapan kiracının, tahliyesi için açılan davayı reddeden yerel mahkeme kararını bozdu. Yüksek Mahkeme, ihtar tebliğinden sonra yapılan ödemelerin ihtarın oluşumuna engel teşkil etmeyeceğine işaret etti.
İstanbul'da, yaptıkları sözleşmeye göre her ayın birinde ödeme yapması gereken 20 yıllık kiracısı, 2010'da Nisan ayı kirasını ayın 6'sına kadar ödemeyince ev sahibi noter aracılığıyla ihtar çekti. İhtarın ardından ödeme yapan kiracı, Temmuz ve Ağustos aylarında da kirayı geciktirince ev sahibi yeniden ihtar gönderdi.
Kiracının ihtarın ardından ödeme yapmasına karşın, ev sahibi kiracının evinden tahliye edilmesi için dava açtı.
Kartal 3. Sulh Hukuk Mahkemesi, noter ihtarlarında verilen bir günlük ödeme süresinin hukuki sonuç doğurmayacağı gerekçesiyle davayı reddetti. Kararın temyiz edilmesi üzerine dosyayı görüşen Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu. Dairenin bozma gerekçesinde, tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerektiği hatırlatıldı. Gerekçede, “İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. Yasaya göre, tebliğ edilecek ihtarlarda Borçlar Kanunu'nun 260. maddesinde öngörülen şekil şartı aranmaz” denildi.
Dava konusu olayda, 1990 yılından beri devam eden sözleşmeye göre kiracının her ayın birinde ödeme yapması gerektiği, 2010 yılında ise iki kez ihtarın ardından ödeme yaptığı hatırlatılarak, bu durumda iki haklı ihtar olgusunun gerçekleştiği ifade edildi. İki haklı ihtara dayalı davada tahliye istemi için gönderilen ihtarlarda ödeme süresinin belirtilmesi ve fesih iradesinin bildirilmesi şartı aranmadığı kaydedilen gerekçede, mahkemece iki haklı ihtar olusunun gerçekleştiğinin kabulü ile kiralananın tahliyesine karar vermesi gerektiği vurgulandı.
Konutta kira bedeli artışı hangi ÜFE'ye göre yapılacak?
Hürriyet Gazetesi'nin vergi uzmanı yazarı Şükrü Kızılot'un 29 Kasım 2012 tarihli köşesinde yayınladığı "Kira artışında ÜFE bilmecesi" başlıklı yazısı şöyle;
"Konut kiralarının yüzde kaç artırılacağı konusunda, milyonlarca ev sahibi ve kiracı şaşırmış durumda.
1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren, kira artışının Yeni Borçlar Yasası’na göre yapılması gerekiyor. İlgili yasa maddesinde, artışın ÜFE’deki (yani üretici fiyat endeksindeki) yıllık artış oranına göre yapılacağı belirtiliyor. Ancak ortada yıllık anlamda “iki ayrı ÜFE oranı” var.
Örneğin Kasım 2012’de açıklanan ÜFE’lerden biri yüzde 2,57 diğeri ise yüzde 7,80. Başka bir anlatımla, biri diğerinin üçte biri!
Peki.. kira hangisine göre artırılacak?
YASA NE DİYOR?
Önce ilgili yasa maddesini okuyalım.
“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” (Md.344/1)
Burada yer alan “ÜFE’deki artış oranı” deyimi çok önemli.
Bu oranın, örneğin içinde bulunduğumuz Kasım ayında açıklanan, Ekim ayı ÜFE artış oranlarından;
1- Bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı mı?
2- On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı mı? olacağı tartışılıyor.
Kiracılar (1), ev sahipleri ise (2) numarada belirtilen orana göre “kira artışı” yapılacağını, savunuyorlar.
FARK NE?
Şimdi haklı olarak diyeceksiniz ki; “Aradaki fark ne?”
Aşağıdaki tabloya da göz atarak açıklayalım.
- Birinciye göre, Kasım 2012’de yapılacak azami kira artışı yüzde 2,57,
- İkinciye göre, Kasım 2012’de yapılacak azami kira artışı, yüzde 7,80 oluyor.
Ağırlıklı görüş, ikinciye yani 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yani yüzde 7,80’in esas alınacağı yönünde. Ancak yasa maddesi dikkatle okunduğunda
“bir önceki yılın aynı ayına göre değişim oranı” olarak da anlaşılabiliyor.
Milyonlarca kiracıyı ve ev sahibini ilgilendiren, böylesine önemli bir konuda, “hangi ÜFE oranının esas alınacağı” yasa maddesinde açık ve net olarak belirtilmeliydi..
YASA MADDESİ DEĞİŞMELİ
Kamuoyunda, Yeni Türk Ticaret Kanunu tartışılırken, aynı tarihte yürürlüğe girecek olan Borçlar Kanunu göz ardı edildi. Bu kanunda da çok ciddi hatalar ve düzeltilmesi gereken maddeler var. Bunlardan biri de “kira artışları” ile ilgili..
Borçlar Kanunu’nun “kira artışı” ile ilgili maddesi, iki nedenle acilen değişmeli.
