Sahip olunan gayrimenkulün kimlik kağıdıdır, sahiplik belgesidir. Alım, satım, devir ve miras durumlarında devlete (tapu memurluğu veya mahkemede) gösterilmek zorundadır.
Tapu ne demektir?
Tapu, arazinin belirli bir parçasının veya üzerine inşa edilmiş bağımsız bölümün malikini gösteren, tapu sicil müdürlüğünce verilmiş, aksi kanıtlanıncaya kadar geçerli resmi bir belgedir. Buna halk arasında “tapu senedi” de denmektedir. Daimi ve müstakil haklar için de tapu senedi düzenlenebilmektedir.
Tapu sözcüğü, güven anlamına gelen ve Türkçe bir kelime olan “tapuk” kelimesinden türetilmiştir.
Türkiye’de arsa ve yapıların işlemlerinin yapıldığı kayıtları üç devlet kuruluşu tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu kuruluşlarında başında tapu daireleri gelmektedir. Bundan başka belediyeler ve belediye olmayan yerlerde de bayındırlık müdürlükleri mevcut bulunmaktadır. Gayrimenkullerle ilgili olarak sağlıklı bilgi alabilmek için öncelikle, gayrimenkulün bulunduğu il, ilçe, mahalle veya köy ile pafta,ada ve parsel numaralarının bilinmesi gerekmektedir.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, taşınmaz mallara ait akitlerle her türlü tescil, kadastro, yenileme işlerini mevzuatına göre yapmak, tapu sicillerini, kadastral topografik haritaları düzenlemek, uygulamak ve yenilemek görevini üstlenmiş genel bütçe içinde ayrı bütçeli bir kamu kurumudur.
Tapu çeşitleri nelerdir?
Tapu çeşitleri;
Kat mülkiyetli tapu,
Kat irtifaklı tapu,
Hisseli tapudur.
Kat mülkiyetli tapu nedir?
Kat mülkiyeti, tapu kütüğünde yazılı olan durumları yansıtan bir tapu çeşididir. Kat mülkiyetli tapuların üst kısmında kat mülkiyetli tapu olduğu yazar. Bu tür tapularda bağımsız bölümün numarası, katı, niteliği ve binanın yüzölçümü yazar. Kat mülkiyeti tapusunda yer alan bağımsız bölüm ibaresi sizin orası üzerindeki bağımsız mülkiyet hakkınızı gösterir. Kat mülkiyeti bir bağımsız bölüm taşınmaz sayılır. Banka kredisi çıkması en kolay olan tapu çeşididir.
Kat irtifaklı tapu nedir?
Yapılacak ya da yapılmakta olan binaların üzerinde kat irtifakı kurulur. Kat irtifakı olan bir bina tapuya kayıtlı demektir. Ruhsat alımı sırasında herhangi bir sıkıntı yaşanmayan bu tapu türlerinde her hak sahibinin kendi yeri bellidir. Kat irtifakı kat mülkiyetine geçişten bir önceki adım olarak da düşünülebilir. Burada hak sahipleri daha sonra tapu müdürlüğüne başvurarak kat mülkiyetli tapu sahibi olabilirler. Bankalar bu tür tapuya sahip olan gayrimenkuller için de kredi kullandırabilirler.
Hisseli tapu nedir?
Bir gayrimenkuldeki ortakların sayı ve isimlerinin gösteren tapu çeşididir. Bu tür tapularda hissedarların isimleri bellidir ancak arazi üzerinde hangi bölüme sahip oldukarı tapu üzerinde belirlenmemiştir. Hissedarlar bu konuda kendi aralarında anlaşarak rıza i taksim sözleşmesi adında bir sözleşme ile oturacakları yerleri belirleyebilirler. Hisseli tapulu bir gayrimenkulu satın alırken banka kredisi kullanmak söz konusu değildir. Arazi üzerinde hangi bölümün kime ait olduğu belli olmadığı için bu tür gayrimenkulleri satmak da kat irtifaklı ve kat mülkiyetli tapusu olan gayrimenkullere oranla daha güçtür.
Taşınmaz mal sahibi olurken dikkat edilmesi gereken konuların başında hisseli tapu geliyor. Bir mülkiyetin sahibi olan ortaklarının isimlerinin ve sayılarının belirtildiği resmi belgeye verilen ad olan hisseli tapu, ister yatırım amaçlı olsun ister oturum amaçlı olsun arazi alırken büyük önem teşkil ediyor. Mülkiyet konusunda birçok insanın kafasını karıştıran hisseli tapu, ileride doğabilecek karışıklık riskini ortadan kaldırıyor.
Sadece isimler belirtilir, hangi bölge kime ait belirtilmez
Hisseli tapu ile ilgili altı çizilmesi gereken konu şu ki hisseli tapu senetleri sadece gayrimenkul ortaklarının isimlerinin belirtildiği bir belgedir. Yani hisseli tapu belgesinde gayrimenkulun hangi bölgesinin kime ait olduğu belirtilmez.
Hisseli tapu sahipleri arasında çıkabilecek anlaşmazlıkları ortadan kaldırmak için hisse sahipleri kendi aralarında hangi bölgenin kimin olduğuna dair yazılı bir hazırlanabilir.
Rızai taksim: Hisseli tapu sahiplerinin kendi aralarında birleşerek gayrimenkulün hangi bölgesinin kime ait olduğuna karar verdikleri sözleşmeye “rızai taksim sözleşmesi” deniliyor. Ancak gayrimenkul hissedarlarının kendi arasında yaptığı rızai taksim sözleşmesinin tapuya yansıyan herhangi bir özelliği yoktur ve gayrimenkulün hisseli tapu senedi daha önceki hali ile kalmaya devam eder.
