Ham durumda bulunan arazilerin imar parseline dönüştürülmesi sürecinde gerçekleştirilen idari işlemler dizisidir. Plan sınırları içindeki araziler şekillendirilir. Tapuya tescil işlemini esas alan plan da parselasyon planıdır.
Parselasyon nedir?
Parselasyon; ham arazi üzerinde yapılan çalışmadır. Söz konusu ham araziyi imar parseline dönüştürme işlemidir. Parselasyon işlemleri, plan sınırları içerisinde bulunan ve henüz düzenlenmemiş arazilerin şekillendirmesini sağlar.
Parselasyon işleminin amacı nedir?
Parselasyon işleminin amaçları; düzenli kentleşmenin sağlanması, yapılaşmanın kentsel alt ve üst yapı hizmetlerinden yararlanmasıdır. Bu işlem ile planlama alanında kalan arazi, imar planı hükümlerine uygun hale getirilir.
Parselasyon uygulamasında yer alan kavramlar nelerdir?
Parselasyon teknik bir çalışma olduğu için yapılan çalışmalarda hukuki düzenlemeler belirleyici olur. Hukuk kuralları ile parselasyon yetkisinin düzenlenmesi zorunludur. Bu yüzden teknik kavramların bilinmesi fayda sağlayacaktır.
Parselasyon işleminde kullanılan kavramlar: Kadastro Parseli, İmar Parseli-Parselasyon Planı, Düzenleme Sahası ve Sınırı, Düzenleme Ortak Payı, Cetveller, Krokiler.
Kadastro Parseli nedir?
Kadastro parseli, devlet tarafından mülkiyet hakkı belirtilmesi için yapılır. Uygulamada sınırlar belirlenir. Belirlenen sınırlar tapuda yer alır. Tapuda yer alan bu arazi parçalarına kadastro parseli denir. Sınırları bu şekilde belirlenmeyen tapuların hükmü geçersizdir.
İmar Parseli-Parselasyon Planı nedir?
İmar planlaması ve parselasyon uygulaması sonrasında oluşan ve üzerinde inşaat faaliyetleri yapılabilecek arazilere imar parseli denir.
Boyutları belirlenmiş, paftalar şeklinde çizilmiş, tapuya tescil işlemi esas alınan plana da parselasyon planı denir.
Düzenleme Sahası ve Sınırı nedir?
Parselasyon çalışmaları yapılacak alanın sınırları belirtilir. Bu sınırlar içerisinde düzenleme yapılır. Parselasyon çalışmaları yapılacak alana düzenleme sahası, belirtilen sınıra ise düzenleme sınırı denir.
Düzenleme Ortaklık Payı nedir?
Parselasyon işlemi sonucunda idarenin vermiş olduğu hizmetin ve yapılaşma hakkının karşılığı olarak, eşit bir şekilde hak sahiplerinden kamu payı için alınan arazilere düzenleme ortaklık payı denir.
İmar planı yapılması ve imar parseli oluşturulmasının karşılığında alınır.
Cetveller nedir?
Parselasyon uygulaması sırasında düzenlenecek alanlarda kullanılan özel cetveller vardır. İmar ya da kadastro parsellerinin hangi imar adalarına dağıtıldığını gösteren cetvellerdir. Sırasıyla; özet cetveli, dağıtım cetveli ve tahsis cetveli.
Özet cetveli nedir?
Özet cetvelinin 3194 sayılı İmar Kanununu’nda yer alan tanımı şu şekildedir:
Düzenleme sahasına giren kadastro, varsa imar parsellerinin tapu senedi miktarı, düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımları ile düzenleme ortaklık payları, varsa kamulaştırma ve bağış miktarları ile oluşan imar parselleri ve imar adalarının yüzölçümlerinin yazıldığı cetveldir.
Yani; düzenleme sahasında yer alan tüm bilgilerin detayları ile yazıldığı cetvel türüdür.
Dağıtım cetveli nedir?
Dağıtım cetvelinin 3194 sayılı İmar Kanununu’nda yer alan tanımı şu şekildedir:
Her imar adası için ayrı olarak düzenlenen ve bu düzenleme sonucu meydana gelen parsellerin, hangi kadastro veya imar parsellerinden, nasıl oluştuğunu, kadastro ve imar parsellerinden alınan düzenleme ortaklık payını, gerektiğinde malikin muvafakatı ile terk edilen alanları ve kamulaştırılan alanların miktarlarını gösteren cetveldir.
Yani; imar adaları ayrı ayrı düzenlenir. Düzenleneme sonucunda meydana gelen parsellerin nasıl oluştuğu yer alır. Hangi kadastro veya imar parsellerinden oluştuğu ve ortaklık payları belirtilir. Kamulaştırılan alanın miktarı bu cetvel üzerinde yer alır.
Tahsis cetveli nedir?
Tahsis cetvelinin 3194 sayılı İmar Kanununu’nda yer alan tanımı şu şekildedir:
Kadastro veya varsa imar parsellerinin hangi imar adalarına gittiğini gösteren cetveldir.
Kroki nedir?
Kroki; yaklaşık ölçekte ve üzerinde ölçü değerlerinin yazılı olduğu ada veya parsellerin çizimine denir.
Ada ve parsellerin, yeri değişmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerin yazılı olduğu krokiye röperli kroki denir.
Ada ve parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tespit edilmiş olan ölçülerin yazılı olduğu krokiye ebadlı kroki denir.
Ada ve parsellerin üzerinde belirtilmesi amacıyla pafta üzerine alınan ölçüleri yazılarak düzenlenen krokiye ise uygulama krokisi denir.
Parselasyon işlemleri nasıl olur?
