Yapı Kredi Koray GYO tarafından Narmanlı Han’da 540/3600 hisse ile sahip olunan ada ve parseldir. TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından 6 Aralık 2013’te hazırlanan gayrimenkul değerleme raporuna göre değeri KDV dahil 12 milyon 378 bin 200 TL’dir. İşte Narmanlı Han 310 Ada 1 Parsel’in özellikleri…
Narmanlı Han
Narmanlı Han 310 Ada 1 Parsel nerede?
TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. için 06.12.2013 tarihinde 2013A842 rapor numarası ile Değerleme Uzmanı Özge Aklar ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Hüsniye Boztunç tarafından hazırlanan değerleme raporu şöyle;
İli: İstanbul
İlçesi: Beyoğlu
Mahallesi: Asmalımescit
Köyü: -
Sokağı: İstiklal Caddesi, İsveç Sokağı
Mevkii: -
Pafta No: 1
Ada No: 310
Parsel No: 1
Gayrimenkulün Niteliği: Apartman, Yazıhane, Mağazalar
Gayrimenkulün Yüzölçümü: 2.642,50 m²
Malik: Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.
Hisse: 540/3600
GAYRİMENKULÜN AÇIK ADRESİ : Asmalımescit Mahallesi, İstiklal Caddesi, No: 180, Beyoğlu/İSTANBUL
GAYRİMENKULÜN KULLANIMI : Değerleme tarihi itibari ile kısmen dükkan, kısmen konut ve kısmen boş durumda Narmanlı Yurdu
TAPU KAYIT BİLGİLERİ: İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Asmalımescit Mahallesi, İstiklal Caddesi, İsveç Sokağı, 1 pafta, 310 ada, 1 parsel no’lu, 2.642,50 m² yüz ölçümüne sahip, “Apartman, Yazıhane, Mağazalar” vasıflı, 540/3600 hissesi, “Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” mülkiyetindeki gayrimenkul.
İMAR DURUMU : Değerleme konusu taşınmazın bulunduğu bölge, 07.07.1993 tarih, 4720 sayılı kurul kararı ile “Kentsel Sit Alanı” ilan edilmiş ve değerleme konusu taşınmaz 21.12.2010 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli “Beyoğlu Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı” kapsamında kalmakta olup yapılaşma şartları;
- “Turizm + Hizmet + Ticaret” lejandında
- Eski Eser tescillidir.
Narmanlı Han 310 Ada 1 Parsel piyasa değeri nedir?
06.12.2013 TARİHİ İTİBARİYLE TAŞINMAZIN YAPI KREDİ KORAY G.Y.O. A.Ş. HİSSESİNE (540/3600) AİT PİYASA DEĞERİ (KDV Dahil)
12.378.200.-TL (Onikimilyonüçyüzyetmişsekizbinikiyüz.-Türk Lirası)
6.112.400.USD (Altımilyonyüzonikibindörtyüz. - Amerikan Doları)
Narmanlı Han 310 Ada 1 Parsel’in ruhsat ve izinleri ne durumda?
- Beyoğlu Belediyesi İmar Arşivi dosyasında değerleme konusu taşınmaza ait “T.C. Kültür Bakanlığı 1. Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulunun 21.06.2000 tarih ve 11963 sayılı kararının ekidir” ibaresi bulunan rölöve projesi incelenmiştir.
- Beyoğlu Belediyesi İmar Arşivi ve İstanbul 2 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu Arşivi’nde yapılan incelemelerde değerleme konusu taşınmaza ait herhangi bir ruhsat bulunamamıştır.
- Değerleme konusu taşınmaz “Narmanlı Han” inşa tarihi 1831’dir ve tarihi eser niteliğindedir. 1957 yılından önce inşa edilmiş olduğundan dolayı, imar affından yarlarlanıp iskanlı olarak kabul edilmektedir.*
- Beyoğlu Kadastro Müdürlüğünde yapılan incelemelerde, değerleme konusu taşınmazın paftası üzerinde işlenmiş olduğu gözlenmiştir.