İzalei şuyu nedir?
Gayrimenkul sahiplerinden herhangi biri, mülkiyetin satılması için “izalei şuyu” davası açabilir. İzalei şuyu davası mahkeleme tarafından tüm ortakların haberdar edilmesi, gayrimenkulun bedelinin belirlenmesi ve icra yolu ile gayrimenkulün satılarak ücretin hissedarlar arasında paylaştırılması işlemine deniliyor. Hisse sahiplerinden sadece biri dahi izalei şuyu davası açmak istese, dava açılabilir ve mahkeme gayrimenkulün satışını yapabilir.
Hisseli tapu satışı nasıl yapılır?
Hisseli satışlarda tapu üzerinde kaç hissedar varsa satış işlemi sırasında hepsinin tapuda kendi satış işlemini gerçekleştirmesi gerekiyor. Fakat isteyen hissedar birbirlerine ya da toplu olarak bir avukata vekalet de verebilirler. Hisse sahiplerinden biri eğer hissesini satmak istemezse satış iptali davası açabilir. Bunun yaşanmaması için satış günü tüm hissedarların paylarını satması gerekir.
Satış iptal edilebilir mi?
Hisse tapulu gayrimenkul alınırken tapuda bulunan hissedarların feragatnamelerinin verilmesi gerekir. Örneğin hissedarlardan biri hissesini tapuda belirtilen ortağına satmak isterse kendi hissesini ortağına satacağına dair tapudan bir ihtarname çekmelidir. Diğer ortak satın almak istemezse bunu yazılı olarak ortağına bildirmesi gerekir. Sonrasında hissesini satmak isteyen ortak istediği kişiye hissesini satabilir. Ancak bu işlemler yapılmadan ortaklardan biri kendi hissesini satarsa diğer ortağın satış iptal davası açma hakkı doğar.
Müstakil tapu nedir?
Müstakil kelime anlamı olarak bağımsız anlamına geliyor. Müstakil tapu, tek bir kişinin bir gayrimenkul üzerindeki sahiplik durumunu gösteriyor. Bir başka deyişle müstakil tapu nedir sorusunu cevaplarsak; müstakil tapu, kadastral sınırların belli olduğu bir arsa veya taşınmaz üzerinde, tek bir kişiye ait tapu bulunması durumudur.
Burada müstakil tapu sahibi söz konusu kişinin gerçek kişi olması zorunluluğu yoktur. Özel tüzel kişiler, şirketler ve kamu kuruluşlarının bir gayrimenkul üzerindeki sahipliği müstakil tapuda gösteriliyor.
Müstakil tapu nedir, kısaca;
Müstakil tapu, bir tek kişiye ait olan ve sınırları, yeri kadastral paftalarda belirtilen ortakları olmayan tapudur.
Tapu haritası nedir?
Parsellerin geometrik şekillerini gösteren ve belirli ölçekte çizilmiş haritaya tapu haritası deniyor. Kadastro paftası ve kadastral harita da denen harita, imar, kamulaştırma haritaları da tapuya tescil edilmekle tapu haritası vasfını kazanır.
Tapu haritası, bir bölgedeki tüm emlağın yani arsa ve binaların haritasıdır. Kadastro kayıtlarının parçası olan tapu haritası, tapu dairesindeki kayıtlı mülklerin konumu ve sınırların resmi kanıtı niteliğindedir.
Haritada arsaların sınırları ve kayıt numaraları, belediye sınırları, binalar ve arazinin kullanım amacı kaydedilebilir. Kadastral haritalarin üretilmesi için arazi ölçümleri yapıldığı gibi havadan fotoğraf alımı da kullanılır. Bu ölçümler geodezik ve fotogrametrik bilgisayar programlarla haritalara dönüştürülür.
Kadastro haritaları altyapı yatırımlarının belirlenmesinde, uzun vadeli jeolojik ve ekolojik çalışmalarda da gözününe alınıyor. Kadastro haritalarında bölge isimleri, parsel ve tapu numaraları, mevcut yapıların yerleri bitişik yol ve sokak isimleri, belli sınırları uzunlukları ve daha eski haritalara referanslar bulunuyor.
Tapu sicili nedir?
Tapu sicili devlet tarafından gayrimenkuller üzerindeki hakların durumunu göstermek adına tutulan sicili ifade ediyor. Tapu unsurları ise asli siciller ve feri siciller olmak üzere ikiye ayrılıyor;
1- Asli Siciller
Tapunun ana unsurlarından biri olan asli siciller de üç grupta toplanıyor;
- Tapu Kütüğü: Özel mülkiyete konu olan yazıldığı kütük,
- Yevmiye defteri: Ayni hakların tescil, değiştirme ve terkinine ilişkin taleplerin saat, tarih ve sıra numarası altında yazıldığı defter,
- Tamamlayıcı belgeler: Kütükteki kayıtları tamamlayan ve onlara dayanak teşkil eden evrak.
2-Feri Siciller
Asli sicillere yardımcı olan feri siciller ise şunlar;
- Mal sahipleri sicili,
- Hacizler sicili,
- Alacaklılar sicili,
- Tashihler sicili,
- Muhaberat sicili
Tapu sicili işlemleri: Tapu sicilinde yapılan işlemler ise dörde ayrılıyor;
1- Kayıt: Gayrimenkulün tapu kütüğüne yazılması,
2- Tescil: Daha önceden kayıtlı bir gayrimenkul üzerinde yeni bir ayni hakkın yaratılmasına yarayan işlem,
3- Şerh: Şahsi hakların, tapuya geçilmesi işlemi,
4- Beyan: Gayrimenkulleri ilgilendiren bazı hukuki ve fiili ilişkilerin herkes tarafından bilinmesi amacıyla yapılan işlem.