Bankadan alınan konut kredisinin tamamını ödemek veya başka bir bankaya borç transferi yapmaktır. Konut Kredisi Borç Transferi ve Yeniden Yapılandırma Kredisi olarak da adlandırılır. Konut kredisini yeniden yapılandırırken dikkat edilmesi gereken noktalar
Konut Kredisi Yeniden Yapılandırma nedir?
Konut Kredisi Yeniden Yapılandırma (Refinansman) ödemesi devam eden konut kredisinin kapatılması ve tüketiciye şu andaki faiz oranlarıyla yeni bir kredi tahsis edilmesi demektir.
Konut Kredisi Borç Transferi ve Yeniden Yapılandırma Kredisi olarak da bilinir. Mevcut konut kredisi borcunun daha uygun faiz ve vade koşulları ile değiştirilmesini sağlamak üzere alternatif olarak sunulan kredi türüdür.
Son dönemde yürürlüğe giren yasalarla, gerek konut kredilerinde, gerek kredi kartı kullanımı sonucu oluşan kredi borçlarında "kredi yeniden yapılandırma / yeniden finansman / refinansman" isimleri altında bir yapılanmaya olanak tanındı. Yeniden yapılandırma, mevcut kredi borcu için kredi kulanılan bankayla ya da farklı bir bankayla yeni bir anlaşma yaparak, kredi borcunun vade, ipotek, para birimi ya da faiz gibi değişkenlerini değiştirerek daha iyi koşullarda çalışabilmeyi sağlar.
Konut Kredisi Yeniden Yapılandırmanın faydaları nelerdir?
Tüketici daha önce yüksek faizle konut kredisi kullanıldıysa, kredisini yeniden yapılandırarak günümüzün düşük faizlerinden yararlanabilir, taksitlerini azaltabilir, daha az faiz ödeyebilir.
Konut Kredisi Yeniden Yapılandırma her zaman avantajlı mıdır?
Krediyi yeniden yapılandırmak her zaman avantajlı değildir; avantajlı olması için faiz indiriminden elde edilen kârın yeniden yapılandırma masraflarından daha fazla olması gerekmektedir.
Konut Kredisi Yeniden Yapılandırmada dikkat edilecek özellikler nelerdir?
Kredisini kapatıp, yeniden yapılandırmaya gitmek isteyenlerin bazı noktalara dikkat etmesi gerekiyor. Alınan kredi ile refinansman yapmak istediği faiz oranı arasında 15-20 puan fark ile kredi kapatmak büyük kazançlar sağlamayacaktır.
Örneğin 1,60'dan aldığınız krediyi, 1,40'a geldiğinde kapatırsanız, kazançlı çıkmazsınız. 35-40 puan kadar düşüş size anlamlı bir gerileme sağlayacaktır. Bankalar krediyi erken kapatma durumunda % 2 düzeyinde komisyon talep etmekteler. Bunu da göz ardı etmemekte fayda var. Bankaların mortgage kredisi uygulamalarında faiz oranının yanı sıra komisyon ve diğer işlem ücretleri de bulunmakta, dolayısı ile bu noktaya da çok dikkat edilmeli. Faiz oranı düşük olup masraf tutarları yüksek olan bir konut kredisinin aylık ödemesi yüksek faiz oranlı kredi ödemesinden daha fazla olabilir. Birkaç bankadan talep alıp sonrasında başvuruda bulunmak sizin kârınıza olacaktır.
Konut Kredisi Yeniden Yapılandırma nasıl haber konusu oldu?
Konut kredinizi yapılandırırken nelere dikkat etmelisiniz? (Hürriyet Gazetesi, Şubat 2011)
Yüksek faizle konut kredisi kullananlar, düşen faiz oranları ile birlikte, kredilerini yeniden yapılandırmaya gidiyor. Bu yeniden yapılandırma ile birlikte tüketicilere rehber olabilecek üç farklı seçenek yer alıyor. Bu seçenekleri, aşağıdaki tablolarda örnekleri ile göreceksiniz.
Türkiye ekonomisinde görülen hızlı iyileşme ve kredi derecelendirme kuruluşlarından gelen olumlu sinyallerle beraber düşen TL faiz oranları yeniden finansman pazarını canlandırmaya başladı. Bunu gerek müşteri taleplerinden, gerekse de finans sektörünün yaptığı kampanyalardan rahatlıkla görmek mümkün. Son dönemde düşen faiz oranları ile birlikte konut kredisi kulanlar, kredilerini yeniden yapılandırmaya gidiyor.
