Geçtiğimiz sene yürürlüğe girmesi beklenen yeni imar yönetmeliği 1 Temmuz 2017 tarihine yürürlüğe girecek. İşte yeni planlı alanlar imar yönetmeliği 2017..
Geçtiğimiz sene yürürlüğe girmesi beklenen yeni imar yönetmeliği 1 Temmuz 2017 tarihine yürürlüğe girecek.
Henüz yeni bir uzatma kararının gelmediği planlı alanlar imar yönetmeliği yarın yürürlüğe girecek. Yönetmelik ile şehirlerin dikey yerine yatay gelişmesi hedefleniyor.
Yönetmelik kapsamında yer alan düzenlemelere göre, 1+0 stüdyo daireleri bundan sonra imar projelerine dahil edilmeyecek. Yeni tip konut projelerinde her dairenin net en az 12 metrekare oturma alanı, 3 metrekare banyo ve 9 metrekare yatak odası bulunması zorunlu olacak. Böylece en küçük daire 1+1 tipinde ve minimum 28 metrekare olacak.
Yeni Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile teraslar artık ortak kullanım alanı olarak kabul edilecek. Havuz, bahçe düzenlemeleri terasa yapılabilecek.
Eski uygulamada her katta, daireye özel kat bahçesi yapılabilirken yeni yönetmelikle ancak 2 katta bir kat bahçesi yapılabilecek. Ayrıca bu kat bahçeleri ortak alana dahil edilmiş olacak.
PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ
BİRİNCİ BÖLÜM
Amaç, Kapsam, Dayanak, Tanımlar
Amaç
MADDE 1 - (1) Bu Yönetmeliğin amacı; plan, fen, sağlık ve sürdürülebilir çevre şartlarına uygun yapı ve yapılaşma ile projelendirmeye ve denetime ilişkin usul ve esasları belirlemektir.
Kapsam MADDE 2 - (1) Bu Yönetmelik, uygulama imar planı bulunan alanları kapsar.
Dayanak MADDE 3 - (1) Bu Yönetmelik, 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu ve 29/06/2011 tarihli ve 644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine dayanılarak hazırlanmıştır.
Tanımlar
MADDE 4 – (1) Aplikasyon krokisi: Kadastro müdürlüklerince veya yetkilendirilmiş kuruluşlarca düzenlenen, ada ve/veya parsellerin arazide aplike edilmesi, varsa sabit tesislerden röperlenmesi ile kenar ölçüleri ile birlikte köşe koordinatlarının yazıldığı krokinin yer aldığı belgedir. (2) Arka bahçe: Ön bahçeye komşuluğu bulunmayan bina arka cephesi ile arka komşu parsel sınırı arasında kalan parsel bölümüdür. (3) Arkat: Bahçe mesafelerini ihlal etmeyen, güneşten ve yağmurdan korunmak ve gölge oluşturmak amacıyla yapılan, üstünde yapı bulunmayan, en az iki kenarı açık olan sütunlar üzerine yükselen üstü örtülü geçitlerdir. (4) Askeri alanlar: Türk Silahlı Kuvvetleri’ni oluşturan Kara, Deniz, Hava Kuvvetleri Komutanlıkları ile Jandarma Genel Komutanlığı ve Sahil Güvenlik Komutanlığı’nın savunma, harekât, hudut ve sahil güvenliğine yönelik yapıları, kışla, ordugâh, karargâh, birlik, karakol, askerlik şubesi, askeri havaalanları, sosyal, teknik ve lojistik gibi askeri veya güvenlik amaçlı ihtiyaçlara yönelik tesisler ile Türk Silahlı Kuvvetleri’nin ihtiyacına yönelik idari, eğitim, sağlık, lojman, orduevi gibi diğer sosyal tesislerin yer aldığı alanlardır. (5) Asma kat: Konut alanları haricinde ticari mekânlarda, zemin katta ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlanan, ait olduğu bağımsız bölümün 1/3’ünden az yapılamayan, iç yüksekliği 2.40 metreden az olmayan, yola bakan cephe veya cephelere 3.00 metreden fazla yaklaşmayan kattır. (6) Atrium: İki veya daha çok sayıda katın içine açıldığı, yapı kütlesi içinde ortak hacim olarak tertiplenen, karşılıklı iki kenar arasındaki mesafenin 5.00 metreden az olmamak üzere tüm katlar boyunca devam ettiği üzeri kapalı boşluklu hacimlerdir. (7) Avan proje: Uygulama projelerinin yapılmasına esas teşkil eden, geçerli imar durumu, yürürlükte bulunan plan ve Yönetmeliklere göre düzenlenen ve içeriğinde; vaziyet planı, tüm kat planları ve yeterli miktarda kesit ve görünüşleri ile taban alanı, katlar alanı (emsal) ve yapı inşaat alanı hesaplarına ilişkin tüm ölçü ve kotları içeren, gerektiğinde siluetin yer aldığı projelerdir. (8) Avlu: Yapıların bölümleri tarafından çevrelenen, genelde orta mekân olarak konumlandırılmış, üstü açık, geleneksel mimaride çeşitli şekillerine rastlanan yapı bölümüdür. (9) Atık ayrıştırma bacası: Binada düşey doğrultuda katı atıkların zemin veya bodrum kata ulaştırılması için kullanılan, Türk Standartları’na ya da Uluslararası Standartlara uygun yapılan bacadır. (10)Bağımsız bölüm: Binanın, ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya uygun olup, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerdir. a) Bağımsız bölüm brüt alanı: Şaftlar, ışıklıklar, hava bacaları, galeri boşlukları hariç, bağımsız bölümün dış konturlarının çevrelediği alandır. Dış cephe haricindeki bölümlerdeki dış kontur, duvar orta aksı olarak belirlenir. Bağımsız bölümün eklentileri ayrıca belirtilmek zorundadır. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm brüt alanı bulunur. b) Bağımsız bölüm genel brüt alanı: Bağımsız bölüm toplam brüt alanına bağımsız bölüme ortak alanlardan düşen payların da eklenmesi suretiyle hesaplanan genel brüt alandır. c) Bağımsız bölüm net alanı: İçerden bağlantılı piyesleri ile birlikte bağımsız bölümün içerisindeki boşluklar hariç, duvarlar arasında kalan temiz alandır. Bu alana; kapı ve pencere eşikleri, 2.5 santimetreyi geçmemek koşuluyla sıva payları, kolonlar, duman, çöp, atık, tesisat ve hava bacaları ile ışıklıklar, bağımsız bölüm içindeki asansör ve galeri boşlukları, tesisat odası, merpenlerin altlarında 1.80 metre yüksekliğinden az olan yerler, tek bağımsız bölümlü müstakil binalarda bağımsız bölüm içindeki otopark, sığınak, odunluk, kömürlük, hidrofor ve arıtma tesisi alanı, su ve yakıt deposu ve kazan dairesi dâhil edilmez. Açık çıkmalar, balkonlar, zemin, çatı ve kat terasları, kat ve çatı bahçeleri gibi en az bir cephesi açık olan mekânlar ile aynı katta veya farklı katta olup bağımsız bölümün eklentisi olan mekânlar ile ortak alanlar bağımsız bölüm net alanı içinde değerlendirilmez. Bağımsız bölümün içten bağlantılı olarak çatı araları dâhil birden fazla katta yer alan mekânlardan oluşması halinde bu katlardaki bağımsız bölüme ait alanlar birlikte değerlendirilerek bağımsız bölüm net alanı bulunur. ç) Bağımsız Bölüm Toplam Brüt Alanı: Bağımsız bölüm brüt alanına bu bölüme ait eklenti veya eklentilerin brüt alanının ilave edilmesiyle hesaplanan toplam brüt alandır. (11) Bakanlık: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’dır. (12) Balkon: Tüm katlarda çıkma koşullarını taşımak kaydıyla bina cephe hattı dışında ve/veya içinde, en az bir dış cephesi açık, bağlı oldukları bağımsız bölüm piyesinin kullanımını tamamlayan ve bu mekândan bölme elemanları ile ayrılmış, üstü açık ve/veya kapalı alanlardır. (13) Basit tamir ve tadil: Yapılarda esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini değiştirmeyen; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması gibi her türlü tamir ve tadil işlemleridir. (14) Bina arka cephe hattı: Ön cephe hattına karşıt olan ve binanın parsele oturan parsel arka cephe hattı yönündeki parsel arka sınırına veya yola mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel arka cephesinde yol var ise, arka yol cephe hattı olarak tanımlanır. (15) Bina arka cephesi: Binanın parsel arka cephesi yönünde komşu arka parsele bakan ve tüm katların oluşturduğu arka yüzeydir. (16) Bina cephe hattı: Binanın ön ve arka cephelerinde toprakla temas eden konturlarının görünen cephesinin parsel sınırına en yakın noktasından, parsel ön ve arka cephelerine paralel çizilen hattır. (17) Bina cephe uzunluğu: Açık çıkmalar hariç olmak