"Türkiye Ofis Pazarı"nın önündeki 10 senelik zaman diliminde geçireceği yolculuğun, farklı başlıklar altında irdelendiği "Turkey Office Market - by 2023" etkinliğinde, "Güncel Ofis Stoğu, Yenileme, Yeni Projeler ve Getirileri" başlıklı panel, Jones Lang LaSalle sponsorluğunda 11 Ekim Cuma günü InterContinental Otel, İstanbul'da geçekleştirildi.
Türkiye Ofis Pazarı panelinde kimler konuştu?
Ofis sektörünün uzmanlarını, yatırımcıları, ticari gayrimenkul profesyonellerini ve iş geliştiricileri biraraya getiren panel, Jones Lang LaSalle Ofis ve Lojistik Yardımcı Direktörü Gün Gökkaya Moderatörlüğünde gerçekleşti. Astaş Holding Gayrimenkul bölümü iş geliştirme koordinatörü Matthew Warner, Tahincioğlu GYO Gn. Md. Yrd. Yezdan Kanaat ve Euroka Sigorta Başkan Yrd. Özlem Odar’ın konuşmacı olarak yer aldığı oturumda, ofis piyasasındaki son gelişmeler ele alındı.
A tipi ofis pazarında stok durumu kaç milyon metrekareye ulaşacak?
Gün Gökkaya, panelin açılışında yaptığı konuşmada, ofis piyasasının genel durumuna değinerek, ofis pazarındaki gelişmeleri, ofislerin verimliliği artıracak şekilde yenilenmesi gibi başlıklarda bilgi aktarımında bulundu. Gökkaya, Türkiye’nin bölgenin ağırlık merkezi haline gelmesinin, çok uluslu kuruluşların güçlü ofis talebinin, Türkiye’nin lider ofis merkezleri arasında yerini alacağının göstergesi olduğuna dikkat çekti. Gökkaya ayrıca, önümüzdeki üç yıl içerisinde A tipi ofis pazarında stok durumunun yaklaşık 5 milyon m2'lik alana ulaşacağını, 2023’te ise 7 milyon m2'lik büyüklükte olacağını vurguladı.
Türkiye Ofis Pazarı, Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2013 raporunda nasıl ele alındı?
Jones Lang LaSalle araştırma departmanı tarafından hazırlanan ve Türkiye’de perakende, ofis, lojistik ve otel sektörünün değerlendirildiği “Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2013” ilk yarı raporu Ağustos 2013’te açıklandı.
“Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü 2013” ilk yarı raporuna göre; 2013’ün ilk yarısında pazara giren ofis arzı, geçtiğimiz yılın aynı dönemi ile karşılaştırıldığında 6 kat artmıştır ve şu an inşaat halinde olan, pazara girecek güçlü bir arz bulunmaktadır.
Ofis Pazarı Görünümü: Rapora göre, pazardaki ticareti yapılabilir ürünün kısıtlılığına rağmen, yatırımcıların ofis pazarına olan ilgilerinin oldukça güçlü olduğu görülmektedir. Küresel kullanıcıların dahil olduğu ön-kiralama uygulamalarının artmasıyla, önümüzdeki yıllarda ofis pazarındaki küresel yatırımların daha da artması beklenmektedir.
Jones Lang LaSalle Yönetici Direktörü, Nilgün Dil Erman: “2013 yılının ilk yarısı itibariyle, İstanbul ofis pazarında A tipi ofis stoku 3.4 milyon m2’ye ulaşmıştır. İstanbul ofis pazarında, Merkezi İş Alanı (MİA) en fazla A tipi ofis stokuna sahip alt pazar olarak öne çıkarken, 2013 yılının ikinci çeyreğinde, MİA dışı Asya Bölgesi’nin sıralamada MİA’nın önüne geçtiği görülmektedir. Bu kapsamda mevcut ofis arzının %37’si Asya Yakası’nda,%36’lık kısmı ise MİA’da yer almaktadır.
İstanbul ofis pazarında mevcut durumda, inşaat halinde olan 1.07 milyon m²2 kiralanabilir ofis alanı yer almakta olup gelecek ofis arzının tamamlanmasıyla, 2015 yılının sonunda ofis stokunun %30 oranında bir artış göstererek 4.51 milyon m2’ye ulaşması beklenmektedir.
2013 yılının ilk yarısında, 315,000 m2 büyüklüğünde ofis arzı İstanbul ofis pazarına giriş yapmıştır. Bu dönem zarfında pazara giren ofis arzının, geçen yılın aynı döneminin yaklaşık 6 katı olduğu görülmektedir. Piyasaya giren ofis arzının %56’sı Asya Yakası’nda gerçekleşmiştir.