Finans literatüründe “Yeniden Finansman” adı verilen açıklamakta yarar var. 5582 sayılı Konut Finansman Yasası’na ve bu yasa kapsamında yayınlanmış yönetmeliklere göre “Yeniden Finansman” işleminin tanımı şu şekilde yapılıyor:
“Konut finansmanı sözleşmelerinde konut finansman kuruluşu ile tüketicinin mutabakatı ile kredi faiz oranında, vadesinde, faiz türünde değişiklik yapılmasının yanı sıra, aynı ev teminat gösterilerek birden fazla konut kredisi kullanılmışsa bu kredilerin birleştirilmesi, sözleşmede belirtilmiş olan para biriminin değiştirilmesi ve son olarak da konut finansmanı kuruluşunda değişiklik yapılmasıdır.
Üç farklı seçenek
Müşterinin sözleşmedeki faiz, vade ve diğer koşullarda değişiklik talep etmesi durumda ya mevcut kurumuyla ya da rekabetteki başka bir kurumla işlemi gerçekleştirmesi söz konusu olabiliyor. Yine kredi kullananların böyle bir durumda birkaç seçenekleri olduğunun bilmelerinde yarar var. Bu seçenekler şunlar:
“Taksitleri aynı tutarak düşük faizlerle vadeyi kısaltarak krediyi daha hızlı ödemek.
Sadece faizi düşürerek taksitleri azaltmak ve kalan vadeyi uzatarak veya üründe değişikliğe giderek taksitleri düşürmek.”
Dolayısıyla faizlerdeki düşüşten bağımsız olarak da taksitlerin düşürülebileceğinden hareketle bu konunun yüz binlerce konut kredisi kullanmış ve kredi bakiyesi olan müşteriyi ilgilendirebileceğini belirtmekte de yarar var. Konunun daha iyi anlaşılması amacıyla örnek üç tablo aracılığı ile resmi daha net anlatmak mümkün.
Yeniden finansman ile ilgili önemli noktalar:
Konut kredisinin faizini düşürerek kredisini yeniden yapılandırmak isteyen tüketicilerin ilk önce kredi kullandıkları banka ya da finansman kuruluşuna başvurmaları gerekiyor..
Yeniden Finansman işlemlerinde faiz oranı kadar masraflar da büyük önem taşıyor. 2007 yılı Mart ayından sonra açılmış sabit faizli konut kredilerinin erken kapatılması halinde yüzde 2 erken kapama ücreti uygulanıyor. Ayrıca yeni kullanılacak kredi için ekspertiz, hukuki hizmet ve kredi açılış ücreti gibi ücretler alınıyor.
Tüketicilerin kararlarını verirken hem bu ücretlerin toplamına hem de ücretlerin yeni kredi tutarına eklendiği durumlarda kredi toplam maliyetlerini detaylı olarak incelemelerinde yarar var.
“Her gün 20-30 talep geliyor”
Murat Aysan(DD Mortgage Genel Müdürü)
2010 yılında tahmin ettiğimizden daha fazla Yeniden Finansman oldu. Faizler düştüğü için birçok bankanın kredi transferi kampanyası yaptığını görüyoruz. DD Mortgage olarak her gün 20-30 tane yeniden finansman talebi alıyoruz. Gelen müşterilerde çok çeşitli talepler görüyoruz. Onun için de bir kaç senaryo oluşturduk. Var olan vadelerini veya taksitlerini düşürme yöntemi, buna yüzde 30-35 diyebiliriz. Bir miktar müşteri de faizler bu kadar düşmüşken taksitlerini iyice düşürmek ve vadeleri uzatmak istiyor. Bunun en önemli sebebi; bu kredilerini yeniden yapılandırması durumunda aylık taksitleriniz düşüyor ve bu kredilerin üstüne herhangi BSMV ve KKDF yok. Dolayısıyla en ucuz finansman kredisi. Bireyin borçlanabileceği hem faiz oranı olarak en düşük kredi hem de üstünde vergi ve fonlar olmadığı için haklı olarak müşteriler bir hesap yapıyorlar. ‘Aylık bin 500 TL ödeyene kadar 700 TL ödeyeyim öteki 700 TL’yi de gidip başka bir ihtiyacımı karşılayayım’ diyorlar. Bir miktar müşteri hem vadeyi uzatıyor, hem faizin düşüşünden faydalanıyor hem de ürün değiştiriyor.Bu sene yapılan Re- Finansmanların 10 milyar TL’nin çok üstünde olacağını tahmin ediyoruz. Bizim de portföyümüzün yaklaşık yüzde 15’i bütün yıl boyunca yeniden finansman için bize talepte bulunmuş durumda."