üzere bina cephesinin yataydaki uzunluk ölçüsüdür. (18) Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki ve ön cephe hattına dik olan hattın uzaklığıdır. (19) Bina giriş holü: Binanın ana giriş kapısı ile merpen evi ve asansör arasındaki hollerdir. (20) Bina ön cephe hattı: Bir parselde inşa edilecek binanın parsele oturan katının parsel ön cephe hattı yönündeki yola mesafesini tanımlamak üzere belirlenen, binalara kot verilmesinde röperin yerini tayin eden ve diğer cephelerin isimlendirilmesine esas olan, bina derinliğinin dik olarak uygulandığı cephe hattıdır. (21) Bina ön cephesi: Binanın parsel ön cephesi yönünde yola bakan ve tüm katların oluşturduğu ön yüzeydir. (22) Bina yan cephe hattı: Ön cephe hattına komşu olan ve binanın parsele oturan katının parsel yan cephesine mesafesini tanımlamak üzere belirlenen cephe hattıdır. Parsel yan cephesinde yol var ise, yan yol cephe hattı olarak tanımlanır. (23) Bina yan cephesi: Binanın ön cephesine komşu olan, komşu parsele bakan ve tüm katların oluşturduğu yan yüzeydir. (24) Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve Yönetmelikte öngörülen yüksekliktir. (25) Bodrum kat: Zemin katın altındaki katlardır. (26) Çardak (Kameriye): Rekreasyon alanlarında, parklarda, bina bahçelerinde, güneşten ve yağmurdan korunmak ve gölge oluşturmak amacıyla ahşap ve benzeri hafif malzemeden yapılan, yanları açık, üstü kapalı yapıdır. (27) Çatı bahçesi: Teras çatılarda, çakıl, toprak, çim ve benzeri doğal örtüler ile kaplanarak iklime uygun bitkilendirilebilen, yapının görünüşlerini ve bulunduğu çevrenin siluetini bozmayacak ve çatı sınırlarını aşmayacak şekilde oluşturulan bahçelerdir. (28) Çatı piyesi: Çatı eğimi içerisinde kalmak şartıyla, altındaki bağımsız bölüme ait, bu bölümle içeriden irtibatlı yapılan, terasların da dâhil olabildiği mekânlardır. Açık teras ve ıslak hacimler ait olduğu bağımsız bölüm sınırlarını geçemez. (29) Çıkma: Binalarda döşemelerin uzantısı olarak yapılan, parsel sınırları dışına taşmayan, en az bir ucu serbest, mesnetli olan, açık veya kapalı olan, derinliği uygulama imar planı veya Yönetmelikle belirlenen yapı elemanlarıdır. (30) Çok katlı bağımsız bölüm: Binada birden fazla kat içerisinde birbiriyle doğrudan bağlantılı çözümlenen konut veya diğer kullanımlı bağımsız bölümdür. (31) Dere kret kotu: Su taşkın seviyesine esas, dere kenarlarına inşa edilen duvar veya düzenlenmiş veya yükseltilmiş zeminin üst kotudur. (32) Duman bacası: Piyeslerde veya ortak alandaki duman ve kokuları uzaklaştırmaya yarayan bacadır. (33) Eğitim tesisleri alanı: İmar planlarında bu amaçla ayrılan; eğitim ve öğretim tesisinin ihtiyacı olan yurt, yemekhane ve spor salonu gibi hizmetleri içeren özel alanlar ile kamu alanlarıdır. (34) Eklenti: Bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme ait olan yerdir. a) Eklenti brüt alanı: Sadece bağımsız bölüme ait olup bu bölümün kullanımı ve tasarrufunda bulunan, bağımsız bölümün içinde olmayıp, aynı katta veya farklı katta yer alan ve girişi bağımsız bölümden ayrı olan mekânların bağımsız bölüm brüt alanının belirlenen esaslar dikkate alınarak hesaplanacak alanıdır. b) Eklenti net alanı: Sadece bağımsız bölüme ait olan ve içerden bağlantısı bulunmayan, aynı veya farklı katlarda olup ayrı girişi bulunan mekânların, içindeki duvarlar arasında kalan temiz alandır. (35) Esaslı tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını veya emsale konu alanını veya taban alanını veya bağımsız bölüm sayısını veya ortak alanların veya bağımsız bölümlerin alanını veya kullanım amacını veya ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Esaslı tadilat, ruhsata tabidir. (36) Fen adamları: Yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makina, harita kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanunu’na göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır. (37) Fenni mesul: Yapının tüm malzemeleri ve tesisatı ile birlikte, plana, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara, teknik şartnamelere, uygun olarak inşa edilmesinin kamu adına denetimini üstlenen, ruhsat eki etüt ve projelerin gerektirdiği uzmanlığı haiz meslek mensuplarıdır. (38) Feyezan kotu: 50 yıllık meteorolojik veriye dayalı su taşkın analizi yapılarak belirlenen kret kotuna +1.50 metre ilave edilerek tespit edilen kottur. (39) Fırın: Unlu gıda mamulleri üretilen yerlerdir. (40) Galeri boşluğu: Bağımsız bölüm içerisinde veya ortak alanlarda, katlar arasında bırakılan boşluklardır. (41) Geçit: İmar planlarında belirtilen yerlerde, iki veya daha fazla yolun, meydanın, avlunun ve benzeri açık kamusal alanların birbirine yaya bağlantısını sağlayan, giriş ve çıkışı kapatılamayan, bağımsız bölümler haricinde kalan, tamamen kamu kullanımına açık, çeperleri dükkânlı veya dükkânsız üstü kapalı geçiş alanıdır. (42) Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır. (43) Güneş kırıcı: Yapının bölümlerine güneş ışığını kontrollü bir şekilde alabilmek ve mekânlara gölge sağlamak amacı ile kat döşemesinin devamı niteliğinde olmayan ve hafif malzeme kullanılarak yapılan, cephe bütünlüğü içinde konumlandırılmış, cepheden bağımsız olmayan, otomatik veya el ile kontrol edilebilen, sabit veya hareketli cephe elemanlarıdır. (44) Hava bacası: Bina kütlesi içinde kalan banyo veya yıkanma yeri, tuvalet gibi mahallerin havalandırılmasını sağlayan boşluklardır. (45) Işıklık: Binanın ana merpen evini veya kat sahanlığını veya cephesi olmayan piyesleri aydınlatmak üzere oluşturulan üzeri şeffaf yapı malzemeleriyle kapatılan hacimlerdir. (46) İbadet yeri: İbadet etmek ve dini hizmetlerden faydalanmak amacıyla insanların toplandığı tesisler ile bu tesislerin külliyesinin, dinî tesisin mimarisiyle uyumlu olmak koşuluyla dinî tesise ait; lojman, kütüphane, aşevi, dinlenme salonu, yurt ve kurs yapısı, gasilhane, şadırvan ve tuvalet gibi müştemilatların, açık veya zemin altında kapalı otoparkın da yapılabildiği alanlardır. (47) İç bahçe: Zemin kat veya bodrum kattan başlayıp, boşluğu bina boyunca devam eden, dış cepheyle bitişik olmaksızın, yapı kitlesi içerisinde tertiplenen, ortak mahallerle irtibatlandırılan, üzeri açık veya şeffaf yapı malzemeleri ile kapatılan bahçedir. (48) İç yükseklik: Taban döşeme kaplaması üzerinden tavan kaplamasına kadar olan net mesafedir. (49) İfraz hattı: Parselleri birbirinden ayırmak ve arazi ve arsa düzenlemesine esas olmak üzere planla belirlenen parselin ifraz edileceği hattır. (50) İfraz: Bir parselin bölünerek ayrılması işlemidir. (51) İlgili idare: Yapı ruhsatı vermeye yetkili idarelerdir. (52) İmar durum belgesi: Bir parselin; Kanun, uygulama imar planı ve Yönetmelikte yer alan kullanım kararlarını ve yapılaşma şartlarını içeren, yapının inşa edileceği imar parselini sınır ve boyutlarıyla gösteren belgedir. (53) Kademe hattı: Uygulama imar planında birden fazla kat adedi veya bina yüksekliği veya yapı yoğunluğu ya da yapı nizamı yahut da kullanma kararı verilen imar parselleri ile bu durumdaki yapı adalarında, parselin veya adanın farklı yapılaşma ve kullanım kararını haiz alanlarının sınırlarının belirlendiği hattır. (54) Kanopi: Akaryakıt ve benzeri servis istasyonlarında, güneşten ve yağmurdan korunmak amacıyla yapılan yanları açık, üstü kapalı konstrüktif yapıdır. (55) Kanun: 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’dur. (56) Kat alanı: Bir katın yapı inşaat alanıdır. (57) Kat bahçesi: Bina içinde yeşil doku ile iç içe