İstanbul A tipi ofis pazarında boşluk oranı, 2012 sonu itibariyle %9.4 iken, 2013 yılının ilk yarısında %8.7 seviyesine gerilemiştir. MİA’da 2012 yılı sonu itibariyle %4.5 olan boşluk oranı, 2013 yılının ilk yarısı itibariyle %5.2 seviyesine yükselmiştir. %13 oranında bir boşluk oranına sahip olan Asya Yakası, İstanbul ortalamasının bir hayli üzerinde yer almaktadır. MİA dışı Avrupa Bölgesi’nde ise 2012 yılı sonu itibariyle %11.9 olan boşluk oranının, yılın ilk altı aylık döneminde %7.6 seviyesinde kaydedildiği görülmüştür.
2013’ün ilk yarısında, ofis pazarında kiralama işlem hacminin geçen senenin ilk altı aylık dönemiyle eşit düzeyde, yaklaşık 120,000 m2 seviyesine ulaştığı görülmektedir. Bu dönem süresince gerçekleşen toplam kiralama işlem hacminin %58’i MİA dışı Asya Bölgesi’nde, %39’u MİA’da ve %2’si MİA dışı Avrupa Bölgesi’nde gerçekleşmiştir. Ofis pazarında yaşanan olumlu gelişmeler doğrultusunda, 2013 yılının geri kalanında piyasadaki güçlü kiracı talebine bağlı olarak, kiralama işlem hacmindeki artışın devam etmesi beklenmektedir.
Levent ve Maslak gibi birincil ofis bölgelerinde A tipi ofis arzının kısıtlı olması ve bölgede kullanıcı talebinin yüksek olması, bölgede mal sahiplerinin kiracılar üzerinde önemli bir avantaja sahip olmasına neden olmaktadır. Fakat inşaat halinde olan ofis projelerinin tamamlanması ile birlikte, ofis arzındaki artışın, mülk sahiplerinin bu avantajlı konumunu zayıflatacağı düşünülmektedir.
2012 yılının son çeyreğinden itibaren İstanbul’un Avrupa yakasında birincil kira oranının EUR 35 m2/ay, Asya yakasında ise EUR 23 m2/ay seviyesinde olduğu gözlemlenmektedir. Pazara girecek yeni ofis arzı nedeniyle, 2016 yılı sonuna kadar bir kira artışı beklenmemektedir.
GYODER raporuna göre Türkiye Ofis Pazarı’nın durumu nedir?
Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) tarafından açıklanan “Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektör Raporu 4. Çeyrek 2012” raporunda Türkiye Ofis Pazarı için şu değerlendirmeler yer almıştı;
Ofis piyasasında hareketlilik sürüyor:
Çok uluslu firmaların bölgesel yönetim ve operasyon merkezlerini İstanbul’da oluşturmaları ve yerli şirketlerin artan büyüme ve kurumsallaşma eğilimlerine bağlı olarak ofis ihtiyacı artışını sürdürmektedir. İhtiyacın artışına bağlı olarak 2012 yılında önemli bir kullanıcı talebi oluşmuştur.
Kiralama talepleri özellikle A sınıfı ofislere yönelik olmuştur. Ofis ihtiyacı ve talebindeki bu kuvvetli eğilim ofis yatırımlarını tetiklemeye devam etmektedir. Yeni ofis arzlarının hemen karşılandığı görülmektedir. Piyasa halen satıcı piyasası niteliğinde bulunmaktadır. Yeni yatırımlar ile birlikte 2013 yılında da önemli bir ofis arzının gerçekleşmesi beklenmektedir. Kağıthane ve özellikle Ümraniye yeni gelişme alanları olarak öne çıkmaktadır. 2012 yılında en canlı ticari gayrimenkul pazarı ofis piyasası olmuştur. Yabancı yatırımcı ve geliştiricilerin de ofis pazarına ilgisi artarak sürmektedir. Yatırım yapılabilir varlıkların sınırlı olması yabancı yatırımcıları geliştirme projelerine de yönlendirmeye başlamıştır.
Boşluk oranları yeni arzlara rağmen düşük
2012 yılı son çeyrek döneminde ofis boşluk oranları yeni arzlara rağmen düşük kalmaya devam etmiştir. MİA bölgesinde A sınıfı ofislerde boşluk oranı yüzde 10.7 olurken, MİA dışı Asya bölgesinde boşluk oranları gerilemiştir. B sınıfı ofislerde ise MİA bölgesinde boşluk oranları gerilerken MİA dışı bölgelerde artmıştır.
Ofis kiraları son çeyrek durağan
2012 yılının son çeyrek döneminde ofis kiraları hemen aynı kalmış ve durağanlaşmıştır. MİA bölgesi A sınıfı ofis kiraları ortalama 29.1 dolar, B sınıfı ofis kiraları ise ortalama 17.0 dolar ile bir önceki çeyrek döneme göre hemen hemen aynı kalmıştır.
Ofis yatırımları sürüyor
Türkiye Geneli Ofis (İşyeri) Binası Yapı Ruhsatı ve 2012 yılında Türkiye genelinde alınan ofis yapı ruhsatları geçen yıla göre yüzde 27.0 oranında artarak 6.24 milyon m2’ye çıkmıştır. Türkiye genelinde ofis yatırımlarında artış sürmektedir.