Gayrimenkul sektöründe profesyonellerin çok sık iş değiştirdiğine değinen Türkiye'nin 1 numaralı emlak ve konut editörü Tebernüş Kireçci, eleman sirkülasyonunun nedenlerini açıkladı..
Gayrimenkul sektöründe profesyoneller çok sık iş değiştirir. Özellikle satış ekiplerinde neredeyse projenin başı ile sonu arasında en az 3 kez müdür değiştiğine tanıklık edersiniz. Geliştirme, idare ve finans birimlerinde de sirkülasyon yüksek. Ama satış ve pazarlama kadar değil.
Eleman sirkülasyonu bu kadar yüksek başka sektör var mı? Bilmiyorum. Ama olacağını da tahmin etmiyorum.
Bir elemanın bir şirkette çok uzun yıllar çalışması da doğru mu? Bundan emin değilim. Ücretli çalıştığım dönemde hiç bir gazetede 2 yılı dolduramadım. Geriye dönüp baktığımda kendi adıma ne kadar doğru yaptığımı görüyorum. Üniversiteden hocam Abbas Güçlü'nün bana gazeteciliğe başladığımda ilk öğüdü şu olmuştu: Bu meslekte bir gazetede uzun yıllar çalışmayı düşünüyorsan iş ile ilgili sorunlarını kesinlikle gazetede konuşmayacaksın. Git dışarıda başka arkadaşlarına konuş. Asla hiç bir gazeteci arkadaşınla konuşma.
Ben bu öğüdü tuttum mu? Bir gazetede 2 yıl bile çalışmadığıma göre tutamamışım. İyi mi yaptım? Kötü mü?
Ama herkes o kadar mücadeleyi göze alabilir mi? Bundan da emin değilim. 2008 yılında askere giderken kaleme aldığım "Elveda derken" başlıklı yazımda yaşadıklarımın bir kısmını anlatmıştım. Merak edenler buraya tıklayınız adresinden yazıma ulaşabilirler.
Geçmişte beni işten kovan yöneticilerim bugün nerede hata yaptıklarını anlamaya çalışıyorlar. Bulabiliyorlar mı? Tahmin etmiyorum. Onlarda o kadar akıl olsaydı benim gibi dünyaya gazeteci olarak gönderilmiş bir adamı sonuna kadar değerlendirmeyi düşünürlerdi. Yine hepsini çok seviyorum. Hepsine çok şey borçluyum. İyi ki varlar. Kendisinden bir şey öğrendiğim yönetici sayısı az. Çoğuna genç bir muhabirken ben bir şeyler öğrettim.
İnsan yaşlanmaya başlayınca hep kolaya kaçıyor. Anılarına sığınıyor. Biraz da tarihe meraklıysa aklının bir köşesi anılarında oluyor.
Konuyu bu kadar kaynattığım yeter. Lise yıllarında profesyonel bir ders kaynatma uzmanıydım. Üniversite yıllarında ise ders kaynatamadım. Çünkü gazeteciliğe başlamıştım. Çalışıyordum. Okula vize ve final dönemlerinde gidiyordum. Bulsam mutlaka ders kaynatırdım. Ders bulamıyordum.
Fer Yapı'nın yüzde 44 oranında hissedarı Ramadan Kumova'dan öğrendiğim bir söz var. Ona da danışmanlık aldığı birisi söylemiş. Patronlarla profesyonellerin ilişkisi otobüs şoförü ile yolcular arasındaki ilişkiye benzer. Patron otobüsün şoförüdür. Personel ve yöneticiler ise yolcudur. Duraklarda inmesi ve binmesi gerekenler olur. Otobüs yoluna devam eder.
Kumova benim eski dostlarımdandır. Boğaziçi Üniversitesi mezunu olduğuna sınıf arkadaşlarını tanımasam inanmam. Ayrıca Boğaziçi Mezunlar derneği Başkanı da mezunları olduğunu doğruladı. Ama diplomasını görmedim.
Diğer alanları bir kenara bırakıyorum. Satış ve pazarlama departmanlarındaki eleman sirkülasyonunun nedenlerini sıralıyorum.
a) Beklentiler örtüşmüyor: Patronlarla profesyonellerin beklentileri örtüşmüyor. Patronlar emsali ve bina yüksekliğini artırarak veya lejandı değiştirerek yüksek getiri sağlamanın peşinde. Profesyoneller ise satış yaparak prim almanın. Mazhar Fuat Özkan'ın Ali Desidero şarkısındaki gibi... Patronlar ve profesyoneller farklı tellerden çalıyor.
b) Patronlar mutlu olmuyor: Projedeki konutlar hızlı satıldığında "Yaptığım proje güzel" ya da "ucuza satıyorsunuz" psikolojisine kapılıyorlar. Satış olmadığı zamanlar ise iş "Bunlar benim malımı satamıyor"a dönüyorlar.