yaşanmasını sağlamak amacıyla, ortak alana ait olmak üzere, binanın en az bir dış cephesi ile irtibatlı ve açık olan, en az iki kat yüksekliğinde ve asgari 3.00 metre genişliğinde, binanın katlarında yer alan bahçe düzenlemeleridir. (58) Kat holü: Katlarda bağımsız bölümleri birbirine ve merpene bağlayan ortak alan niteliğindeki ara dolaşım yollarıdır. (59) Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir. (60) Katı atık bacası: Binada düşey doğrultuda katı atıkların zemin veya bodrum kata ulaştırılması için kullanılan, Türk Standartları’na ya da Uluslararası Standartlara uygun yapılan bacadır. (61) Katlar alanı katsayısı (KAKS) (Emsal): Yapının inşa edilen tüm kat alanlarının toplamının imar parseli alanına oranıdır. (62) Kazı izni: Özellik arz eden yapılarda inşaat ruhsatı verilmeden önce mal sahiplerinin talebi üzerine ilgili idarenin uygun görüşü üzerine mimari proje onayı ile zemin etüdü raporuna göre kazı durumu, miktarı ve güvenlik önlemleri belirtilmek suretiyle verilen izindir. (63)Kırmızı kot: İmar planında gösterilen yolun gerekli hesaplar yapıldıktan sonra kullanıma hazır kotunu ifade eder. (64) Konaklama (Turizm) alanları: Konaklama amacıyla kullanılan, otel, motel, tatil köyü, pansiyon, kamping, apart otel ve hostel gibi turizm tesislerinin bulunduğu alanlardır. (65) Konut alanı: İmar planlarında yerleşme ve gelişme alanlarında konut kullanımına yönelik olarak planlanan alanlardır. (66) Konut dışı kentsel çalışma alanı: Çevre sağlığı yönünden tehlike oluşturmayan imalathanelerin, patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların, konaklama tesislerinin, lokantaların, resmi tesislerin, sosyal ve kültürel tesislerin, halı saha ve düğün salonunun yapılabileceği kentsel çalışma alanlarıdır. (67) Korkuluk: Binaların dışa açık veya açılan bölümlerinde, merpen, rampa ve galeri boşluklarında, Türk Standartları’na göre yapılan koruma elemanıdır. (68) Kuranglez: Parsel sınırı içinde kalmak ve binaya bitişik olmak şartıyla binaların tabii zemin altında kalan bölümlerine doğal ışık ve havalandırma sağlamak amacıyla en az 0.80 metre en fazla 1.20 metre genişlikte olabilen, binanın hiçbir cephesinde mütemadiyen tesis edilemeyen, giriş çıkış amacı taşımayan ancak, yol cephesi haricinde kaçış amacıyla çıkış tertiplenebilen ışıklıklardır. (69) Merpen evi: Merpenin ara ve kat sahanlıklarıyla birlikte bütün olarak merpen boyunca uzanan hacimdir. (70) Merkezi iş alanı: İmar planlarında yönetim, turizm, sosyal, kültürel ve ticari amaçlı yapılar ile sosyal altyapı alanları için ayrılmış bölgedir. (71) Meydan: Yerleşme dokusu içerisinde şehirdeki hava, araç ve yaya sirkülasyonunu yönlendiren; halkın toplanma, bir araya gelme, kutlama gibi toplumsal davranışlarına imkân vererek sosyal yaşama hizmet eden, alanın özelliği bozulmadan altı özel mülkiyete konu edilmeksizin ve meydan kullanımı engellenmeksizin otopark olarak kullanılabilen alanlardır. (72) Mezarlık alanı: Cenazelerin defnedildiği mezar yerleri, defin işlemlerinin yürütüldüğü idari tesis binaları, güvenlik odası, bu alana hizmet veren ziyaretçi bekleme, morg, gasilhane, ibadet yeri, şadırvan, çeşme, tuvalet ile otopark da yapılabilen alanlardır. (73) Mimari estetik komisyonu: Şehrin yöresel mimarisine ilişkin tespitleri yapan, meydan, yol, kaldırım, tabela, kent mobilyaları ve benzeri düzenlemelerdeki usulleri belirleyen, yapıların ve onaylı mimari projelerinin özgün fikir ifade edip etmediğine karar veren, kentsel tasarım projeleri hazırlatan veya hazırlayan ve uygulanmasını öneren komisyondur. (74) Muvakkat yapı: Kanun ve Yönetmelikle nicelik ve niteliği belirlenen, belirli süreliğine kullanım hakkı öngörülen yapılardır. (75) Müdürlük: Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’dür. (76) Müştemilat: Genellikle binaların bodrum katlarında düzenlenen, ortak kullanıma ayrılan, bağımsız bölüm olarak tescil edilemeyen mekânlardır. (77) Normal kat: Bodrum, zemin, tesisat katı ve çatı arası dışında kalan kat veya katlardır. (78) Ortak alanlar: Mimari projelerde bağımsız bölüme konu olmayan ve kapsamı 23/06/1965 tarihli 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen ortak yerlerdir. (79) Ön bahçe: Bina ön cephe hattı ile parselin ön cephesi arasında kalan parsel bölümleridir. Yola cephesi olan bütün bahçeler ön bahçe statüsündedir. (80) Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Birden fazla yola cepheli parsellerde uygulama imar planında belirtilmemiş ise geniş yol üzerindeki kenar, parsel ön cephesidir. Yolların eşit olması halinde ve köşe başı parsellerde dar kenar, parsel ön cephesidir. (81) Parsel derinliği: Parsel ön cephe hattına arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır. (82) Pergola: Bahçede, bina cephelerini değiştirmemek kaydıyla terasta, hafif yapı malzemelerinden dikme ve sık kirişleme ile yapılan ve üzerine yeşil bitki örtüsü sardırılabilen, etrafı açık, yapı ruhsatı olmaksızın inşa edilebilen yapılardır. (83) Piyes: Bağımsız bölüm içerisinde iç duvar veya bölme elemanları ile çerçevesi tanımlanmış ya da niş oluşturularak meydana getirilmiş, belirli bir işlev gören bölümdür. (84) Portik: Bitişik ön bahçesiz nizamda imar planında belirtilen yerlerde, yayalara daha geniş kaldırım sağlamak amacıyla, bina kitlesinden zemin kat yüksekliğinde ve ön cephe boyunca, bina taşıyıcı elemanları bırakılarak yapılan üç tarafı açık bina altı geçididir. (85) Resmi bina: Genel ve özel bütçeli idarelerle, denetleyici ve düzenleyici idarelere, il özel idaresi ve Belediye’ye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara, Kanunla veya Kanunun verdiği yetki ile kurulmuş kamu tüzel kişilerine ait bina ve tesislerdir. (86) Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur. (87) Sağlık tesisleri alanı: Sağlık hizmetlerinin verildiği, gerçek veya tüzel kişilere veya kamuya ait tesisler için uygulama imar planında özel veya kamu tesisi alanı olduğu belirtilmek suretiyle ayrılan alanlardır. (88) Sahanlık: Merpen evi içinde bulunan basamaklar haricindeki düzlüklerdir. a) Ara sahanlık: Merpen evinde, en az merpen kolu genişliği kadar olan ve bağlantısını sağladığı katlar ile aynı kotta olmayan, katların arasındaki herhangi bir kota denk gelecek şekilde standartlara uygun yapılan merpen düzlüğüdür. b) Kat sahanlığı: Merpen evinde en az merpen kolu genişliği kadar olan ve katlara geçiş sağlayan standartlara uygun yapılan merpen düzlüğüdür. (89) Sicil durum taahhütnamesi: Proje müelliflerinin, şantiye şeflerinin, fenni mesullerin, yapı denetçi ve kontrol elemanlarının, müteahhitlerin mesleki kısıtlılığının olmadığını ve yetki sınırını aşmadığını taahhüt ettiği beyannamedir. (90) Siyah kot: İmar planında gösterilen yolun doğal zemin kotunu ifade eder. (91) Son kat: Çatı, çatı terası veya çatı piyesi altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır. (92) Sosyal mekânlar: Yapı ve tesislerde kullanıcıların, çalışanların veya müşterilerin yapı ve tesisin genel kullanımı dışında günlük sosyal ihtiyaçlarının karşılandığı mekânlardır. (93) Spor ve oyun alanları: Spor ve oyun ihtiyacı karşılanmak, spor faaliyetleri yapılmak üzere imar planı kararı ile kent, bölge veya semt ölçeğinde ayrılan açık ve kapalı tesis alanlarıdır. a) Stadyum: Uygulama imar planı kararı ile futbol ve benzeri spor müsabakaları için üzeri açık veya kapalı olarak inşa edilen, bünyesinde, yapılan spora ve sporculara ilişkin tesislerin yanı sıra açık ve kapalı otopark, idari, sosyal