Önalım hakkıdır. Şufa hakkı, bir taşınmaz malın satılması durumunda onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkıdır.
Şufa hakkı nedir?
Şufa Hakkı, hukukta “Ön alım hakkı”dır. Hisseli taşınmazlarla ilgilidir ve tapu sicil işlemlerinde kullanılır. Hisseli taşınmazlarda satış gerçekleşirken diğer alıcılardan önce alabilme hakkıdır. Örneğin; hisseli bir taşınmazda yer alan hisseyi satmak isteyen bir kişi öncelikle diğer hisse sahiplerine bu hisseyi alıp almayacaklarını sorar. Diğer hissedarların satışa sunulan hisseli taşınmazı satın alma öncelikleridir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda 732. ve 736. maddeleri arasında düzenlenen şufa hakkı şöyle tanımlanır:
Önalım hakkı; Müşterek mülkiyete tabi taşınmazdaki bir hissenin üçüncü bir kişiye satılması halinde, hissesi bulunan hissedarların veya sözleşme ile bu hak kendisine tanınan kişilerin ,satışa konu taşınmazı , belirli bir süre içerisinde diğer alıcılara nazaran öncelikli satın alma hakkıdır. Ayni ve yenilik doğrucu bir haktır.
Kanuni Şufa nedir?
Hissedarlık esasına göre tescilli taşınmaz mallarda hissedarların birbirlerine karşı şufa hakları vardır. Bu hak kanun tarafından tanındığından kanuni şufa hakkı denmektedir. Kanuni şufa hakkının tapu kütüğüne şerhine gerek yoktur. Taşınmaz malda hisse sahibi olmak bu hakka sahip olmak için yeterlidir. Hissenin çok veya az oluşunun da önemi yoktur.
Şufa hakkının kullanılmasına esas olmak üzere, tapuda yapılan satışları şufa hakkı sahibine ihbar yükümlülüğü satıcıya ve yeni alıcıya aittir. Tapu sicil müdürlüğünün ihbar yükümlülüğü yoktur. Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmelidir . Bu haktan feragat edilebilir. Feragat noterden yapılabileceği gibi tapu sicil müdürlüğüne başvurarak da yapılabilir. Tapu sicil müdürlüğüne başvurulması halinde feragat edenin beyanı tescil istem belgesine yazılarak tapu kütüğünün şerhler sütununa aşağıdaki şekilde şerh edilir. Feragatın bedelli veya bedelsiz yapılmış olmasının tapu sicili açısından bir önemi yoktur.
Sözleşmeden doğan şufa hakkı nedir?
Noterce düzenlenen, taşınmaz malın maliki veya hissedarı tarafından o taşınmaz üzerinde mülkiyet payı bulunmayan bir üçüncü kimseye sözleşme ile tanınan şufa hakkıdır.
Şufa hakkı tapu kütüğüne nasıl şerh edilir?
Örnek:
....... ..... lehine … sene süreyle şufa hakkı. Tarih – Yevmiy Bu haktan feragat halinde feragat beyanı tescil istem belgesine yazılarak kütüğün şerhler sütunundaki şufa hakkı terkin edilir. Terkin işlemi için maktu terkin harcı tahsil edilir.
Tescil İstem Belgesinin Yazımı (Şufa–İştira Vefa İçin)
Yukarıda niteliği gösterilen taşınmaz malın … hissesi ............... adına kayıtlıyken; bu kez, ben …. ile …. arasında yapılan ….. 4. Noterliğinden tanzim edilen …. tarih 14506 sayılı şufa (vefa–iştira) hakkı sözleşmesine istinaden …. ‘in hissesi üzerine lehime şufa (iştira–vefa) hakkı şerhi verilmesini talep ile 492 sayılı Harçlar Kanununa göre yukarıda gösterilen değerin emlak vergisi değerine yeniden değerleme oranı uygulanmak suretiyle bulunacak değerden düşük olmadığını, aksi halde aradaki farkın V.U.K. na göre cezalı olarak tahsil edileceği hususunun Tapu Sicil Müdürü tarafından tarafıma bildirildiğini beyan ederim.
Şufa hakkı davası nasıl açılır?
Türk Medenî Kanunu, 734 üncü maddesinin 1 inci fıkrasında şufa hakkı davasını şu şekilde tanımlar: Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, payın tescili gerçekleşmeden önce satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere yatırmalıdır. Bu dava malın bulunduğu Asliye Hukuk Mahkemesine açılır.
Önalım hakkının kullanılması mümkün olmadığı haller nelerdir?
1. Paydaşlar arasındaki satımlar,
2. Cebri artırmayla satımlar,
3. Bağışlama,
4. Bir şirkete sermaye olarak konulması,
5. Miras yolu ile intikal ve ölüme bağlı tasarruflar,
6. Önalım konusunun trampa yapılması,
7. Önalım konusunun kamulaştırılması,
8. Önalım konusunun tapusuz olması,
9. Mirasın taksimi,
10. Paydaşlıktan çıkarma,
11. Önalım hakkı konunun kat mülkiyetine tabi olması,
12. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapılmış olması,
13. Taşınmaz vaadi sözleşmesinin yapılmış olması,
14. Paylı taşınmazın paydaşlar arasında fiilen yapılmış olması,
15. Önalım hakkından feragat veya vazgeçilmesi.
Medeni Kanun’da Şufa Hakkı (Önalım Hakkı) hangi maddelerde, nasıl geçmektedir?
“B. Taşınmaz mülkiyetinin kısıtlamaları
I. Genel olarak
MADDE 731.-Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan kısıtlamaları, tapu siciline tescil edilmeksizin etkili olur.
Bu kısıtlamaların ortadan kaldırılması veya değiştirilmesi, buna ilişkin sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesine ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlıdır.
Kamu yararı için konulan kısıtlamalar kaldırılamaz ve değiştirilemez.
II. Devir hakkının kısıtlamaları
1. Yasal önalım hakkı
a. Önalım hakkı sahibi
MADDE 732.- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre
MADDE 733.- Cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.
Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
c. Kullanılması
MADDE 734.- Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
2. Sözleşmeden doğan önalım hakkı
MADDE 735.- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
3. Alım ve geri alım hakları
MADDE 736.- Tapu kütüğüne şerh verilen alım ve geri alım hakları, şerhde belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir.
Şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.”