c) Elemandan anlamamak: Özellikle satışçılar iki türlüdür. 1) Kendisini patronlarını satmayı bilen satıcılar. 2) Satışı bilen satıcılar. Patronlar genelde kendini satmayı bilen satışçıları sever. Doğrusu hem kendini satmayı bilen hem de satışı bilen satışçı olmaktır. Patronlar çoğu zaman kendini satmasını bilen satışçıları sever. Yola bunlarla devam eder. Ama lafla peynir gemisi yürümediği için satışlar kötü gider. İşten ilk ayrılanlar genelde satmasını bilen satışçılar olur. Onlar gittiği için kendisini satmasını bilen satışçılar tıkanır. Satamadığı için gönderilir.
d) Sadece prim peşinde koşan satışçılar: Projelerin ön lansman ve lansman dönemlerinde prim yüksektir. Bazı satışçılar ise sadece bunun peşinde koşar. Bu tür satışçılar için bir yerde eskimenin önemi yoktur. Önemli olan primdir. Halleri hayvanlar aleminde tilkinin durumuna benzer. Kurnazlıklarının bedelini genelde prim almayarak öderler.
e) Çeteleşme: Türkiye'de her sektörde yaygın görünen bir durumdur. Özellikle eski konut sektörünün eski şirketlerinde yaygındır. Gelen hiç bir yetenekli elemanı barındırmazlar. Çete üyeleri kalır diğerleri gider. Gidenler genelde uzun vadede daha kazançlı çıkarlar. Çalıştığı şirketi batırma noktasına getiren çeteler bile var. Ama patronlar memnun olduğuna göre diyecek bir şey kalmıyor.
f) Ahlaksız ilişkiler: Özellikle pazarlama departmanı yöneticileri ajanslarla ahlaksız ilişkiye girme eğilimindedir. Yapılan kampanyalardan pay almak gibi. Buna son yıllarda danışmanlık yapan şirketler de katıldı. Ama bu tür kirli ilişkiler kalıcı olmaz. Eninde sonunda ortaya çıkar. Çıktıklarında kapının önüne koyulurlar. Bu durumu genellemek doğru olmaz. Ama gözardı edilecek kadar az da değil.
g) Maaş ve prim düzensizliği: Piyasada düzenli maaş ödeyen şirket az. Çoğu zaman primlerin geç ödenmesi bir yana ödenmemesi de sorun oluyor. Özellikle ödenmeyen primler bir çok patrona yakışmıyor.
h) Kendini geliştirmemek: Satış ve pazarlama alanında çalışanların en önemli sorunlarından birisi de dijital çağı anlamamalarıdır. Anlayanların da önemli bir kısmı yanlış anlıyor. Patronlar milyonlarca doları çöpe gittiğinde işe pazarlama müdürünü kovmaktan başlıyor. Satış müdürünü kovarak devam ediyor. Dijital çağı anlamayan veya yanlış anlayan satış ve pazarlamacıların gelecek yıllarda iş bulması ya da işinde devam edebilmesi çok daha zor hale gelecek.
Yapılması gereken ne?
Patronlarla profesyonellerin birbirlerini tam anlaması gerekiyor. Ortak bir anlayış platformu olmazsa sirkülasyon devam eder.
Şimdi yapılması gerekenleri sıralayayım.
1) İşe almadan önce referansa bakmak gerekir. Patron işe alacağı eleman ya da elemanların geçmişte hangi projeleri sattığını, projenin başından sonuna kadar kalıp kalmadığını incelemesi gerekir. Eleman ve yöneticiler için de aynısı geçerli. Onlar da maaş ve prim konusunda şirketlerin ve patronların referanslarını incelemeli.
2) Sektörün yaptığı en büyük hata yarım elemanları transfer etmede birbirleriyle yarışması. Bunu bir kenara bırakıp eleman yetiştirmeye öncelik verilmeli. Bunun da yolu mesleki organizasyonların bu işe el atmasından geçer. Eğitim programı iki aşamalı olmalı. Birincisinde sektöre yeni başlayacaklar eğitimden geçirilmeli. İkincisinde ise uzun yıllardır sektörde çalışanların eksiklikleri tamamlanmalı.
Sonuç: Gayrimenkul sektörü genç ve yeni bir sektör. Taşlar henüz yerine oturmadı. Yıllar geçtikçe oturacak. Her iş gibi gayrimenkul işi de insanla yapılır. Bu sektörde insanın önemi gelecekte daha iyi anlaşılacak. Denizi aşıp derede boğulmanın anlamı yok. Biraz rötüş ile ortaya çok iyi bir tablo çıkar.