ve kültürel tesisler ile lokanta, pastane, çayhane, çarşı, alışveriş birimleri, büfe gibi mekân, yapı veya tesisler bulunabilen, planla açıkça belirtilmek ve tescile konu edilmemek kaydıyla stadyum projesi bütünlüğü içerisinde yol ve meydanların altını da kapsayabilen komplekslerdir. (94) Subasman kotu (Zemin kat taban kotu): Binaların zemin kat taban döşemesi üst kotudur. (95) Sundurma: Yağmurdan, güneşten ve rüzgârdan korunmak için yapı yaklaşma mesafesini ihlal etmemek kaydıyla, binaya bitişik olarak hafif malzemeden yapılan bölme duvarları olmayan en az bir tarafı açık örtülerdir. (96) Şantiye binası: Şantiyede çalışanların, ziyaretçilerin barınma, çalışma, yeme içme ve benzeri günlük ihtiyaçlarını karşılamak ve şantiye ve proje hakkında bilgi vermek amacıyla yapılan ve yapı kullanma izni müracaatında yıkılarak tasfiye edilen muvakkat yapılardır. (97) Taban alanı: İmar parseli içindeki eklenti ve müştemilatı dâhil yapıların tabii zemin veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısımlarının zemin ile kesiştiği hattın yataydaki izdüşümünün kapladığı alandır. (98) Taban alanı kat sayısı (TAKS): Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat izdüşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır. (99) Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş veya doldurulmamış halidir. (100) Tadilat projesi: Yapıların ruhsat eki onaylı projelerinde; uygulama imar planı ve Yönetmelik hükümlerine uygun olarak yapılmak istenen değişiklik veya ilavelerle ilgili gerekli uygulama projelerinin bütünüdür. (101) Teras çatı: Eğimi % 5’ten az olan, suyun tahliyesi için yeterli eğim verilen, bulunduğu iklim bölgesine uygun ısı ve su yalıtımları yapılan, çakıl, toprak, çim ve benzeri doğal örtüler ile kaplanarak iklime uygun bitkilendirilebilen, çatı tipidir. (102) Tesisat bacası: Binada düşey doğrultuda kablo, boru, kanal gibi tesisat elemanlarının topluca geçirildiği, ortak mahallere açılabilen ve müdahale edilebilen bacadır. (103) Tesviye edilmiş zemin: Bu Yönetmelikte belirtilen esaslara göre kazılarak veya doldurularak parsel tabi zemininin aldığı son zemin durumudur. (104) Tevhit: Parsellerin birleştirilme işlemidir. (105) Ticaret alanı: İş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı mağazalar, kamu veya özel mülkiyetli katlı otoparklar, alışveriş merkezleri, otel ve diğer konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu gibi sosyal ve kültürel tesisler, lokanta, restoran, gazino, düğün salonu gibi eğlenceye yönelik birimler, yönetim binaları, katlı otopark, banka, finans kurumları, yurt, kurs, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri gibi ticaret ve hizmet sektörüne ilişkin yapılar yapılabilen alanlardır. (106) Ticaret+Konut, Turizm+Ticaret, Turizm+Ticaret+Konut karma kullanım alanları: Tek başına konut olarak kullanılmamak koşuluyla, ticaret, turizm, konut kullanımlarından konut hariç sadece birinin veya ikisinin veyahut tamamının birlikte yer aldığı alanlardır. (107) Toplam yapı inşaat alanı: Bir parselde bulunan bütün yapıların yapı inşaat alanlarının toplamıdır. (108) Umumi bina: Resmi binalar, ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, iş hanı, büro, pasaj, çarşı, alışveriş merkezi gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark, akaryakıt istasyonu, şehirlerarası dinlenme tesisleri, ulaştırma istasyonları ve buna benzer umumun kullanımına mahsus binalardır. (109) Umumi hizmet alanı: Milli Eğitim Bakanlığı’na bağlı ilk ve öğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, ibadet yeri, karakol, Pazar yeri gibi hizmete ayrılan alanlardır. (110) Uygulama projeleri: Bir yapının inşa edilebilmesi için ilgili mevzuata göre hazırlanan, gerekli detay, hesap ve raporları ile bütün olan mimari, statik, elektrik ve mekanik tesisat projeleridir. (111) Vaziyet planı: Parselde inşa edilecek yapı veya yapıların; aplikasyon krokisindeki koordinatlara göre teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde gösterildiği, bahçe tanzimi, açık otopark ve otopark girişlerini, yangın kaçışlarını, bina yaklaşım mesafe ve kotlarını, kuzey yönünü, parseldeki teknik altyapıyı gösteren 1/500, 1/200 veya 1/100 ölçekli planıdır. (112) Yan bahçe: Parselin, komşu parsellere kadar uzanan ön ve arka bahçeleri dışında kalan bahçeleridir. (113) Yapı inşaat alanı: Işıklıklar, galeri boşlukları, asansör boşlukları, avlular, şaftlar ve hava bacaları hariç olmak üzere, bodrum kat, asma kat ve çatı arasında yer alan mekânlar ve ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün katlardaki alanların toplamıdır. (114) Yapı kullanma izin belgesi: Yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren onaylı belgedir. (115) Yapı nizamı: Uygulama imar planı ile belirlenen ayrık, blok ve bitişik nizamdan biridir. a) Ayrık nizam: Hiç bir yanından komşu parseldeki binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır. b) Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan ve ortak alandan arka bahçeye çıkış sağlanan yapı nizamıdır. c) Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş yapı kitlesinin, bir parsel veya dilatasyonla ayrılmak suretiyle birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır. (116) Yapı ruhsatı: Bir parselde, TS 8737 Standardına uygun olarak Yönetmelikle öngörülen belgeler ile projelerin onaylanması sonrasında idaresince tanzim edilen, onaylı resmi izin belgesidir. (117) Yapı tatil tutanağı: Herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirten ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belgedir. (118) Yapı yaklaşma mesafesi: Planda veya planda olmaması halinde Yönetmelik ile belirlenmiş olan, yapının yola ve komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği mesafedir. (119) Yapı yüksekliği: Bodrum katlar, asma katlar ve çatı arası piyesler dâhil olmak üzere, yapının inşa edilen bütün katlarının toplam yüksekliğidir. (120) Yerleşik (meskûn) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskân edilmiş alandır. (121) Yerleşme alanı: İmar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür. (122) Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence, rekreasyon ve rekreaktif alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvan bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır. Bu Yönetmeliğin 20’nci maddesinde yer alan işlevleri ve yapılaşma koşullarını içeren yeşil alanlar; a) Çocuk bahçeleri: Çocukların oyun ve dinlenme ihtiyaçlarını karşılayan, bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçleri, büfe, süs havuzu, pergola ve genel tuvalet dışında başka tesis yapılamayan alanlardır. b) Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçları için ayrılan, bu Yönetmeliğin 20’nci maddesindeki kullanımlara da yer verilebilen alanlardır. c) Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabildiği, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik olarak imar planı ile belirlenmiş yerlerdir. (123) Yeşil bina: Ulusal veya Uluslararası sertifikasyon sistemine göre Yeşil Bina Sertifikası alan binalardır. (124) Yıkım ruhsatı: İlgili mevzuat doğrultusunda idarece yıkılmasına karar verilen yapılar hariç, yapı sahibinin talebi üzerine yıkılacak yapılar için ilgili idaresince düzenlenen izin belgesidir. (125) Yol cephesi: Binanın yola bakan cepheleridir. (126) Yüksek nitelikli konut (rezidans): En az konut şartlarını sağlayan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerinin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binalarıdır. (127) Yüksek