* Geçici Madde 2 - Aşağıda belirtilen yapılar imar mevzuatına uygun inşa edilerek kullanma izni alınmış yapılar olarak kabul edilir. Yapılış tarihine bakılmaksızın gecekondular bu hükmün dışındadır.
a) 6785 sayılı İmar Kanununun yürürlüğe girdiği 17 Ocak 1957 tarihinden önce yapılmış yapılar,
b) 6785 sayılı İmar Kanununun ek madde 8 kapsamına giren alanlarda 10 Ocak 1975 tarihinden önce yapılmış yapılar,
c) 2565 sayılı, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamına giren veya Milli Savunma Bakanlığına tahsisli olan veya tahsissiz olarak Milli Savunma Bakanlığınca kullanılmakta olan arsa ve araziler üzerindeki Milli Savunma Bakanlığına veya Türk Silahlı Kuvvetlerine ait yapılar,
d) (Değişik bent: 18/05/1987 - 3366/8 md.) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında 6785 sayılı İmar Kanununun Ek 8 inci maddesi gereğince çıkarılan Yönetmeliğin 1.03. maddesi kapsamı dışında kalan köy ve mezralar ve dağınık yerleşik alanlarda sanayi, depolama, turistik ve tarımsal yapılar dışında kalan imar mevzuatına aykırı yapılar.
Beyoğlu Belediyesi İmar Arşivi ve İstanbul 2 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu Arşivi’nde yapılan incelemelerde aşağıda bulunan kurul kararları gözlenmiştir.
- İstanbul 1 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 02.09.1998 tarih ve 10199 sayılı kararı ile Narmanlı Han’ın 1/100 ölçekli rölövesinde gerekli ayrıntılar ifade edilemediğinden 1/50 ölçekli tekniğine uygun tam ve doğru rölövesinin, 1/20 sistem ve eleman detaylarının tarihçesini, bugünkü durumu ve statik durumunu belirten rapor ile ağaç revizyonu ve ayrıca raporun kurula iletilmesine karar verilmiştir.
- İstanbul 1 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 21.06.2000 tarih ve 11963 sayılı kararı ile Narmanlı Yurdu’nun rölöve ve sistem detayının onaylanmasına, koruma grubunun 2 olarak belirlenmesine, avan projesinin uygun olduğuna, 3 ve 4 numaralı cephelerden birinin uygulanabileceğine, buna ilişkin 1/100 ölçekli restorasyon projesinin belediyesinde incelenerek kurula getirilmesine karar verilmiştir.
- İstanbul 1 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 16.08.2000 tarih ve 12105 sayılı kararı ile Narmanlı Yurdu’na ait tadilat avan projenin uygun olduğuna, bu doğrultuda hazırlanacak 1/100 ölçekli restorasyon projesinin belediyesince incelenerek kurula iletilmesine karar verilmiştir.
- İstanbul 1 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 11.07.2002 tarih ve 14138 sayılı kararı ile Narmanlı Han (Narmanlı Yurdu) ile ilgili kurulca alınan 21.06.2000 gün ve 11963 sayılı karar hakkında, İstanbul 3. İdare Mahkemesi’nce 31.05.2002 gün ve 01/501 sayılı yürütmeyi durdurma kararı alındığından nihai karar alınıncaya kadar herhangi bir işlem yapılmamasına karar verilmiştir.
- İstanbul 1 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 08.10.2003 tarih ve 15420 sayılı kararı ile Narmanlı Han (Narmanlı Yurdu) ile ilgili İstanbul 3. İdare Mahkemesi’nce alınan 28.02.2003 gün ve 2003/163 sayılı kararın uygulanmasına, rölöve ve grup kararı konusunun ise İstanbul 3. İdare Mahkemesi’nce iptal edilen kurulun 21.06.2000 gün ve 1963 sayılı kararıyla onaylı rölöve ve detayları havi dosyasının mahkemeden iadesini takiben değerlendirilebileceğine karar verilmiştir.
- İstanbul 2 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 14.01.2009 tarih ve 2322 sayılı kararı ile Narmanlı Han (Narmanlı Yurdu) rölövesinin ve analiz paftasının uygun bulunduğuna, sistem detaylarının getirilmesine, grup tayininin bu aşamadan sonra değerlendirilebileceğine karar verilmiştir.