1. Kira artışının hesaplanmasına esas olan ÜFE artışının belirlenmesinde, iki ÜFE’den hangisinin esas alınacağı, yoruma meydan veremeyecek şekilde “net olarak” belirtilmeli.
2. Bir önceki yılın aynı ayına göre artışta, tabloda da görüldüğü gibi oranlar arasında aylar itibariyle ciddi farklar olmaktadır. Örneğin 2011 Kasım ayı (% 13,67), 2012 Mayıs (% 8,06), Haziran (% 6,44) Ağustos (% 4,56), Ekim (% 2,57) ayları gibi.
Bize göre, kira artışında TEFE+TÜFE ortalamasının esas alınması ve bu oranın işyeri kira artışlarına da hemen uygulanması şeklinde yasal düzenleme yapılması daha anlamlı olur."
Kiracı ev sahibinden deprem sigortası isteyebilecek mi?
Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) Yönetim Kurulu Başkanı Selamet Yazıcı 17 Ağustos 2012 tarihinde yaptığı açıklamada, Afet Sigortaları Kanunu’nun 18 Ağustos 2012'de yürürlüğe gireceğini belirterek, yeni kanunla birlikte zorunlu deprem sigortası ve DASK’ın daha sağlam bir yasal çerçeveye kavuşacağını vurguladı. Yazıcı, “Yasanın uygulamaya başlanmasıyla kiracılar ev sahiplerinden konutun zorunlu deprem sigortasını yaptırmalarını isteyebilecek, gerekirse kiracılar ödeyip bu primi aylık kiralarından düşebilir” dedi. Yazıcı abonelik işlemleri sırasındaki poliçe kontrolünün, sigortası bulunan ev sahiplerine yeni işlem yükü doğurmadan, elektronik ortamda gerçek zamanlı bilgi paylaşımı ile yapılacağını bildirdi.
Kiracı, kirayı en fazla ne kadar arttırabilir?
Yeni Türk Ticaret Kanunu’na göre kiracı sözleşmeye uygun olarak evi özenle kullanmak ve kiraladığı evin bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlü olacak.
Yeni kanuna göre, kira bedellerinde yapılacak artış, bir önceki yılın Üretici Fiyat Endeksi’ni (UFE) geçemeyecek. Kiracının davranışları komşular tarafından çekilmez olarak nitelenirse, ev sahibi önce kiracıyı uyaracak, ardından yazılı bildirimle sözleşmeyi feshedebilecek. Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Gazi Çelik, kiracının aksine sözleşme olmadıkça, kira bedelini ve yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlü olduğunu belirtti.
Çelik, kirasını aksatan, elektrik, doğalgaz, su borcunu ödemeyen kiracının önce uyarılacağını, 30 gün süre tanınacağını, süre sonunda ise vecibeleri yerine getirmeyen kiracıların kira sözleşmesinin iptal edileceğini de kaydetti. Çelik, “Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılmayacak. Döviz kurunun aşırı artması halinde Borçlar Kanunu gereğince kiracı lehine kirada indirim söz konusu olabilecek. Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek” dedi. (Hürriyet Gazetesi, 24 Temmuz 2012)
Kentsel Dönüşüm Projesi içinde kiracılar ne olacak?
Türkiye'deki afet riski taşıyan 6.5-7 milyon konutun yıkılarak, dönüştürülmesine ilişkin yasanın merakla beklenen uygulama yönetmeliği 03 Ağustos 2012 tarihinde yayınlanarak, yürürlüğe girdi. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın o uygulama yönetmeliğinde kiracılarla ilgili bölümler şöyle:
"Uygulama alanındaki taşınmazlar ve uygulama alanı dışındaki riskli yapıların maliklerine konut veya iş yeri verilmesinden sonra arta kalan konut veya iş yerlerinin bulunması halinde belirtilen yapılarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az 1 yıldır ikamet edenler veya iş yeri işletenlerle kanun uyarınca taşınmazları kamulaştırılanlara, bu konut veya iş yerlerinden verilmek üzere sözleşme yapılabilecek. Bu kapsamda konut veya iş yeri talebinde bulunanların sayısının, artan konut ve iş yeri sayısından fazla olması halinde konut veya iş yeri verilecekler noter huzurunda kurayla belirlenecek.
Rayiç bedel tespit edilip sözleşme yapılabilecek
Uygulama alanı dışındaki riskli yapılarda, sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunlukla alacağı karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının rayiç değeri tespit edilecek. Bakanlıkça uygun görülmesi halinde arsa payları satın alınanlarla konut veya iş yeri sözleşmesi yapılabilecek.
Kira yardımı
Anlaşmayla tahliye edilen uygulama alanındaki yapılarla uygulama alanı dışındaki riskli yapıların sahiplerine tahliye tarihinden itibaren konut ve iş yerlerinin teslim tarihine veya idarece belirlenecek tarihe kadar, mümkün olması halinde geçici konut veya iş yeri tahsisi, mümkün olmaması halinde idarece kararlaştırılacak aylık kira bedeli yardımı yapılabilecek. Buralarda kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere veya iş yeri işletenlere, idarece belirlenecek oranda defaten kira yardımında bulunulabilecek." (Hürriyet Gazetesi, 04.08.2012)