yapı: Bina yüksekliği 21.50 metreden veya yapı yüksekliği 30.50 metreden fazla olan binalardır. Bina yüksekliği 51.50 metreden veya yapı yüksekliği 60.50 metreden daha yüksek olan binalar çok yüksek yapılardır. (128) Zemin kat: İmar planı veya Yönetmelikte öngörülen kat adedine göre en altta yer alan ve subasman kotunun üzerindeki kattır. (129) Zemin terası: İrtibatlı olduğu katın seviyesini aşmayan, tabi zeminden veya tesviye edilmiş zeminden itibaren en fazla 1.50 metre yükseklikte olan, bağımsız bölümlerin parçası veya binanın ortak alanı olarak kullanılan, döşeme altında kalan kısmı doldurularak kapatılan veya duvar ile çevrilerek gerektiğinde depo olarak kullanılabilen, parsel sınırlarına yan ve arka bahçelerde 3.00 metreden, ön bahçelerde imar planında veya ilgili idarelerin imar Yönetmeliklerinde aksine bir hüküm yok ise 3.50 metreden fazla yaklaşmayan ve yapı kitlesinin en fazla iki tarafını çevrelediği teraslardır. (130) Zemin ve temel etüt raporu: Her bir parsel için ayrı ayrı olmak üzere, yapının temel ve statik hesaplarının yapılabilmesi için Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde hazırlanan rapordur. İKİNCİ BÖLÜM Genel İlkeler Genel İlkeler MADDE 5 - (1) Uygulama imar planı olmayan veya mülkiyeti sorunlu olan alanlarda bu Yönetmelik hükümlerine göre yapı ruhsatı düzenlenemez. (2) Alt kademe planların, üst kademe planların kesinleştiği tarihten itibaren en geç bir yıl içinde ilgili idarece üst kademe planlara uygun hale getirilmesi zorunludur. Aksi halde, üst kademe planları onaylayan kurum ve kuruluşlar alt kademe planları en geç altı ay içinde üst kademe planlara uygun hale getirir ve resen onaylar. Alt kademe planlarla üst kademe planlar arasındaki uyumsuzluğun giderilmesine ilişkin on sekiz aylık süre içindeki yeni yapı ruhsatı başvuruları, yürürlükte olan uygulama imar planına göre sonuçlandırılır. Bu sürenin dolduğu tarihe kadar alt kademe planlar ile üst kademe planlar birbirleriyle uyumlu hale getirilmemişse, planlar birbiriyle uyumlu hale getirilinceye kadar bu alanlarda yeni yapı ruhsatı düzenlenmez. Mahkemelerce yürürlüğü durdurulan planlarda yürürlüğün durdurulduğu süre bu sürelere ilave edilir. (3) Yönetmelikte tanımlanan alan kullanımları Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelikte belirlenen nazım veya uygulama imar planı kapsamında ele alınır. (4) İdarelerin imar yönetmeliklerinde, uygulama imar planı ile belirlenen alan kullanımlarının işlevini değiştirecek düzenleme getirilemez. (5) Bu yönetmeliğin alan kullanım tanımlarında belirtilen işlevler imar planlarında daraltılabilir; ancak genişletilemez. (6) Bu yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden sonra yapılacak uygulama imar planlarında emsal ve/veya kat adeti TAKS veya kitle gösterimi yapı yaklaşma mesafeleri, yapı nizamı ve kat adedi belirlenmeden uygulama yapılamaz, ruhsat düzenlenemez. (7) Uygulama imar planı ile belirlenen TAKS ve KAKS; net imar parseli alanı üzerinden hesaplanır. İmar parsellerinin değişikliğe konu olup da kamuya terk edilmesi gereken alanlar içermesi ve bu alanların kamuya bedelsiz terkine ilişkin imar planında hüküm olması halinde emsal hesabı imar planında belirtilen hesaba göre yapılabilir. (8) Ayrık veya blok nizam olan yerlerde, imar planında açıkça belirlenmemiş ise taban alanı katsayısı %40’ı geçemez. Ancak, KAKS verilip TAKS verilmeyen parsellerde çekme mesafelerine göre uygulama yapılır. (9) Uygulama imar planlarında, parselasyon durumları ve bina kitle ölçüleri verilmediği takdirde, şematik gösterimler imar planlarının hükümlerinden sayılmazlar. (10) Uygulama imar planlarında hüküm bulunmaması halinde, nazım imar planı hükümleri ve bu Yönetmelik hükümlerine aykırı yapı ruhsatı düzenlenemez. (11) Bu Yönetmeliğin 23’üncü maddesiyle veya ilgili idarelerin imar yönetmelikleri ile getirilebilecek emsal harici alanların toplamı; parselin toplam emsale esas alanının % 30’unu aşamaz. Ancak bodrum katlarda yapılan ve mevzuatı gereği yapılması zorunlu olan; a) otopark alanlarının 2 katının, b) sığınak alanının % 30 fazlasının, c) yangın merpenlerinin, ç) asansör boşlukları, bacalar, şaftlar ve ışıklıkların, d) ısı merkezi, su deposu ve enerji odasının, e) kömürlüklerin, f) kapıcı dairelerinin, ilgili Yönetmeliğine göre hesap edilen minimum alanları, g) ortak alan niteliğindeki mescit ve müştemilatının konutlarda 100 m2 ’si, konut dışı yapılarda 300 m2 ' si, ğ) bütün cepheleri tamamen gömülü olmak ve ortak alan niteliğinde olmak kaydıyla otopark alanları, h) konferans, spor, sinema ve tiyatro salonları gibi özellik arz eden yapılarda düzenlenmesi zorunlu olan boşluklar, bu hesaba dâhil değildir. (12) Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılacak veya yaptırılacak yapıların; plan ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat, fenni mesuliyeti ve her türlü sorumlulukların bu kamu kurum ve kuruluşlarınca üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla avan projeye göre yapı ruhsatı, ilgili kamu kurumlarının geçici kabulünü müteakip yapı kullanma izin belgesi talep üzerine ilgili idaresince düzenlenir. (13) Su taşkın alanlarında, su taşkın seviyesine 1.00 metre eklenmek suretiyle belirlenen kotun altında hiç bir şekilde iskân edilen bağımsız bölüm oluşturulamaz. (14) İmar planlarında su taşkın alanları için 50 yıllık meteorolojik veriye dayalı su taşkın analizi yapılarak belirlenen kret kotuna 1.50 metre ilave edilerek tespit edilen feyezan kotu altı iskân edilemez. (15) Yeni yapılacak binalarda uygulama imar planında veya planda olmaması halinde bu Yönetmelikte gösterilen kat adedi veya bina yüksekliği hiçbir şekilde aşılamaz. Hiçbir koşulda hava mânia kriterleri aşılamaz, planda veya planda belirtilmemişse Yönetmelikte belirtilen kat adedi, kat yükseklikleri azaltılmak suretiyle arttırılamaz, bu suretle yapı yoğunluğu artırılamaz. (16) İfraz suretiyle yola cephesi olmayan parsel oluşturulamaz. Yola cephesi olmayan parsellere yapı ruhsatı düzenlenemez. Kanunun 18’inci maddesinin uygulanamadığı hallerde yola cephesi bulunan parsellerden herhangi biri ile tevhit edilmesi mecburidir. Ancak mevcut planlarla oluşmuş, fiili teşekkül sebebiyle yola cephesi sağlanamayan parsellere; komşu parsellerden süresiz geçiş hakkı alınmış ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulmuş olmak kaydıyla yapı ruhsatı düzenlenebilir. (17) Parselasyon planları 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18’inci maddesine istinaden, 1/1000 ölçekli uygulama imar planına dayanılarak yapılır. Bir parselin bulunduğu imar adasına ait parselasyon planı yapılıp belediye encümenince kabul edilip tapuya tescil edilmeden o adadaki herhangi bir parsele yapı ruhsatı verilemez. (18) İmar adasında parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhit yapılamaz. (19) İlgili idareler; imar planlarında açıklanmamış ve bu Yönetmelikte yer almamış hususlarda; yapıların estetiği, rengi, çatı ve cephe kaplaması ile ilgili kurallar getirmeye, yapıların inşasında yöresel malzeme kullanılmasına ve yöresel mimarinin dikkate alınmasına ilişkin zorunluluk getirmeye yetkilidir. (20) Kanun’un 4’üncü maddesi kapsamına giren özel kanunlarda aksine bir hüküm bulunmayan hallerde bu Yönetmelik hükümleri uygulanır. (21) İlgili kanunlarında özel hüküm bulunanlar ve koruma amaçlı imar planı kapsamındakiler hariç olmak üzere, korunan alanlara