Muhtemel bir afette (deprem, sel, heyelan vb.) içerisinde yaşayanların can güvenliklerinin olmadığı yapılardır.
Riskli yapılar için ne yapılmalı?
6306 Sayılı Kanun uyarınca riskli yapılar öncelikle malikleri tarafından tespit ettirilecektir.
Riskli yapılarla ilgili resmi süreç nasıl işler, neler yapılır?
1- Vatandaşın risk tespiti yaptırması: Vatandaşlar yapılarını, Bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya Bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara tespit ettirebilirler. Bu aşamada herhangi bir çoğunluk aranmaz. Maliklerden birinin veya kanuni temsilcisinin müracaatı ile bu tespit yapılabilir. Müracaat için tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi gereklidir. Riskli yapılar, 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilir.
2- Riskli tespit edilen yapılar: Yapılan tespitler neticesinde Riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapanlar tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bildirilir. Çevre ve Şehircilik İl Müdürlükleri raporları inceler, raporlarda eksik veyahut yanlış hususların bulunması halinde raporlar ilgilisine iade edilir, diğer raporlar ise ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
Lisanslı kuruluşların listesi bu linkte:
http://www.csb.gov.tr/gm/altyapi/index.php?Sayfa=iller
3- Malikleri tebligat gönderimi: İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren İdarece altmış günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine tebliğ edilir ve yapılan bu tebligat Müdürlüğe bildirilir.
4- Riskli yapı tespitine itiraz: İtirazlari inceleyecek olan teknik heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Bakanlik teşkilâtinda görev yapan üç üyenin istiraki ile teşkil edilir. Riskli yapı tespitinin, itiraz üzerine değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.
5- Riskli yapıların yıktırılması: Riskli yapı olarak tapu kütüğüne kaydedilen taşınmazların maliklerine, altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması istenilir.
6- Yıkım süreci ve kontrolü: Riskli yapıların altmış günlük süre içinde maliklerince yıktırılıp yıktırılmadığı, Müdürlükçe mahallinde kontrol edilir ve riskli yapı, malik tarafından yıktırılmamış ise, yapının idarî makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve otuz günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur. Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri; yıktırma masrafı öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
7- Bakanlıkça yıkım kararı: Riskli yapının yine de yıktırılmadığı tespit durumlarda Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Bakanlık veya İdare tarafından yapılan yıktırmanın masrafları, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, yıkılan binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın aynî ve şahsî hak sahiplerine bilgi verir.
8- Yıkım sonrası uygulama: Yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, noter vasıtası ile yapılacak tebligat ile kat malikleri kurulu toplantıya çağrılır. Bu toplantıda yürütülecek uygulamalar konusunda bütün maliklerce oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde, öncelikle riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır, anlaşma sağlanamaması durumunda, yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar tutanağa bağlanır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.
En az üçte iki çoğunluk ile alınan karar, karara katılmayanlara ve kat malikleri kurulu toplantısına iştirak etmeyenlere noter vasıtasıyla tebliğ edilir ve bu tebliğde, onbeş gün içinde bu kararın kabul edilmemesi halinde bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tesbit edilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir
9- Nitelikli çoğunluğun sağlanması: En az üçte iki çoğunluk ile alınacak kararlar ve anlaşma şartları Müdürlüğe bildirilir. Anlaşmaya katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları; Bakanlıkça tespit ettirilen arsa payı değeri üzerinden anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır.
10- Satış ve tahsis işlemleri: Satış ve tahsis işlemleri sonlanınca uygulamaya geçilir.
Riskli binalar nasıl tespit ediliyor?
Kentsel dönüşüm kanununda ‘ekonomik ömrünü tamamlamış’ olarak tanımlanan riskli binalar , Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından lisans verilen şirketler tarafından yapılıyor..
Kamuoyunda Kentsel Dönüşüm Kanun olarak bilinen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun’da riskli alan için ‘ekonomik ömrünü tamamlamış’ tanımı yer alıyor. Yani 20 yıl önce yapılmış betonarme binalarda, binaların bodrum katında rutubet varsa, kolon ve kirişlerdeki demirlerde pas varsa ya da binanın herhangi bir katındaki taşıyıcı sisteminde yani betonarme kolon ve kiriş perdelerinde ciddi çatlaklar görülüyorsa bina riskli olabilir.
Binanın riskli olup olmadığının tespiti için mutlaka bakanlık lisanslı teknik şirketlere başvuru yapılıp, teknik inceleme istenmeli. Riskli yapı tescili için binada oturan bir kişinin başvuru yapması yeterli. Başvuru üzerine teknik inceleme yapan lisanslı şirket, deprem risk raporu hazırlıyor. Eğer raporda bina riskli çıkarsa lisanslı şirket, raporu bakanlığa onay için gönderiyor. Bakanlık onayından sonra binada oturan herkese binanın riskli olduğuna ve bununla ilgili kararın bir an önce verilmesi gerektiğine dair bir yazı gönderiliyor. Böylece binadaki bütün vatandaşlar bilgilendirilmiş oluyor.
Vatandaşların binanın risk raporuna itiraz hakkı var. Herhangi bir itiraz durumunda bakanlığın içinde kurulan itiraz komisyonu hızlı bir şekilde toplanarak deprem risk raporunun doğru olup olmadığıyla ilgili bir karar veriyor. Eğer raporun içeriği doğruysa yani söz konusu bina risk altında ise binanın riskli olduğu tescilli olarak tapuya işleniyor.
İtiraz Komisyonu itirazın reddine karar verdiğinde artık binanız bakanlıkça riskli bina olarak kesin olarak tescillenir ve tüm kat maliklerine resmi bilgilendirme yazısı gönderilir. Bu yazının kat maliklere ulaşması ile 60 gün içinde binanızı nasıl yapacağınıza, kime yaptıracağınıza karar vereceğiniz Bina Ortak Karar Protokolünü hazırlamanız ve Bakanlığa bildirmeniz gerekmektedir.