- İstanbul 2 Numaralı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 09.07.2009 tarih ve 2775 sayılı kararı ile Narmanlı Han’ı (Narmanlı Yurdu) oluşturan yapılardan İstiklal Caddesi’ne bakan yapının koruma grubunun 1 olarak, diğer yapıların koruma grublarının da 2 olarak belirlenmesine, sistem detayı ve nokta detaylarının uygun bulunduğuna karar verilmiştir.
Narmanlı Han 310 Ada 1 Parsel’in yapı Ruhsatı ve izin durumu nedir?
Ruhsat -Yapı Kullanma İzin Belgesi-Mimari Proje Tarih/No Alanı (m²) Açıklama
21.06.2000 tarih ve 11963 sayılı karar eki “Rölöve Projesi” - Kültür Bakanlığı’nın İsteği üzerine hazırlanmış.
Yapı Denetim :
- Değerleme konusu taşınmaz 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a tabi
değildir.
Narmanlı Han 310 Ada 1 Parsel’in varsa son üç yıllık dönemde hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) ilişkin bilgiler nelerdir?
- Söz konusu taşınmazın bulunduğu bölge, 07.07.1993 tarih, 4720 sayılı kurul kararı ile “Kentsel Sit Alanı” ilan edilmiş ve değerleme konusu taşınmaz Eski eserler ve Anıtlar Yüksek Kurulu’nun 13.06.1971 tarih ve 5899 sayılı kararı ile “1. Grup Korunması Gerekli Kültür Varlığı” olarak tescil edilmiş olup, parsel üzerindeki tüm uygulamaların 1993 yılından itibaren Anıtlar Kurulu’nun kararı ile gerçekleştirildiği bilgi edinilmiştir. Söz konusu parsel, 21.12.2010 onay tarihli “Beyoğlu Kentsel Sit Alanı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı” kapsamında “Turizm + Hizmet + Ticaret Alanı” lejandına alınmıştır.
Yapı Kredi Koray GYO hissesi üzerinde “ihtiyati tedbir“ şerhi bulunmaktadır.
“Beyoğlu 1. Asliye Hukuk Mahkemesi kararı ile Narmanlı Han'la ilgili mal sahipleri tarafından ,Yapı Kredi Koray’la yapılmış olan gayrimenkul hissesi karşılığında inşaat yapımı ve satış vaadi sözleşmesinin feshi, tapu ve tescil -terkin iptalleri için , İstanbul 7.Asliye Hukuk Mahkemesinde, 2008/362 Esas No ile açılan dava temyiz yolu açık olmak üzere Yapı Kredi Koray GYO aleyhine sonuçlanmış olup, bu kararla ile ilgili Yapı Kredi Koray GYO avukatları temyiz işlemi için gerekli hukuki işlemleri yapmış ve Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nde 2011/7526E sayılı dosya ile görüşülen davada temyiz başvurusu talebi kabul edilerek, yerel mahkeme kararı Yapı Kredi Koray GYO lehine bozulmuştur. Bozma kararına karşı karar düzeltme yoluna gidilmiş olup Yargıtay’ın karar düzeltme talebiyle ilgili vereceği karar beklenmektedir.”
Değerleme konusu yapının tescilli eski eser olması, 1957 tarihinden önce inşa edilmiş olduğundan dolayı imar affından yararlandığı ve iskanlı kabul edildiğinden ve hukuki süreç devam ettiğinden, değerleme konusu taşınmazın Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri gereğince Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne “bina” olarak alınmasında sakınca olmadığı düşünülmektedir.
Narmanlı Han 310 Ada 1 Parsel’in çevre ve zemin kirliliği (Kontaminasyon) nedir?
Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketin (TSKB) bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerinde yapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.
Narmanlı Han 310 Ada 1 Parsel’in çevresel ve fiziksel bilgileri nelerdir?
Değerleme konusu taşınmaza ulaşım için İstiklal Caddesi üzerinde Taksim Meydanı – Tünel istikametinde yaklaşık 2 km. yürünür. Sırası ile Hollanda Konsolosluğu, Rus Konsolosluğu ve İsveç Konsolosluğu geçilir.