ilişkin uygulama imar planlarında yapılaşma koşulları yapı yapmaya olanak sağlayacak nitelikte ve açık bir şekilde belirlenmeden uygulama yapılamaz, ruhsat düzenlenemez. (22) Gelişme alanları ile kentsel dönüşüm ve gelişim alanları hariç, yerleşme alanlarında yapı ruhsatı düzenlenebilmesi için yol, su, kanalizasyon, elektrik gibi teknik altyapı hizmetlerinin götürülmüş olması esastır. (23) İlgili kurum ve kuruluşların, yerleşme alanlarında teknik altyapının götürülmesiyle ilgili gerekleri ivedilikle yerine getirmesi zorunludur. (24) Devletin güvenlik ve emniyeti ile harekât ve savunma bakımından gizlilik veya önem arz eden yapılar için hazırlanacak ve onaylanacak projelere ilişkin uygulamalar, öncelikle Kanunun 4’üncü maddesi kapsamında imzalanan protokol hükümlerine göre yapılır. (25) Yapı ruhsatı talep edilen projelerde ayrıca; afet, deprem, yangın, otopark, enerji verimliliği, sığınak, asansör, yapı malzemeleri, gürültü, yapı denetim, iş güvenliği, iskele, erişilebilirlik ve çevre gibi konulardaki yapıya ilişkin hükümler içeren mevzuata da uyulur. (26) Hazırlanan projelerin öncelikle bu Yönetmelik ve bu Yönetmelikte atıfta bulunulan mevzuatın hükümlerine uyulmak kaydıyla TSE standartlarına uygun olarak hazırlanması zorunludur. (27) İlgili idare, mevzuat ve standartlarda engelliler konusunda getirilen hükümlere uymakla ve bunları uygulamakla yükümlüdür. Ortak alan dolaşımlarındaki sahanlık, kat sahanlığı, ara sahanlık, merpen, asansör, koridor ölçüleri, bu Yönetmelikte belirtilen ölçülerden az olmamak üzere, engellilerin ulaşım standartlarına uygun olarak düzenlenir. Ayrıca ilgili idare, yörenin koşullarını göz önünde bulundurarak engellilerle ilgili gerekli önlemleri almaya yetkilidir. (28) İlgili idareden yol kotu belgesi alınmadan, tabii zeminde hiçbir şekilde kazı veya dolgu yapılamaz. (29) Ruhsat veya yapı kullanma izni alınmış yapılarda ruhsat eki projesine aykırı olarak bodrum katları açığa çıkarmak üzere kazı ve tesviye yapılamaz. Aksi takdirde Kanun’un 40’ıncı ve 42’nci maddeleri uyarınca işlem yapılır. (30) Uygulama imar planında emsal verilmeyen parsellerde katlar alanı, planla veya bu Yönetmelikle belirlenen; taban alanı katsayısı ile kat adedinin çarpılmasıyla hesaplanır. ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Arsalara İlişkin Hükümler Parsel büyüklükleri
MADDE 6 – (1) İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri; arazi meyili, yol durumu, mevcut yapılar ve benzeri gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve yöresel ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur. Bu tespit sırasında aşağıdaki şartlar ihlâl edilemez; (2) Parsel genişlikleri; a) Konut ve ticaret bölgelerinde: 1) 4 kata kadar (4 kat dâhil) inşaata müsait yerlerde: Bitişik nizamda 8.00 metreden, Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 8.00 metreden, Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 8.00 metreden az olamaz. 2) 6 kata kadar (6 kat dâhil) inşaata müsait yerlerde: Bitişik nizamda: 10.00 metreden, Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 10.00 metreden, Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 10.00 metreden az olamaz. 3) 9 kata kadar (9 kat dâhil) inşaata müsait yerlerde: Bitişik nizamda: 12.00 metreden, Blok başlarında: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 12.00 metreden, Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 15.00 metreden az olamaz. 4) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde: Bitişik nizamda: 15.00 metreden, Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 15.00 metreden, Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 18.00 metreden az olamaz. b) Ticaret bölgelerinde (Yalnız 1 katlı dükkân yapılması halinde): 1) Bitişik nizamda: 6.00 metreden, 2) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 6.00 metreden, 3) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 6.00 metreden az olamaz. c) Küçük sanayi bölgelerinde: 1) Bitişik nizamda: 10.00 metreden, 2) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + 10.00 metreden, 3) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + 10.00 metreden az olamaz. 4) Sanayi bölgelerinde ve konut dışı kentsel çalışma alanlarında 30.00 metreden az olamaz. 5) Akaryakıt istasyonlarında 40.00 metreden az olamaz. (3) Parsel derinlikleri: a) Konut ve ticaret bölgelerinde: 1) Ön bahçesiz nizamda: 15.00 metre + arka bahçe mesafesinden, 2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + 15.00 metre + arka bahçe mesafesinden az olamaz. b) Ticaret bölgelerinde (Yalnız 1 katlı dükkân yapılması halinde): 1) Ön bahçesiz nizamda: 5.00 metre + arka bahçe mesafesinden, 2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + 5.00 metre + arka bahçe mesafesinden az olamaz. c) Küçük sanayi bölgelerinde: 1) Ön bahçesiz nizamda: 10.00 metre + arka bahçe mesafesinden, 2) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + 10.00 metre + arka bahçe mesafesinden az olamaz. 3) Sanayi bölgelerinde ve konut dışı kentsel çalışma alanlarında 30.00 metreden az olamaz. 4) Akaryakıt İstasyonlarında 30.00 metreden az olamaz. (4) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalarda, yeni veya ilave yapı ruhsatı düzenlenemez.
İfraz ve tevhit MADDE 7- (1) Parselasyon planı bulunan yerlerde, daha sonra plan değişikliği veya revizyonu yapılması halinde bu planlar ile belirlenen; umumi hizmet alanına isabet eden taşınmazlar ile imar istikameti önünde kalan donatı alanları, kamu eline geçmeden tevhit ve ifraz yapılamaz. (2) Bir imar adasında, mevzuatına uygun binalar dikkate alınarak ve yeni inşa edilecek binaların şematik konumu çizilerek ada bazında etüt yapılıp, ada içindeki parsel dağılımının yapıların estetiği ve siluetini bozmayacak şekilde olduğu ortaya konulmadan, ifraz ve tevhit işlemi yapılamaz. (3) Mevcut haliyle yapılaşmaya elverişli olmayan parsellere ilişkin olarak, ilgili idarenin tebliğ tarihinden itibaren 3 ay içerisinde parsellerin maliklerinin kendi aralarında anlaşamadığı takdirde re’sen tevhit ve ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir. (4) İmar planı ile mahreç aldığı yolu kapanan ve imar adası ortasında kalan, yola cephesi bulunmayan parseller ifraz edilemez. (5) İmar planı ile kapanan yollarda kalan, yola cephesi olmayan parsellere imar yoluna cephe sağlayacak şekilde arazi düzenlemesi yapılmadan kapanan yollar, ifraz ve tevhide konu edilemez veya ayrı bir parsel olarak değerlendirilemez. (6) Taşkın, heyelan ve kaya düşmesi gibi afet alanlarında bulunan sıhhi ve jeolojik mahzurları olan veya bunlar gibi tehlikeli durumlar arz etmesi yüzünden imar planlarına veya ilgili idarelerce hazırlanmış veya onaylanmış raporlara göre yapı yapılması yasak edilen alanlar ifraz edilemez. (7) Ancak, a) Sadece bir kısmı yapılaşmaya yasaklanan alanda kalan parsellerin yapılaşmaya uygun kısımları, b) Yukarıdaki nedenlerle ağaçlandırılacak alan olarak gösterilen alanlarda kalan parsellerin yasaklamaya tabi olmayan kısımları, c) İmar planlarında özel mülkiyet içinde kalıp tarım yapılacak alanların yasaklamaya tabi olmayan kısımları, Tarım İl Müdürlüğü’nün görüşü alınarak, ifraz edilebilir. (8) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girmesinden önce her ne sebeple olursa olsun oluşan yapılaşmaya uygun olmayan artık parsellere inşaat izni verilemez. (9) Bina ön cephe hattının istikameti değiştirilmek suretiyle ifraz yapılamaz. (10) Kademe hattı belirlenen yerlerde