Parselasyon işlemlerinde sırasıyla şu uygulamalar yapılır: İfraz, tevhit ve tahsis.
İfraz nedir?
Tarım arazisi olan ve kadastro parselinden oluşan bu arsanın imar planına doğrultusunda imar parseline dönüştürmek üzere ayrılmasına ifraz denir.
Yani; arazilerin imar mevzuatına uygun olarak imar adası ve imar parseline dönüştürmesidir.
Tevhit nedir?
Farklı imar parsellerinin imar mevzuatına göre verimli kullanılmasına engel olan durumların kaldırılmasıdır. Bu işlem için iki veya daha fazla imar parselinin birleştirilmesine tevhit denir.
Amacı; atıl durumda bulunan imar parselini kullanılabilir hale getirmektir. Cephesi yeterli büyüklükte olmadığı için yapılaştırma yapılmayan parsellerin birleştirilmesidir.
Tahsis nedir?
İfraz ya da tevhit işlemleri sonrası oluşan yeni parsellerin imar adalarına dağıtılmasına denir. Bu dağıtılma işlemleri yapılırken yeni ada ve parsel numarası verilir. Aynı zamanda dağıtılan parsellerin maliklerine dağıtılmasını da tahsis işlemi yapar.
Parselasyon ilkeleri nelerdir?
1.Parselasyon planına dayanma; bu plan yapılmadan ve belediye encümen onaylamadan imar uygulamaları yapılamaz. İfraz ve tevhit işlemlerinin yapılmasına da izin verilmez.
Parselasyon Planı nedir?
İmar adalarının parselasyon şeklini cephe hatlarını ve yapı nizamlarını gösteren haritaların hazırlanmasına parselasyon planı denir. Her taşınmaz mala karşılık maliklere verilecek bağımsız ya da şuyulu parsellerini, büyüklüklerini ve yerlerini gösterir.
2.Parsel boyutlarına uygunluk; parselasyon işlemleri sırasında uygulama yapılacak parsellerin boyutlarına göre işlemler yapılmalıdır. İmar planlarında yer alan düzenlemeye göre hareket edilmelidir. İmar yönetmeliğinde yer alan ölçülere uyulmalıdır.
3.Genel hizmetlere ayrılan yerlerde parselasyonun sınırlı olması; TAKS,KASK ve Hmax ölçülerine uyarak, kamusal görevlerin getirdiği şekilde yapılaşmaya gidilsin diye bu alanlarda parselasyon uygulaması sınırlı tutulur.
4.Parselasyonun onaylanması; parselasyon yapılacak parselin imar mevzuatına uygunluğu belediye encümeni ya da il idare kurulu tarafından karara bağlanır. Uygulama kararı verilmeden uygulama yapılamaz.
Parselasyon kaç türe ayrılır?
1.İsteğe bağlı parselasyon; vatandaşların kendi istekleri doğrultusunda olur. Kendi parselasyon hazırlıklarını yaparak idareye başvurmaları ve idare tarafından gerçekleştirilen düzenlemeye denir. Tüm maliklerin onayı aranır. Hem yerleşim alanlarında hem de gelişme bölgelerinde yapılır.
2.Zorunlu parselasyon; maliklerin isteği yoktur. Kadastral mülkiyetin birleştirilmesi ve şekillendirildikten sonra tekrar maliklere eşit bir şekilde dağıtılmasına denir. Kamusal gereksinimler olması durumunda uygulanır. İmar planının uygulaması ya da doğal afetle mücadele durumlarında da karşımıza çıkar.
İmar planı uygulanırken uyulması gerekenler;
-İmar sınırları içerisinde kalan taşınmazlara uygulama
-Araziyi imar planlarına ve imar mevzuatlarına uygun hale getirme
-Taşınmazlar üzerindeki binaları da etkileme
-Özel-kamu ayrımı yapmaksızın bütün taşınmazları kapsama
-Maliklerin rızasına bağlı olmama
Doğal afetler nedeniyle bazı özel imar uygulamaları için İdareye düzenleme yetkisi tanınmıştır.
Yasa koruyucu, kamulaştırılma sırasında arta kalan taşınmaz parçanın birleştirilmesidir. Bazı durumlarda ise İdareye parselasyon yetkisi verilmiş olabilir.
Parselasyon alanında bulunan yapılara ve ağaçlara ne olur?
Parselasyon işlemi sadece taşınmaz arazileri değil, arazilerin üzerinde bulunan yapı ve ağaçları da ilgilendirir. Yeni parsel sınırları oluşturulurken koruma altına alınacak binalar aynı parsel üzerinde toplanmalıdır. Parselasyon işlemi sırasında kamulaşan kısımda kalan yapı ya ifraz edilerek malike verilir ya da kamulaştırma yoluna gidilir. Ağaçlar söz konusu olduğunda ise ağaç bedeli hak sahibine verilir.
Düzenleme Ortaklık Payı nedir?
Kamu tarafından araziler düzenlenirken arsa üretilmesi karşılığında arsa maliklerinden Düzenleme Ortaklık Payı(DOP) alınır. Bu pay alınırken uyulması gereken kurallar vardır.
DOP kuralları şöyledir:
1. Düzenleme Ortaklık Payı yüzde 40’dan fazla olamaz
2. Paylar, MEB ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, yeşil alan gibi genel hizmetlere tabi olmayan kamusal kullanıma, cami ve karakol gibi kullanımlara ayrılır
3. DOP alanlarının yeterli olmaması durumunda gereksinim kamulaştırılarak karşılanır
4. DOP bir kereye mahsus alınır
(Kaynak: İmar Planları, İmar Uygulamaları ve İptal Davaları Prof.Dr.N.İlker ÇOLAK ve Prof.Dr.Gürsel ÖNGÖREN)