Koronavirüs salgını gayrimenkul sektöründe de etkilerini gösteriyor. Peki salgının kiracılar ve mal sahipleri arasındaki etkileri ne oldu? Salgın kira sözleşmelerinde değişiklik yaratacak mı? Kiralarda indirim olacak mı? İşte koronavirüsün kiracılar ve mal sahiplerine olan etkisi...
Dünya Sağlık Örgütü (World Health Organization) 11 Mart 2020 tarihinde, Aralık 2019 Çin’de ortaya çıkan ve hızla dünyaya yayılan corona virüsü ‘pandemi’ olarak nitelendirdi. Bir hastalığın pandemi olarak ilan edilmesi toplum ve devlet için yaşamsal öneme sahip faaliyetleriyle toplum yaşamındaki olağan akışı etkiliyor. Bu durum zorluklara ve ekonomik kayıplara sebep olabiliyor.
Posta'da yer alan habere göre; devletin bütün organları salgınla mücadele ederken, ekonomik ilişkilerde de mücadele devam etmektedir diyen Avukat Behin Pektaş, salgının kiracı ve mal sahipleri arasında oluşturabileceği problemleri ve çözümlerini anlattı.
Üretimin durması, çalışmanın ertelenmesi veya durması devletlerce alınan karantina kararları sebebiyle ekonomilerin yavaşlamasıyla karşılaşılıyor.
Sözleşmeler açısından mücbir sebep nedir?
Salgın hastalık ve pandemi sözleşmelerin tarafları açısından ‘mücbir sebep’ teşkil edebilmesi için Covid-19 nedeniyle tarafların sözleşmede kendilerine yüklenen borçları / edimleri yerine getiremeyecek duruma gelmeleri ve tarafların borçlarını yerine getiremeyecek derecede etkilenmelidirler.
Her sözleşme ilişkisinde virüs mücbir sebep olarak kabul edilebilir mi?
Her sözleşme ilişkisinde corona virüs salgınının mücbir sebep teşkil edip etmediği değerlendirilmelidir. Örnek olarak Ülkemizde corona virüs salgınının görülmesi nedeniyle organizasyonların, okulların, konserlerin, fuarların, spor müsabakalarının iptal edilmesi durumunda konseri ya da spor müsabakasını izleyecek tüketiciler, konseri gerçekleştirecek sanatçı, konseri ya da spor müsabakasını düzenleyen organizasyon ve konseri gerçekleştirecek işletme için bu borçlar mücbir sebep halidir. Sözleşmede tarafların borçları sona ermelidir. Konser verecek sanatçının konser verme borcu sona ermeli, tüketicinin bilet için ödediği ücreti iade edilmelidir.
Hükümetin aldığı önlemler kapsamında işletmenin kapanması halinde kiracıların kira ödeme yükümlülükleri devam eder mi?
Hükümetin virüs salgını için aldığı önlemler kapsamında işyeri kirası sözleşmeleri için geçici bir düzenleme getirilmiştir. Buna göre 1.3.2020 tarihinden 30.6.2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenmemesi kira sözleşmesi feshi ve / veya tahliye sebebi oluşturmayacak (7226 Sayılı K. Geçici 2. Madde).
Hükümetin aldığı önlemler kapsamında işyeri kiralarına getirilen bu uygulama konut kira sözleşmelerinde de uygulanabilir mi?
Kiralarını ödeyemeyen kişiler bu durumun mücbir sebepten kaynaklandığını kanıtlayabilirlerse, onlara karşı da 30.6.2020 tarihine kadar fesih ve tahliye yapılamaz. Bunun için, kiracıların ev sahiplerine yazılı bir bilgilendirme yapması gerekli olup böylelikle kiracıhukuki süreç başlattığında bu durumu bildirdiğini kanıtlamış olur.
Alışveriş merkezi veya iş merkezinin tamamen kapanması veya bazı işletmelerin devam etmesi halinde kiracıların ortak gider ödeme yükümlülüğü devam eder mi?
Bu denli büyük yapı organizasyonlarında, iş merkezlerinde bulunan ofislerin veya alışveriş merkezinde bulunan mağazaların güvenliği, bu işletmelerin devamlılığını ve işletmeye hazır halde bulunmasını sağlamak için teknik destek, güvenlik, temizlik hizmetlerinin sürdürülmesi gereklidir. Hükümetin corona virüs salgınına karşı aldığı önlemler çerçevesinde günlük insan sirkülasyonunun 40 binleri bulduğu bu işletmelerin temizlik hizmetlerine ek olarak son birkaç aydır bu işletmeleri ve bu işletmelerde çalışan çalışanlarını dezenfekte etme sürecindedirler. Corona virüsü ortam dezenfeksiyonu hizmetinde saf ozon, nötralize edilmiş ozon, hidrojen peroksit ve türevleri kimyasallar kullanılır. Bu hizmetlerde kullanılan ekipmanlar nötralizatör, jeneratör ve Ulv pülverizatördür. Tüm ekipmanların sonunda korona virüsü ilaçlaması sisleme metodu ile sonlandırılır. Dezenfekte işlemleri her gün 5 ila 10 tekrarlar olarak devam ettiği düşünüldüğünde işletmelere ciddi bir ek maddi yükümlülük getirmektedir.
Söz konusu bu hizmetlerin iş merkezlerinin veya alışveriş merkezinin kiracılarına olan sözleşmesel borcu olduğundan ortak giderleri kiracılarının tamamından talep edebilecektir.
Alışveriş merkezlerinin, işletmelerin, iş merkezlerinin çalışma saatlerinde hükümetin aldığı önlemler kapsamında azaltma olması halinde kira bedelinde indirim talep edilebilinir mi?
Hükümetin aldığı önlemler kapsamında alışveriş merkezi, işletmelerin veya iş merkezlerinin çalışma saatlerine getirilen kısıtlamalar işletmeler açısından beklenmeyen hal teşkil eder. Getirilen kısıtlama ile müşteri sayısında azalma olacağından kiracının kiraya verenden uyarlama talep edebilir.
Kira sözleşmeleri nasıl uyarlanabilir?
Uyarlama Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi kapsamında öngörülmeyen olağanüstü bir durumun varlığı nedeniyle kiracının henüz borcunu ödememiş ve ifası aşırı ölçüde güçleşmiş olması halinde mahkemeden sözleşmenin yeni koşullara göre uyarlanmasını isteme hakkı bulunmaktadır. Dolayısıyla, taraflar, kira sözleşmeleri kapsamında uyarlama talep ederek çökmüş işlem tabanının dengelenmesini sağlayabilecektir. Bunun yanı sıra, işbu uyarlama işlem temelini onaramaz ise sözleşmeyi fesih hakkı da olacaktır.
Uyarlama taraflar arasında kararlaştırılan kira bedeli üzerinde tarafların rızalarıyla ödeme sürelerinin veya ödeme şekillerinin değiştirilmesi şeklinde yapılması mümkündür. Uyarlama talep eden taraf uyarlamanın hakkaniyet ilkesine uygun sonuçlar doğurmadığına kanaat getirirse hukuki süreç başlatabilir.