imar planında aksine bir hüküm yoksa ifraz ve tevhit zorunlu değildir. Ancak kademe hattı belirlenen imar parsellerindeki ifraz ve tevhit talepleri kademe hattı dikkate alınarak gerçekleştirilir. (11) Aynı yapı nizamına sahip parsellerin tevhit edilmeleri halinde uygulama imar planında; tevhit sonrası elde edilen parselin taban alanı ve katlar alanı, tevhit öncesi parsellerin ayrı ayrı hesaplanan taban alanları ve katlar alanları toplamını geçemez. Plan üzerinde ölçüsü belirlenmiş blok nizamında olan parsellerin tevhidi halinde, tevhit öncesi parsellerin blok ölçüsü ile belirlenmiş inşaat alanı hakları toplamı aşılamaz. (12) Yapı nizamı veya kullanım kararı birbirinden farklı ayrı kat rejimine tabii parseller ve farklı yollardan cephe alan ara parseller ile imar planında ifraz hattıyla birbirinden ayrılan parseller tevhit edilemez. (13) İmar adasındaki aynı veya farklı yapı nizamı bulunan parsellerin bahçelerinin daha etkin kullanabilmesi amacıyla; ilgili parsel maliklerinin muvafakati alınmak, her bir parsel sınırı korunmak ve bu sınırlara göre planda verilen yapılaşma koşulları ayrı ayrı uygulanmak kaydıyla, tevhit koşulu olan kot ve cephe sınırlamalarına bakılmaksızın ve parseller tevhit edilmeksizin vaziyet planı idarece onaylanarak ve tapuda beyanlar hanesine şerh düşülerek açık otopark uygulaması yapılabilir. (14) Aynı yoldan cephe alan ve aralarında 3.00 metre ve daha fazla kot farkı bulunan imar parsellerinin tevhidi halinde parsellerin bitiştiği sınırda bu yönetmeliğe göre kademe yapılması ve kat adedinin ve bina yüksekliğinin, her kademenin kendi içinde değerlendirilmesi zorunludur. (15) Maliklerinin talebi üzerine mevcut bitişik parsellerde, uygulamayı kolaylaştırmak ve birbirleri ile olan sınırlarının düzeltilmesine yönelik ifraz ve tevhit işlemlerinde, parsel sayısı değiştirilmemek kaydıyla, bu yönetmelikte bahsedilen asgari ifraz şartları aranmaz. İfraz ve tevhit işlemleri
Madde 8- (1) İlgili belediyenin, resen yapacağı ifraz ve tevhit işlemleri dışında, maliklerin başvurusu üzerine yapılacak işlemlerde, aşağıdaki belgeler aranır: a) Başvuru dilekçesi, b) İlgili parsellerin tapu kaydı veya tapu kaydı yerine geçecek kanuni belge, c) İlgili maliklerin imza sirkülerini ihtiva eden müşterek müracaatları veya noter onaylı muvafakatname veya vekâletname, ç) Harita mühendislerince ilgili mevzuat hükümlerine uygun olarak düzenlenmiş ifraz ve/veya tevhit işlemlerine ilişkin belgeler. Başvuru üzerine, ilgili belediyesi 15 gün içerisinde; uygun gördükleri başvuruyu Belediye Encümenine gönderir veya uygun görülmemesi halinde iade eder. (2) Belediye Encümenine gönderilen, belediye ve mücavir alan sınırları içindeki taşınmazların resen veya başvuru üzerine ifraz ve tevhidi, bunlar üzerindeki irtifak hakkı tesisi veya terkini başvuru tarihinden itibaren 30 gün içinde sonuçlandırılır ve onaylanmış encümen kararı ile eki, tescil veya terkini için 15 gün içinde tapu ve kadastro idarelerine gönderilir. Parsele ilişkin hükümler
MADDE 9- (1) Parselasyon planına göre müstakil yapı yapılmasına müsait tapuya tescilli imar parseli oluşması ve mülkiyet değişikliği olmaması halinde; yapılaşma için, parselasyon planının tamamının tapuya tescil şartı beklenmez. (2) Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan arsalar mevzuat hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait hale getirilinceye kadar veya bu mümkün olmadığı takdirde kamulaştırılıncaya kadar, bu parsellerdeki mevcut yapıların olduğu gibi kullanılmasına, tadilatına veya imar planına aykırı olmamak kaydıyla işlev değişikliğine izin verilir. (3) Tamamı umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan veya kalan parçası plan ve Yönetmelik hükümlerine göre yapı yapılmasına müsait olmayan arsalar, kamulaştırılıncaya kadar sahipleri tarafından olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. (4) Komşu parsellerin mevzuatına uygun olarak yapılaşmış olması nedeni ile müstakil kalan ve asgari parsel büyüklüklerine uymayan parsellere; fen, sanat ve sağlık kuralları ile yönetmeliğin diğer hükümlerine uygun yapı yapılmasına izin verilir. (5) İmar planında yapı nizamı belirlenmeyen hallerde ayrık nizam uygulanır. (6) Birden fazla yapının inşa edilebileceği ve imar planı ile serbest nizam kararı verilen parsellerde, komşu parsellerde yer alan ve bu parsele en yakın yapıların yapı nizamlarına aykırı düşmemek koşuluyla, sadece bir tek nizam uygulanabileceği gibi ayrık, blok veya bitişik nizamdan ikisi veya üçü bir arada karma olarak uygulanabilir. DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Yapılaşmaya İlişkin Hükümler Yol genişliklerine göre bina kat adetleri MADDE 10- (1) Yeni yapılacak binalarda uygulama imar planında veya planda olmaması halinde bu Yönetmelikte gösterilen kat adedi ve bina yüksekliği aşılamaz. (2) Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önceki mevcut uygulama imar planlarında kat adetleri veya bina yükseklikleri belirtilmemiş parsellerde; a) Bina kat adetleri aşağıdaki gibi belirlenir. Ancak, KAKS belirtilmemişse, hiçbir şekilde binanın tabii ve tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan katlarının alanlarının toplamı net parsel alanının iki katını geçemez. Yol genişliği (metre) Konut, ticaret ve kombinasyonları bölgelerinde kat adedi (Bodrum kat hariç) Sanayi bölgelerinde Kat adedi (Bodrum kat hariç) Yol ≤ 7.00 2 1 7.00 < Yol ≤ 10.00 3 2 10.00 < Yol ≤ 12.00 4 2 12.00 < Yol ≤ 15.00 5 2 15.00 < Yol ≤ 20.00 6 2 20.00 < Yol ≤ 25.00 8 3 25.00 < Yol ≤ 35.00 10 3 35.00 < Yol ≤ 50.00 14 4 50.00 ≤ Yol >14 4 b) Bu maddenin uygulanmasındaki yol genişlikleri, parselin ön cephesinde yer alan yolun planda belirtilen genişliği veya planda belirtilmemiş ise ön bahçe, yeşil alan, refüj, meydan, otopark, demiryolu, su kanalı gibi unsurları içermeyen yolun genişliği esas alınır. Binalara kot verilmesine ilişkin esaslar MADDE 11- (1) İmar planlarında aksine bir hüküm bulunmaması halinde yoldan kotlandırma esastır. (2) Kot alınan noktanın tespitinde sokak siluetinin korunması esastır. (3) Bir parselde birden fazla bina yapılması durumunda, arazi yapısına ve yollara uyumlu kotlandırma yapmak için, ilgili idarenin imar birimince onaylanacak vaziyet planına göre her bina için kendisine yakın yoldan veya tabii zeminden kotlandırma yapılır. (4) Viyadük, köprü gibi parsele giriş çıkış yapılamayan yerlerden, parklardan ve parsele bitişik olmayan yollardan binalara kot verilemez. (5) Tabii zeminden kotlandırma ile kademelendirme işlemlerinde ada bazında değerlendirme yapılır. Yoldan kotlandırma MADDE 12- (1) Binalara parselin kot aldığı yol cephesinin bina köşeleri hizasındaki en yüksek tretuvar seviyesinden kot verilir. (2) Tretuvar seviyesi, kırmızı kota göre belirlenen yol seviyesinin 0.18 metre üstü olarak kabul edilir. (3) Kotlandırma yapılması için kırmızı kot çalışmasının yapılması zorunludur. (4) Henüz oluşmamış yollarda kot talebi halinde bordür üst seviyesi, ilgili idare tarafından 10 iş günü içerisinde hazırlanacak projeye göre verilir. (5) Parselin kot aldığı yolun eğiminden dolayı zemin kat taban kotunun kot alınan noktaya göre en fazla 3.50 metre yükseldiği noktalarda binalarda kademe yapılması mecburidir. Her kademenin kendi hizasındaki en düşük bordür kotundan itibaren yüksekliği en çok 3.50 metre olmak zorundadır. Kademelendirme kot aldığı noktaya göre olması gerekli saçak seviyesi dikkate alınarak üst katlarda da yapılır. (6) Kademelendirmede