Değerleme konusu taşınmaz İsveç Konsolosluğu’nun karşısında konumlu olan Narmanlı Han (Narmanlı Yurdu)’dır.
Değerleme konusu taşınmaz ulaşım açısından Tünel mevkiine yakınlığı sebebiyle oldukça avantajlı bir bölgede konumlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmaz İstiklal Caddesi üzerinde konumlanmakta olup, söz konusu cadde üzerinde, tarihi binalar, bilinirliği yüksek mağazalar ve eğlence mekanları gözlenmektedir.
Değerleme konusu taşınmaza yakın konumlu olarak, Rus Konsolosluğu, Hollanda Konsolosluğu İtalyan Konsolosluğu ve İETT İşletmeleri Genel Müdürlüğü gibi bilinirliği yüksek yapılar yer almaktadır.
Söz konusutaşınmazın konumlandığı bölge, Taksim’in önemli bölgesi olup yakın çevrede butik oteller, restoranlar, kafeler ve turizm acentaları bulunmaktadır. Bölge çoğunlukla yabancı turistler tarafından tercih edilmektedir.
Bölgede önemli bir yenilik olan Taksim meydanının yayalaştırma projesi bulunmakta olup inşaat çalışmaları bitmiştir. Söz konusu proje ile Tarlabaşı Bulvarı – Cumhuriyet Bulvarı araç trafiği yer altına alınmış olup böylelikle Tarlabaşı’ndan gelen araçlar kesintisiz bir şekilde Harbiye, Taşkışla, Dolmabahçe yönüne gidebilmeleri sağlanmıştır.
Bölgedeki diğer projelere bakıldığında gündemde Tarlabaşı Kentsel Dönüşüm Projesi, Tarlabaşı 360 Projesi ve bölgedeki yatırımları önemli ölçüde etkileyen Salıpazarı Kruvaziyer Limanı Projesi bulunmaktadır.
Tüm bu projelerin tamamlanmasıyla bölgeye gelen turist sayısının artacağı, dolayısıyla bölgede şehir oteli ve butik otel projelerinin hız kazanacağı düşünülmektedir. Özellikle Talimhane ve Tarlabaşı’nda bulunan binaların butik otel olarak değerlendirileceği öngörülmektedir.
Konu Gayrimenkullerden Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar;
Yer Mesafe (km)
Taksim Meydanı ~ 1,70
Şişli ~ 5,50
Beşiktaş ~ 3,90
E-5 ~ 7,10
TEM Karayolu ~ 10,50
Narmanlı Han 310 Ada 1 Parsel üzerinde değerleme konusu gayrimenkulün tanımı nedir?
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul ili, Beyoğlu ilçesi, Asmalımescit Mahallesi, İstiklal Caddesi, İsveç Sokağı, 1 pafta, 310 ada, 1 parsel no’lu, 2.642,50 m² yüz ölçümüne sahip, “Apartman, Yazıhane, Mağazalar” vasıflı, 540/3600 hissesi, “Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” mülkiyetindeki gayrimenkuldür. Söz konusu taşınmazın konumlu olduğu 310 ada, 1 no’lu parsel, İstiklal Caddesi, Müeyyet Sokak ve Sofyalı Sokak üzerinde konumlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın İstiklal Caddesine yaklaşık 40 m., Müeyyet Sokak’a yaklaşık 55 m. ve Sofyalı Sokak’a yaklaşık 45 m. cephesi bulunmaktadır.
Söz konusu gayrimenkul rölöve projesine göre, A, B, C, D ve E blok olmak üzere toplam 5 bloktan oluşmaktadır. A blok taşınmazın İstiklal Caddesine bakan cephesinde, B blok Müeyyet Sokak’a bakan cephesinde, C Blok Sofyalı Sokak’a bakan cephesinde, D blok yapının kuzey cephesinde ve E blok yapının avlusunda konumlanmaktadır. Söz konusu bloklar arasında sadece C ve D blok arasında 1. normal kattan geçiş bulunmakta olup, diğer bloklar arasında geçişler hanın avlusu aracılığı ile gerçekleştirilmektedir.