her kademe, cephe boyunca 6.00 metreden aşağı olamaz. Son kademenin 6.00 metreden az olması durumunda bir önceki kademe seviyesine uyulur. Ayrıca her kademedeki bina yüksekliği imar planı ile belirlenen saçak seviyesini geçemez. (7) Yoldan kotlandırılan binalarda yoldan düşük veya yüksek olan parsellerin arka köşe noktalarının en düşük veya yükseğinin yol kotundan 3.50 metreden daha fazla kot farkı olması durumunda bina derinliği boyunca beşinci ve altıncı fıkralardaki kademelendirme esaslarına göre ve kademeden önceki alana denk olan toplam inşaat alanını aşmamak ve kademeden önceki en alt döşemesi de kademeli şekilde düzenlenmek kaydıyla kademelendirilir. (8) İkili blok yapılacak parsellerde kotlandırma, iki parselin birleştiği noktadaki kaldırım üst kotundan yapılır. (9) % 20’den fazla eğime sahip yollarda; bitişik veya blok uygulanacak yerlerde bina cepheleri toplamı 12.00 metreden düşük olan ara parsellerde bina kotu, bina köşe hizasındaki en yüksek yol kotundan verilir. Tabii zeminden kotlandırma MADDE 13- (1) Arazinin meyilli olması durumunda, parselin tabii zemini yoldan yüksek ve ön bahçe mesafesi 10.00 metre veya daha fazla veya parselin tabii zemini yoldan aşağıda ve ön bahçe mesafesi 15.00 metre veya daha fazla ise tabii zeminden kot verilir. (2) Yola göre yüksek olan parsellerde, tabi zemin kotu, o parseller için bordür seviyesinden verilecek kotu 3.00 metreden fazla geçemez. (3) Bir yola cepheli veya birden fazla yola cepheli olup, üzerinde birden fazla yapı yapılması mümkün olan parsellerde kot, her binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Ancak, yola nazaran 3.00 metreden yüksek olan parsellerde, tabii zemin kotu ilgili idarenin imar birimince yapı adasının tamamının bu madde hükümleri çerçevesinde etüdü ve bunun ilgili idare encümenince kabulü ile yapılır. (4) Tabii zeminden kotlandırmada, ± 0.00 kotu binanın köşe kotlarının aritmetik ortalaması alınarak bulunur. Köşe başı parsellerde kotlandırma MADDE 14- (1) Köşe başı parsellerde; a) Parselin cephe aldığı yollardan yüksek olanına göre kot verilir. b) Bu binalarda Yönetmeliğin 12’inci maddesinin beşinci ve altıncı fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca kademelendirme yapılarak düşük kottaki yol için belirlenen bina yüksekliklerine uyulur. İki yola bakan ara parsellerde kotlandırma MADDE 15- (1) Parselin cepheli olduğu yollar arasında kot farkı bulunması halinde düşük kottaki yol ve yüksek kottaki yolun siluetleri açısından ilgili idaresince değerlendirilerek kotlandırma yapılır. (2) Bu binalarda 12’nci maddenin beşinci ve altıncı fıkralarındaki esaslara göre cepheleri ve derinlikleri boyunca kademelendirme yapılır. Bahçe tesviyelerine ilişkin genel hükümler MADDE 16- (1) Tabii zemin veya tabii zemin kotuna göre düzenlenmiş tesviye zemin hiçbir şekilde bağımsız bölüm oluşturmak maksadıyla hafredilemez. (2) Bina ve bina otoparklarının giriş çıkışları hiçbir şekilde feyezan kotunun altında düzenlenemez. (3) Yol cephelerinin otopark olarak düzenlenmesi halinde otopark alanları yol kotuna göre tesviye edilir. (4) Bu Yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce onaylanan planlarda, feyezan kotunun belirlenmediği durumlarda, Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü veya ilgili Su ve Kanalizasyon İdaresi’nin görüşüne göre uygulama yapılır. (5) Ön, yan ve arka bahçeler ile kademelerin, birbiri ile veya yol ile bağlantısını sağlayacak merpen veya rampa düzenlenir. (6) Bina bahçe tesviyelerinde oluşacak kademelerde çevre binaların, parseldeki binanın ve bahçelerdeki yaşam alanlarının güvenliğini sağlayacak şekilde, teraslama, istinat duvarı ve benzeri uygulamalar mühendislik esaslarına göre projelendirilerek yapılır. (7) Bir parselde birden fazla yapının bulunduğu veya birden fazla parselin bütünleşik olarak projelendirildiği durumlarda, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar, ön cephe, arka cephe ve yan cephelerin tesviye hükümleri esas alınarak otopark giriş çıkışlarını sağlamak şartıyla kendi içerisinde kademelendirilerek tesviye edilebilir. (8) Bahçe tesviyelerinde engellilerin ulaşımına ilişkin tedbirlerin alınması zorunludur. (9) Parselde birden fazla bina yapılması halinde, arazi tanzim şekli; plan notları ve bu maddedeki tesviyelerle ilgili hükümler doğrultusunda ilgili idare imar birimince tespit edilir. Ön bahçelerin tesviyesi Madde 17- (1) Yoldan kot alan parsellerde; % 15’ten daha az eğimli bir yola cephesi bulunan parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım seviyesinde tesviye edilir. a) % 15’ten daha az eğimli bir yola cephesi bulunan parsellerin yol cephesinde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısımlar komşu parsel sınırına kadar yol eğimine göre kaldırım seviyesinde tesviye edilir. b) % 15'ten fazla eğimli bir yola cephesi bulunan parsellerde, parsel sınırı ile bina cephesi arasında kalan kısım, yaya kaldırımı ile uyumlu olmak ve kademeler arasında en çok 0.15 metre kot farkı olmak üzere tesviye edilir. (2) Bina yol cephe hatları ile yollar arasında kalan bahçeler yola doğru en fazla % 2 meyil verilerek tesviye edilir. (3) Köşe başı parsellerin yol cepheleri bina cephe hattı boyunca, komşu parsel sınırına kadar yaya kaldırımı eğimince tesviye edilir. (4) Otopark giriş eğimleri, istinat duvarı, korkuluk ve benzeri gerekli güvenlik tedbirleri alınmak kaydıyla parsel sınırından itibaren başlatılabilir. (5) Otopark rampaları ön bahçe boyunca yola paralel yapılamaz. Yan bahçelerin tesviyesi Madde 18 - (1) Arka bahçe tesviye kotunun ±0.00 kotundan düşük olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve arka bahçeler arasında uyum sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde arka bahçe tesviye kotunun altına inilmemek koşuluyla tesviye yapılabileceği gibi kademelendirme de yapılabilir. (2) Arka bahçe tesviye kotunun ±0.00 kotundan yüksek olduğu durumlarda; yan bahçelerde, ön ve arka bahçeler arasında uyum sağlayacak şekilde ve hiçbir biçimde ±0.00 kotunun altına inilmemek koşuluyla tesviye edilebileceği gibi kademelendirme de yapılabilir. (3) Yönetmeliğin 12’nci maddesinin yedinci fıkrasına göre kademelendirme yapılan yola göre yükselen parsellerde yapılacak tesviye binanın kademesine uygun yapılır. Arka bahçelerin tesviyesi Madde 19 - (1) Tabii zemini ±0.00 kotunun üstündeki arka bahçe zemininin bu kota kadar kazılması esastır. Ancak, kayalık zeminlerde veya parsel arka sınırındaki ortalama tabii zeminin +2.00 kotundan yukarıda olması halinde, gerekli önlemler alınarak bina arka cephesinden itibaren 3.00 metrelik şeridin tesviyesi ile yetinilir. (2) Tabii zemin kotu ±0.00 kotunun altında kalan arka bahçelerde bina köşelerinden en düşük kottakinin seviyesine kadar kazı yapılabilir. Parselin en düşük arka köşe noktası ile binanın en düşük arka köşe noktası arasındaki kot farkının 1.00 metreden fazla olması durumunda, bina arka cephesinden 3.00 metreden itibaren kademelendirme yapılabilir. (3) Arka bahçelerde 2.00 metreden fazla olmamak ve (±0.00) kotunu geçmemek koşuluyla dolgu yapılabilir. Parsel kullanım fonksiyonlarına göre yapılaşma koşulları MADDE 20 - (1) Yönetmelikte tanımlanan kullanım alanlarına ilişkin yapılaşma koşulları aşağıdaki gibidir; a) Merkezi iş alanı: Yönetimle ilgili idari tesis alanları, iş hanı, çarşı, çok katlı mağaza, banka gibi ticaret ve finans tesis alanları, turizm tesis alanları, sosyal kültürel tesis alanları, ibadet y