Değerleme konusu taşınmaza girişi İstiklal Caddesi üzerindeki A blokta bulunan kemerli girişten ve Sofyalı Sokak üzerinde konumlu olan dükkandan sağlanmaktadır.
tablo
Değerleme konusu taşınmaz rölöve projesine göre bodrum kat, zemin kat, ara kat ve 2 adet normal kat olmak üzere toplam 5 kattan oluşmaktadır. Değerleme konusu taşınmazın iç mahalline girilememiş olup kapalı alan hesapları rölöve projesi üzerinden yapılmıştır. Taşınmazın, katlar ve bloklar bazındaki kapalı alan bilgileri aşağıdaki tabloda verilmiştir.
Değerleme konusu taşınmazın bodrum katı rölöve projesine göre depo kullanımındadır. Zemin katın caddelere bakan cepheleri dükkan iç kısımlar ve ara kat ise söz konusu dükkanların depoları şeklinde kullanılmaktadır. Söz konusu taşınmazın 1. ve 2. normal katları, blok gözetmeksizin, genel olarak oda, depo, mutfak ve wc olarak kullanılmaktadır. Bu bölümlerin ofis veya otel kullanımına uygun olduğu düşünülmektedir.
Değerleme konusu taşınmaz, 1831 yılında inşa edilmiş olup, 1880 yılına kadar Rusya Büyükelçiliği ve
ardından 1914'e dek Rus hapishanesi olarak kullanılmış, daha sonra Narmanlı ailesinin mülkü olmuştur.
Sonraki yıllarda stüdyo ve konut olarak kullanılan ve o yıllarda Narmanlı Yurdu olarak anılan binada Aliye Berger, Ahmet Hamdi Tanpınar ve Bedri Rahmi Eyüboğlu başta olmak üzere birçok yazar, sanatçı yaşamış ve çalışmışlardır. Günümüzde ise Taksim’in tarihini yansıtan en önemli yapılardan olup, Beyoğlu’nda avlusu bulunan ender hanlardan birisidir.
Beyoğlu Belediyesi İmar arşivi ve İstanbul 2. No’lu Tabiyat ve Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu arşivi’nde yapılan araştırmalarda; İstanbul 2. No’lu Tabiyat ve Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu’nun 09.07.2009 tarih ve 2775 sayılı kararı ile değerleme konusu taşınmazın İstiklal Caddesi’ne bakan yapısının koruma grubunun 1 olarak, diğer yapılarının koruma gruplarının da 2 olarak belirlenmesine karar verildiği öğrenilmiştir.
Değerleme konusu Narmanlı Han (Narmanlı Yurdu), değerleme tarihi itibari ile yıpranmış durumdadır. Sacede A blok’un zemin katı ve C bloğun zemin katı tadilat görmüş olup, A blok genel olarak dükkan kullanımındadır. Değerleme tarihi itibari ile A blok zemin katta 3 adet dükkan kullanımda olup diğerleri boş durumda ancak bakımlı durumdadır. C blokta ise Müeyyet Sokak ve Sofyalı Sokak kesmişiminde konumlu olan dükkan, eğlence mekanı olarak kullanılmaktadır. Değerleme konususu Narmanlı Han’daki diğer dükkanlar ve üst katlardaki odalar, boş durumda, bakımsız ve tadilata ihtiyaç duymaktadır. Blokların arasındaki avlu değerleme tarihi itibari ile bakımsız durumda olup, avluda 5 adet ağaç bulunmaktadır ve yer yer yabani otlar yetişmiştir.
Değerleme konusu taşınmaz, İstanbul’un yaya yoğunluğunun en yüksek olduğu yerlerinden biri olan İstiklal Caddesi ve Beyoğlu eğlence hayatının merkezlerinden birisi olan Asmalımescit Sofyalı Sokak üzerinde konumludur. Konumundan dolayı çok yüksek bir reklam kabiliyetine sahip olup, şehrin önemli ticari ve turistik merkezleri olan Şişli, Beşiktaş, Eminönü, Aksaray gibi ilçelere ulaşım kolaylıkla sağlanabilmektedir.
Önerilen Bağlantılar : TOKİ Aksaray kura